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今後幾年內,高檔公寓需求量會穩定上昇,公寓回報率也會提高。加之近期股市不穩定,這些因素都讓人們把投資的目光投向房地產,特別是擁有內銷外租權的『獨立公寓』備受青睞。
獨立公寓屬於舶來品,相對於獨院獨戶的別墅,更為經濟實用。目前國內的獨立公寓以獨棟的公寓樓為主一般不會超過200戶,樓房的建築風格與建築成本較高,生活娛樂比較便利,功能性較強,物業管理比較集中,具有酒店的感覺,私密性與專屬感很強。
首先,因獨立公寓的稀缺性(全北京市目前不超過十個項目),致使其在價格上具有最大的優勢。一般來說,外籍人員群體的構成包括駐華使館人員、外商和高級管理人員等,由於在華工作幾年就要輪換一批人,所以他們通常不會買房,再加上補貼高,因此他們往往會帶著家屬租住品質高、租金不菲的高檔公寓;同時一些外企高級管理人員,渴求生活在高品質氛圍中,對這種獨立公寓的整體環境也表現出很強的興趣。投資型業主青睞獨立公寓,正是為其較高的租金價格與出租經營回報率所吸引。而內銷房不能租給外國人,即使品質再好,租金價位也高不到哪兒去,租金收益自然會低一些。也就是說,投資可以『外租』的獨立公寓,是用內銷房的低房價買入,以外銷房的高租金出租。
其次,由於外國人及外企高級管理人員既能夠負擔較高的租金,又希望入住高品質的獨立公寓,除上面所講的優點以外,一梯兩戶的居住環境,更為居住與出行創造了優越的條件;他們的進入將提昇物業的整體租金水平,必將增加投資這裡的投資回報率。就拿地處望京地區的『嘉悅精英公寓』二室二廳二衛(84平方米)為例,按照內銷房標准,均價每平方米5500元、8成20年按揭貸款計算,首付款9萬元、銀行月供款為2400元,而同檔次公寓的租金大約在每月每平方米5000元至6000元。按投資回報率算,投資者一般能夠提前四、五年收回全部成本。
盡管內銷外租獨立公寓提供的是高品質的『涉外服務』,但物業管理費仍按內銷標准收取。一般外銷物業管理費約在每月每平方米5至8元,內銷房物業管理費則為每平方米3到4元。
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