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3·15期間,西安有幾家小區因對物業管理不滿,自發要求成立業主委員會,令業界一片嘩然。問題的焦點集中為自辦物業,開發商和物業公司『穿一條褲子』,出現問題後一起對付業主;外聘物業遇到房屋質量問題時,又說房子建設時『先天不足』,相互扯皮……自辦物業和外聘物業到底哪一種形式更適合於樓市呢?自辦物業:長不大的孩子
前不久,中海物業董事總經理趙凱在西安的一次高峰論壇上表示,自辦物業和開發公司是『兒子和老子』的關系,是開發公司為了滿足自己樓盤的需要而設立的。因為是『自家人』,所以在一些事情的銜接上比較容易。但自辦物業在成本核算和經營方面沒有獨立性和自主性,一旦有問題會由開發商來扛,這樣的物業公司不倫不類,像是永遠也長不大的孩子。
由於物業管理的利潤相對低微,在西安一些自辦物業甚至還出現虧損。所謂羊毛出在羊身上,開發商又把物業的虧損,通過提高房價的方式轉嫁給業主。這樣的結果犧牲了房價在市場的競爭力,削弱了總體贏利能力,實質上也束縛了行業發展。一些開發商表示,他們通過降低銷售費用的辦法穩定房價,同時把省出來的錢用來補貼物業管理,這種情況的長久性的確令人擔心。另外,開發公司的發展也會制約自辦物業的發展。
很多開發商認為,物業管理只是房產開發的延伸,因而自辦物業公司管理自己樓盤,延伸自己的品牌和服務理所應當。實質上開發和物業是從一個產業鏈過渡到另一個產業鏈,是行業細化和專業化的必然結果,因而專業物業公司的普及將是大勢所趨。專業物業:從簡約朴素中求效益
盡管王石叫囂,一般的地產公司利潤率為7%,萬科是11%。但房地產『薄利不薄』,是不爭的事實。而物業管理是提供售後服務的,成本雖然不算特別高,利潤的確也十分低微,而且這種服務需要長久和持續不斷的進行,必須在每個細節上控制成本,纔能保證最終贏利。因為物業服務是有償服務,物管人員要吃飯、要養家糊口,在物業管理行業中人員工資佔了很大的比重。中海物業有一個貽笑大方的規定,就是辦公用的紙張必須兩面都用完後纔能廢棄,甚至對一些公司比較正式的文件也不例外。一般情況下,紙張一面是通知,另一面可能是其他內容,公司領導絕對不會說這不規范,相反的,如果只用了單面便廢棄,肯定會受到處罰的。何以至此呢?用業內專家的話講,大錢讓房地產商賺了,給物業留下的都是碎銀子,一分一毛都得摳著花。自辦物業VS外聘物業
物業管理與其說是延伸房地產業,不如說是為業主創造嶄新生活,決不拘泥於掃地、看門和收電費。讓專業物業公司接管一個小區的物業管理,對業主和開發商的關系可以起到緩衝作用。業主對開發商的不滿,不會直接衝著他們,因為他們是第三方;對開發商的好感可以得到延續,因為他們是第三方,會使人們感到比較公正。因為是專業物業公司與開發商相互獨立,增強了工作的責任心。對自辦物業來說,如果開發商有很好的口碑,那麼物業公司不僅工作方便,而且會得到業主的支持和尊重;如果開發商口碑不好,業主對開發商的怨恨可能變本加厲,一次集中在物業公司身上。
業內人士認為,專業物業和自辦物業並存,同時表現出各自的優缺點,如果簡單說哪種物業『好』或『壞』,顯然過於武斷、簡單,在百花齊放的市場裡,最終的優勝者將被市場認可。(虎子)
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