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3月19日上午8時許,位於朝外大街的怡景園售樓處人頭攢動,數十人聚集在這裡興奮地等待著認購該項目二期3、4、5號公寓一二層裙樓部分的商鋪。據售樓人員介紹,前一天晚上,已有二十餘人開始排號,然後按照排號先後次序在面積達4000平方米的底商中挑選商鋪。而此番熱鬧情景出現在平時『不聲不響』的怡景園,令人有些出乎意料。
據悉,出售的這部分底商只是怡景園商業中心乙區的一半面積,位於乙區南部,而乙 區北部4000平方米的面積准備出租給經營『洋味』商品的品牌店,形成充滿異域風情的國際特色商業街『老番街』。除了這8600平方米的底商,還有2萬平方米的甲區和20萬平方米的丙區商業區未做好最後的定位。為該項目做策劃的環宇信達行總裁鄧智仁先生認為,底商的市場供量很小,而目前有底商的新建樓盤又不是很多,同時,一些老商業街區的改造拆遷,又使大量的商鋪經營者急於尋找新的落腳點,形成了一定的商業流動,於是位於旺市旺區的項目底商的市場前景看好,並且還會有一段時間的發展空間。事先並未打出廣告的怡景園以及京城其他一些樓盤底商今年以來的熱銷似乎印證了這一點:輪也該輪到底商旺了!
樓盤特點+周邊環境
燃旺『底商』關鍵是定位
雖說底商的市場前景樂觀,但開發商在社區規劃時切不可盲目跟風,做底商需要一些條件的限制,一定要根據項目自身的特點,考察周邊環境後,纔能比較准確地做出項目底商的定位。一般來說要考慮以下因素:
1、商業旺區最好臨街
地處商業氛圍濃郁的繁華商圈,擁有穩定的客流,如果臨街更好。當然,一些已形成『小市鎮』態勢的郊區項目也適合建底商,一做社區業主的商服配套之用,二為吸引周邊半徑三公裡以內的客流,這也會帶動樓盤人氣的上昇。無論是市區還是郊區,都要求公共交通路網發達便利。
2、經營理念應錯位
開發商在調研周邊商業狀況時,首先必須以社區業主的需求為主,然後再認真研究附近的各種商業業態,尋找既符合業主需要,又盡量避免類型雷同,實行主題具有鮮明特色的錯位經營理念。此外,應注意底商的經營檔次要與項目自身的形象相符。
3、整體風格要統一
底商的經營品種與范圍可以多種多樣,也有一些技巧。比如餐飲,要依項目本身已有的客戶的數量及其消費能力而定,高檔項目的底商可以主打某風味為主,以家常菜為輔,這樣就排除了一般的流動客流;娛樂以社區需求的康體項目為主,一次性投入長期受益且利潤較大;盡量選擇特許經營或連鎖店,因為成熟的品牌可以更快地進入市場,成功的品牌又能提昇物業的形象。要注意大型底商應該設有統一的門面外觀,以一個最能表現其特色的商業中心名稱的整體形象推出,從規劃開始,便由開發商委托給一家專業的管理公司,實行所有權與經營權分離的規范的管理,讓該商業中心在人們的眼中是一個統一的品牌形象,而各品牌零售店分別經營自己各具特色的商品。
4、有租有售化整為零
小面積的底商容易成功,而大面積的底商最好有租有售,並盡量化整為零,將大面積切割成一塊塊小面積,一二十平方米的面積最受投資或經營商鋪者的青睞。
5、硬件設施要跟上
樓盤的底商在布局和設施方面最重要的是保證樓盤業主的私密性,有先進的安全設施使商店與住區分開,讓社區原先安靜整潔的環境得以保持,所以應該設有業主專用的電梯,自動刷卡或設有保安,除了業主之外,逛商店的顧客絕對上不了其他樓層;還應有自動扶梯、專用貨梯等;空調、水電、消防等配套設備設施應完善;要有足夠方便使用的車位。今典花園、冠成園等項目的底商的安保設施做得就比較完備。
有『根』的營生好『活』的買賣
投資『底商』風險小回報高
如果拿底商與住宅和普通商鋪做比較,投資底商的風險小、回報高,優勢明顯。
首先,買家對投資前景有信心。因為底商不像住宅那樣,幾乎不存在房屋質量方面的糾紛。
其二,投資底商的風險很小。這是由於樓盤多處於成熟區域,已有一段時期的附近客源積累;樓盤入住後,面積只佔社區很小部分比例的底商,非常好『養活』,永遠擁有穩定的社區客源。因為開發商已對整個底商進行了有條理的規劃,底商的經營內容包括范圍、商品、風格等很容易與客戶需求相吻合,開發商比起底商的投資經營者更了解樓盤的業主們日常的生活習慣和需求,銷售什麼樣的商品能夠適銷對路,開發商起到了傳遞與溝通信息的作用;
其三,底商的投資回報高。一般來說,投資住宅的回報率為10%左右,而投資底商的回報率則高達15%至17%。在上海,投資購買商鋪大約6至10年即可收回成本。許多樓盤的底商在銷售或招租時還有各種優惠,如果看好了一個旺區旺樓,根據自己的經濟承受能力用貸款和部分資金支付底商房款,再用以後收取的租金還貸,還是挺劃算的。
投資『底商』要心細
1、選擇投資目標時要選繁華街區的規模樓盤。這樣纔能保證長期穩定的客流量。社區有規模表明開發商有一定實力,底商面積也較大,開發商或其所委托的管理公司對底商的管理將有保證,並且容易形成某一個主題特色商業中心。
2、看底商的投資前景眼光要放長遠。有經驗的商鋪投資者認為,商鋪是否利潤好要耐心地等待四年以後。這是由商鋪的位置、整個商業區的結構、城市發展規劃以及商鋪的管理模式、對經商者所提供的服務質量等所決定的。
3、除了底商的售價和租金,還要清楚物業管理費用。這將影響商鋪的未來收益。
4、購買底商可以通過銀行貸款。一般最高貸款額度為6成,總價不超過300萬元,貸款期限為10年,首付40%。需要注意的是,買底商和住宅一樣買的也是建築面積,而不是使用面積。許多商鋪由於層高較住宅高、建築結構不同而設立了一些粗大的廊柱,所以商鋪的使用面積一般比住宅低,投資買家要有心理准備。
5、挑選底商時,盡量選擇樓盤的首層,靠近商場入口或扶梯。注意所選鋪面是否適合出租,是否方便租戶改造,可以改造的餘地是否足夠等。(葉晴)
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