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市場方面
1.2002年整體市場供應量會繼續加大,預計將達到2000萬平米以上,比2001年增長20%左右,由於供應量的加大和有效需求不足將造成2002年市場整體價格下降。現房存量房增多,尾房積壓嚴重。
從目前區域市場價格看,將有以下變化:
1)CBD區域,受交通道路的引導,東四環、東南三環等泛CBD項目的擠壓及自身供應量過大的影響,2002年CBD區域住宅價格受到抑制。
2)中關村地區,除萬柳地區將保持去年態勢,周邊地區價格將有小幅下調。
3)亞運村地區,供應量超大,價格有所下降。
4)南城項目供應量增加迅速,但不集中,沒有熱點區域,價格將保持去年狀況。由於北京傳統觀念對南城的否定,南城不支持高檔項目。
5)西四環中段地區,供應量相對不足,需求強勁。整體區域市場將保持去年態勢並有小幅提昇。
從住宅檔次看價格將有以下變化:
1)高檔項目,有部分項目已出現有價無市現象,其價格2002年將有所下降。但不排除市場出現產品獨特,創造新高價的可能。
2)中檔住宅,供應量繼續加大,同時受到經濟適用房打壓,價格將下降。
3)低檔住宅及經濟適用房,價格將保持平穩。但由於政策影響,市場不會出現異常活躍情況。
2.2002年北京市場的熱點地區為西四環中北段、中關村、CBD區域;新熱點區域有可能是溫榆河高檔別墅區(規劃中的北京富人區)和北京亦莊經濟開發區。
3.2002年北京市場總成交量將與去年大體相同,由於供應量的大幅增加、購房者持幣待購心態嚴重、銀行按揭政策收緊等因素,2002年市場銷售將明顯冷淡。
4.2002年經濟適用房與廉租房的供應量將明顯加大,但由於購買政策及公積金等金融支持減弱,其前景並不樂觀,難以出現熱點。
5.二手房由於政策原因,很難放大交易量。尾房市場由於新盤的衝擊,銷售更為艱難。
6.別墅市場平淡。
目前所謂『豪宅』,有價無市,2002年也難有良好表現。
如果說2001年是TOWNHOUSE的發育、幼稚期,則2002年、2003年將是TOWNHOUSE項目的發展成熟期,經過市場的演習和預熱,其產品創新,品質提高方面都有較大發展,同時大部分TOWNHOSE項目銷售將進入實質的銷售回款期。
7.外地開發商進入北京,帶來新的產品和管理模式。因房地產的區域性很強,其產品還需本地化。由於外地發展商的大規模進入北京,使北京房地產市場競爭更加激烈。
8.加入WTO後北京房地產市場在2002年不會有本質的變化,但從長遠來看,開發商融資渠道增多,特別是外國資金的湧入,房地產開發門檻提高,對開發商的資金要求將有很大提高。但開發檔次不會有較大調整,依舊以市場需求為導向。
9.2002年寫字樓的市場將呈上昇,由於房地產波動周期影響,今明兩年為向波峰攀昇階段,出現了供應量不足(去年200萬平米左右)需求強勁的現象,主要表現為寫字樓租賃市場紅火,租價抬昇較高。加入WTO的利好更促進寫字樓市場的需求。長期以來寫字樓市場缺乏銀行支持,是影響寫字樓銷售的重要原因。
2001年的『9.11』事件,對全球經濟都有較大影響,波及各個行業,中國房地產市場同樣受到影響,但此影響短期內並不大。
產品部分
2002年,北京房地產市場將是拼產品、拼服務的一年。在大家不敢拼價格的狀態下,產品品質及服務水准將對項目起到重要作用。產品將做的更加細致,更加貼近生活,將有所創新。發展商將面臨小批量、個性化、高附加的產品生產難題。
1.2002年的主流產品即中低檔住宅,產品檔次、品質方面(如環境營造、舒適性、產品質量等)將有所提昇,價位不會有太大變化。即,同樣價格產品更好,附加值更高。
2.主流客戶需求產品特色:
位置:公共交通方便
價格:4000-6000元/平方米
戶型:以80-150平方米的2居室和3居室為主
環境:注重配套公共建築,社區綠化和整體區域生活便利性
物業管理費:2元/平方米普遍為大家接受
3.市場供給主流產品的變化趨勢:
戶型:更加實用,采光通風有良好解決方案
面積:不再一味追求出面積做大戶型,出現更多高品質,低總價的戶型
外立面:更加豐富多彩,且成為項目檔次的重要參考指標
位置:二環至四環沿線均有供應,以四環最多
建築形式:塔樓逐漸被市場冷淡,版樓、多層及TOWNHOUSE將增多
4.新盤數量將高於去年的數量和推出速度,且規模更大。
5.項目規模將進一步擴大,上40萬平米的項目增多,40-60萬平米項目將成為規模性社區中比例最大的部分。達到100萬平方米的項目數量增加。
6.裝修提供更為個性化,檔次方面將從豪華趨向實用簡潔大方。毛坯房在2002年尚不能退出市場,但會有較大幅度的減少。
營銷及其他部分
1.新出臺的銷售管理辦法對2002年的房地產市場將有很大影響,表現為:
1)樓花銷售難度加大,沒有銷售許可證項目不准收取定金。
2)銷售宣傳需謹慎,發展商宣傳品的承諾可以簽入合同。
3)促進市場健康發展,間接提高房地產開發准入門檻。
2.2002年房地產營銷費用增加幅度加大,包裝將更加徹底。被拋棄的直銷方式將更多被采用。
3.房展會逐漸冷淡,個別房展會將取消,少數老牌房展依然火暴。由於房展會中客戶鬧事砸臺事件時有發生,有項目投訴的發展商將退出房展會。
4.去年房地產項目出現糾紛,將促使發展商項目注重加強產品質量,加強服務意識,發展商管理工作更加嚴謹。
5.銀行規范控制對房地產項目貸款,將提高房地產開發准入門檻,促進發展商的優勝劣汰,使房地產開發企業進一步走向規模化。房地產公司上市解禁,但能夠上市的企業依然是非常少的企業,對於有數千家開發企業的北京房地產市場來講,沒有太大的影響。
6.2002年開發商的融資渠道將隨著加入WTO而增多,境外資金將進入市場。北京房地產市場發展不成熟、操作不規范會對資金的進入造成困難。另外,不規范的變相融資依然存在,例如施工墊款等。
7.2002年房地產開發成本基本與去年相同,開發商的利潤將有所下降。
8.2002年北京房地產市場競爭更加激烈,競爭對手間將出現暴力事件。(紅石行)