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一直以來,無理由退房是商品房市場上一些開發商樹立品牌形象的一項服務內容,在二手房市場上,無理由退房還不曾有通道。二手房交易涉及的合同是多方合同,手續更復雜,無理由退房其難度更大。日前,一些個別中介公司開始這樣的探索。
-無理由退房第一例
日前,位於朝陽區武聖東裡的葉先生夫婦通過北京巨業房地產經紀公司的廣告,看中了位於朝陽區農光裡的兩居舊房,當天便與該公司取得聯系,並與中介簽訂了代理購房合同,該房產建築面積為81.87平方米。此房產價格及各項費用為36萬元,另有電器折舊費4000元,合計37萬元。按照合同約定,葉先生夫婦當天交了3.4萬元的定金及折舊費,當葉先生夫婦高興地將購房一事告知女兒後,方知他們忽略了一個重要的事情,即該樓位於23層,經打聽電梯開通時間最遲到夜裡12:00,葉女表示萬一深夜父親發病如何是好,此前,葉先生夫婦一直住在樓房的一層,曾有多次深夜看病的經歷。葉太太次日找到業內專家和其他中介公司諮詢,被告知難度太大,據北京市有關規定屬買房人主動違約的,需扣除房款2.5%的代理費,共8200多元。巨業房地產中介公司的工作人員對葉太太的退房要求也未提出一些處理措施。葉太太找到該公司的負責人要求退房,誰知,該公司閻經理非常熱情地接待了她,並告訴她該公司已於前不久打開了無理由退房的通道,3月18日葉女順利地從該公司取得了3.4萬元的押金及家電折舊費。
-無理由退房有何難處
今年以來,有關媒體、消協和職能部門都接到了一些關於退房的要求,其理由大多是入住後發現質量、設計和環境的問題,但是,很少有成功退房的,即使退房也要按照有關規定賠償違約責任。據巨業房地產經紀公司的閻經理介紹,該公司推出無理由退房的具體內容如下:買方所購房產沒有進入產權交換程序的,也沒有委托銀行極其指定評估公司、律師代辦貸款程序的,如果購房者要求退房,該公司足額將房款(包括押金、中介費等)交還買主。委托貸款購房又要求退房的,只付律師費或評估費便可達成退房意向,該公司不收取任何費用。
據了解,一些中介公司的其他變通做法是,屬買方責任的代扣中介代理費,另外,扣除1萬至2萬元不等的違約金;先買下房再委托中介公司賣出,約定期限如果賣不出去,由公司收購。另據了解,一些中介公司並未安排買賣雙方見面,吃差價是許多中介的普遍做法,當買方要求退款時,該公司建議讓利1萬至2萬元,以打消買方的退房要求。
二手房交易的特點是居間代理。中介公司需分別與買賣雙方簽訂代理合同,同時,又要撮合買賣雙方簽訂買賣合同,一旦買方要求退房,勢必要銷毀買方與中介、買方與賣方的合同。而賣方便可以按照約定向違約的中介公司索賠違約金,因此中介面臨說服賣方放棄違約金的困難,纔有可能順利退房。同時買方大多申請銀行貸款,這樣勢必由中介公司委托辦理評估和律師代辦貸款的費用,這就增加了買房者退房的難度。
-無理由退房樹立服務品牌
京城二手房房源稀少,中介公司花錢做廣告吸引並撮成買賣雙方簽完合同後,按約收取中介費便是中介公司的既得利益,當買方或賣方有一方單方面向中介提出退房時,中介公司大都按合同要求違約方賠償相應損失。
中介吃差價是京城二手房市場普遍的現象,許多中介公司在接受買賣雙方諮詢時,態度很熱情,他們會利用買賣雙方對二手房交易的不甚了解,百般引導他們簽訂合同,在簽完合同並交完定金後一旦出現退房的請求時,其服務態度立馬來個180度大轉彎,指著那份權利和義務不對等的合同,告訴退房者『每逾期一天需按房款1%交納違約金』,致使退房者望而生畏,打消退房念頭。
巨業房地產經紀公司打開了京城二手房市場無理由退房的通道。退房者葉女士在接受采訪時表示,當初她們全家在諮詢完有關情況後,也認為巨業不可能接受我們的退房請求,畢竟是我們單方面違約,我們甚至想好了,可以付中介公司一半的中介代理費共4000元,以做補償。沒想到巨業一分錢也不要,而且還成功地說服了賣方。業內一些專家表示,無理由退房在二手房市場是新鮮事兒,它說明京城的中介公司已經開始自覺地為品牌而努力著。這對於在中國加入WTO之後,國外品牌不斷進入北京的二手房市場來說,意義非同一般。
據了解,巨業房地產經紀公司原屬北京市房地產協會,2000年正式脫離後主要從事二手房買賣代理,目前在京城有四家分公司,據悉,至今尚未接到一起投訴。(趙國明)
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