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『分時度假』(TimeSharing)是旅游業人士翻譯的詞匯,其實按字面翻譯是『時間分割』。它是在六十年代末為法國人發明,七、八十年代在美國得到發展,而於九十年代中期完善與成熟的。筆者於九十年代中期在國外對此進行了考察研究,並最早將它介紹到國內。這以後幾年來,若乾企業試圖將其付諸實施,但都應客觀條件不成熟或主觀條件不具備而沒能實現。
分時度假=產權酒店?
『分時度假』是一套全新的銷售理念與服務體系,不懂得的人往往將它理解為『產權酒店』,其實它們之間不僅有房屋類型上的很大不同,而且有銷售方式上的很大不同,不是同一概念。
『分時度假』的本質在於『時間分割』,它是用賣房屋使用時間的方式,將房屋按時間切割成可以供多戶人家擁有的使用權或者產權,一般是按星期為單位分割,並將其出售給不同的購買者。這就形成了這樣一種形式:若乾購買者共同擁有一幢房屋,但每戶居民又是按不同時間段單獨擁有這幢房屋。60年代末由法國人創造的這種形式,開始就是由幾戶居民共同購買一幢房屋。
定格『分時度假』
1、一個住宅區或若乾幢物業,按一年52個星期,向購買者出售其中51個星期的使用權(另一個星期用於房屋維護),每個購買者都能從銷售公司按時間購買特定的房屋使用權,而不必自己聯系其他四、五十戶來聯合購買。購買後他可以按時間來這幢房屋居住,行使其使用權。
2、由於居住者的需要,其居住時間可以通過房屋管理機構,與其他居住者實行交換,而交換時間所住的房屋就不一定是原來購買的那套。這種交換就造成了所購買房屋與所使用房屋的分離,為更大范圍內的交換創造了條件。
3、由於居住者需要的進一步發展,逐步形成了跨住宅區、跨城市甚至跨國家的房屋使用交換,大批房地產開發企業紛紛加入分時度假公司,他們用『時間分割』方式賣的房子可以擁有更大的使用價值和更好的賣點。目前在世界上已經有60多家大型的分時度假集團,形成了巨大的分時度假網絡,4500個采用分時制度的度假村分布在81個國家,來自124個國家的300多萬個家庭購買了度假權。分時度假業現已發展為成年營業額65億美元的全球性產業。
4、由於它與旅游業的天然聯系,形成了適應這種居住者需要的旅游服務和交通服務。正因如此,這種住宅區或酒店現在多數是建在旅游城市和主要旅游區域,而不是建在市中心的。也正是由於旅游是有旺季與淡季區分的,分時度假房屋的度假權也一般分為四個檔次,旺季時間賣的貴,淡季時間賣的便宜。不同時間段之間的交換使用是有條件的。
5、由於以時間分割的方式銷售房屋的特殊服務需要,從一開始它就要求有飯店式的物業管理,現在已形成了適應這種需求的一整套物業管理與服務;如果購買者當年不去居住,可以委托物業管理公司統一安排出租,物業公司以租金收入替購買者交付銀行的抵押貸款,扣除應繳的管理費用,或者返還給購買者。
6、由於各分時度假小區多少都會有一定時間段的剩餘,分時度假集團就把這些剩餘的星期集中起來,采用賣會員卡的方式銷售。買一張會員卡相當於買一個星期使用權,會員卡也按不同的時段,價值分為三、四種檔次。分時度假制發展到現在,有許多分時度假公司不再賣房號而是直接賣會員卡了。但這種賣卡方式也出現了許多弊病,為此不少國家的管理部門設立了相應的法規,對賣卡的條件予以限制,如要求賣卡公司向政府交納風險保證金,或由監督部門查對賣卡數與房屋期數是否相符。
直面『分時度假』利益點
購買者不少這種房屋很有增值潛力,使得擁有者從增值中獲益。
第一、可以用低廉的價格購買到居住條件很好的房屋。如果沒有這種銷售方式,有的人買了別墅實際上一年也只能住幾個星期,其它時間都是空置,還要僱人看房。更多的人則買不起第二套房屋;
第二、可以享受到良好的酒店式服務和適宜的旅游服務,不用再付住店的費用,而且有住在自己家裡的良好心理感覺;
第三、這種『第二套住宅』是居民家庭財產的一部分,其使用權(有的是分割的產權)可以抵押或繼承,也可以出售或轉讓。
開發者對於房屋的分時銷售者好處理大。
第一,它可以使得這種房屋賣出更高的價格,在美國一般都相當於原來賣價的四倍,如一套原來只能賣25萬美元的連體別墅,按時間分割以後的賣價一般要高達100萬美元,購買者還不覺得貴。其中的原因很簡單,平均一個星期時段的賣價纔兩萬美元。按時間優劣區分,好的時段賣價3-4萬美元,差的時段只賣1萬美元,加上銀行還可以對此實行抵押貸款,大部分居民都能承受得起;
第二、它創造出了新的消費市場,使得這些企業所建的房子容易銷售。特別是以跨城市、跨地區、跨國家交換為背景的住宅區,銷售情況更加看好。在房地產低落期,它更成為企業抵御風險的重要措施;
第三,大的分時度假集團公司發展到現在,有不少已經不是自己建房,而轉向銷售型與管理型,其它企業只有加盟它們,纔能有良好的信譽度和交換前景,而這些集團則靠管理和銷售獲取超額利潤。如美國最大的分時度假(IResortCondominium International),2000年的銷售額為4億美金,而其利潤額高達1.9億美金,是業績良好的上市公司。這種分時度假的房地產銷售方式對於拉動其它產業,包括物業管理、旅游服務、交通電信,和安置人員就業,都起著良好的作用。
『分時度假』遭遇尷尬
前幾年也有外國公司進入中國推行『分時度假』,但是由於它們不了解中國國情和不符合實際,有不少失敗的教訓。主要失敗在這些公司在中國本來沒有什麼可賣的房屋,卻直接來賣『會員卡』。如一個國際性分時度假大公司在珠海賣一個酒店的分時度假會員卡,聲稱有50年的使用權,購買者發現這個酒店的合資經營權還剩30年,便以欺詐罪名將賣卡公司告上法庭;該公司曾稱該卡可以進入國際交換,有人便拿著會員卡去領事館辦理出國簽證,結果被拒簽,也認為是受了騙,將賣卡公司告上法庭。因此國外公司和與之關聯的國內公司,以直接『賣卡』的方式在中國銷售是行不通的,有可能變為非法集資。
『分時度假』在全世界已成氣候,在中國也肯定能搞成,問題是誰能搞成和由誰牽頭能搞成。以時間分隔來賣房屋,是房地產公司最有條件開展的業務;實現房屋使用的跨城市交換,是只有大企業集團或企業聯盟纔能承擔的職能。目前在中國開展分時度假業務的時機已成熟。目前中房集團正籌劃將由十幾個旅游城市的中房公司發起,聯合有條件進入的其它國內企業,並與國際上的大集團合作,成立中國最大的分時度假集團,適時地將這種經營方式在中國變為現實。
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