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3月16日,著名策劃人王志綱來到北京發表演說,並且在會後就聽眾關心的一些問題發表了自己的看法,本來很熱鬧的北京樓市就更加熱鬧了,在這幾天沙塵暴頻頻降臨的同時,北京樓市卻刮起了王志綱旋風。
王志綱,1955年出生於貴州?1982年畢業於蘭州大學經濟系,曾是新華社記者,長期從事國家宏觀經濟題材的調研和報道工作。1994年離開新華社,1995年創辦工作室並擔任首席 策劃。幾年來,王志綱工作室先後為碧桂園、昆明世博會、茅臺集團、重慶龍湖花園、奧林匹克花園、星河灣等企業和項目提供戰略諮詢和策劃,取得了良好的社會效應。
星河灣成功的原因是靠實力、決心和策略
『華南板塊』是位於廣州市番禺區臨江的一塊近20000畝的土地。隨著廣州珠江快速路的通車,八大開發商瓜分了位於番禺區的『華南板塊』。在這八大開發商中,只有星河灣的開發商宏富房地產公司名不見經傳。我們給星河灣制定了開發策略,對於佔地1200畝的大盤,不同一般小盤的策劃。如果說小盤是一支獨奏曲,那麼大盤就是一支交響樂,必須要整合各方面的資源。如果說以前的競爭是從做『看得見摸得著的』比產品、比技術的層面,走到了『看得見摸不到的』比環境、比景觀的層面,那麼,往後華南板塊在產品、技術、環境你好我好大家好的局面下,競爭必然邁進到第三個層面,比『看不見摸不著的』東西——品牌,包括品位、風格、素質、氛圍、文化和生活方式,但是星河灣的老板黃文仔認為,所有『看得見摸不著但感覺得到』的東西(文化)都是通過『看得見摸得著』的東西(物質)來體現的。
對於成熟的廣州房地產市場而言,再做期房無異於自殺,最基本的條件是准現房,但星河灣卻進一步做到現房美景再銷售。我們提出在星河灣一定要做足水文章,星河灣利用『寶墨齋』獨一無二的活水系統,而且又把幾十公裡外的國家一級保護水源——西北江水引進了社區,這樣水源、水質都有了保障,同時又大大降低了成本?星河灣終於有了千姿百態的水景。沿江1.8公裡的地段全做成實木地板景觀休閑長廊,宛若一條精心打磨的玉帶。人性化的配套功能設計,一個可與五星級酒店媲美的中心會所以及8個幾乎不用花錢、像自家大客廳一樣方便的園區泛會所。
在營銷策略上,我們和《南方都市報》合作制定了『華南旋風計劃』,在星河灣開盤前推出6篇縱論華南板塊的文章和中國第一份『媒體樓書』。星河灣開盤均價4600元/平方米並帶精裝修的價格,做出低價位高檔次的奇跡,2001年星河灣銷量達到6.4億,在廣東排在第三名,華南板塊第一名。
激情縱論京穗樓市
廣州樓市比北京樓市早四年,目前的北京樓市就像1998年、1999年的廣州樓市。以前,深圳由於地理的條件和先天的因素,深圳房地產業作為中國的樣板間,一花獨放。但是中國房地產的策源地是廣州,廣州房地產業開創了全新的商業模式,勢必會影響全中國,廣州樓市是全國的領頭羊。前幾年北京有開發商請我做策劃,我一看就說,你不需要策劃,只要能把房子蓋起來就賺錢,因為前幾年的北京樓市剛起步,而且多是集團購買,市場是賣方市場,開發商不需要研究市場,也不需要策劃。但是到現在由於已經有70%的房子是個人購買,這就標志著這個城市進入了大眾消費時代,開發商必須研究消費者市場,纔能建造出消費者喜愛的產品。
北京有的項目做廣告宣傳設計師,這就像一個餐館宣傳廚師一樣。房地產是一個綜合性的行業,真正宣傳的應該是它的綜合實力,開發商應該有全局的理念。廣州的開發商不喜歡說話,不像北京的一些開發商,比如去年在深圳開『住交會』,有些北京過去的開發商做了幾個項目就在那裡誇誇其談,口水多過茶。我認為北京房地產業今明兩年可能會得『重感冒』,因為北京地產有太多不規范的因素:價格高;銷售不成熟,開發商總想瞞天過海;北京業主素質高,維權意識特別濃。現在全國各地有許多人用麻袋裝錢進京搞房地產開發,這些炒地使地價越來越高,最終會轉到市場中去。
至於北京的項目,有些還可以,如雍和.名家外立面很好,一棟洋房很漂亮,橘郡雖然沒有創新,但是克隆的也行。雖然克隆是不可避免的,但是不能長久。北京許多項目沒有創新,但是卻很會編故事。近年來北京房地產糾紛很多,但是糾紛是不可避免的,開發商應為自己的不負責任付出代價。在未來的房地產市場,買期房將會越來越少,很多項目都會封頂纔銷售,有的甚至現房纔銷售,這樣糾紛纔會少些。我們堅信一條:冬天已經過去,春天還會遠嗎? (穆文斌)
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