|
||||
隨著國家宏觀調控政策的連續實施,以及土地、住房等各項改革的不斷推進,我國房地產市場正逐步趨向規范化、理性化,舊的格局開始瓦解,新的市場規則逐漸形成,樓市正從『百舸爭流』進入『獅王爭霸』時代,開發商的『大整合』、『大重組』、『大擴張』已成必然之勢。目前,北京房地產市場的規模在各大城市中僅次於上海,由於在政治、經濟、文化等方面的特殊地位,佔領北京房地產市場這一制高點,已成為眾多外商、外地、外行開發企業擴張發展的重要目標。在這種情形下,一直佔據地利優勢的京城房地產企業,特別是大型房地產企業的發展狀況就格外引人關注。那麼,目前京城的地產『大鱷』究竟有多大,其發展情形如何呢?
北京地產『大鱷』不太多
據有關資料統計,截至去年底,本市一級房地產開發企業只有北京城市開發集團、北京天鴻集團、北京住總集團、北京城建、北京建工集團、北京大成集團、北辰等31家,有各類資質等級的房地產開發企業也不過100多家,而活躍在京城房地產市場中的千餘家企業則多是屬於項目公司性質。
目前,一級房地產開發企業年平均投資規模為30億元左右,是二等級企業平均投資規模的3倍、三等級企業的6倍左右。而在『其他』類型的開發企業中,由於有不少外商投資企業以及其他大型公司投資的項目,平均投資的規模已超過了三級、四級開發企業。有關數據顯示,2000年本市一級房地產企業年施工面積平均為28.92萬平方米,為二級企業的2.2倍、三級企業的4.2倍,而竣工面積、新開工面積等指標也反映出了一級企業規模的領先地位,但與其他企業的差距並未增加,還沒有形成非常大、難以超越的距離,企業規模實際上仍處於相近的檔次與水平上。
市場缺少『霸主』
目前,本市具有一級資質的房地產開發企業,雖然在投資與開復工面積等指標上都領先於其他各類開發企業,但這些大型企業在市場上仍然沒有佔到足夠影響市場走勢的份額。一級企業總投資規模雖然佔到北京市房地產總投資規模的30%左右,但企業平均份額只有0.7%,最大的房地產企業投資額只佔市場總投資額的3.7%。據最新統計結果顯示,從整個市場的供應狀況看,一級企業施工面積只佔市場全部施工面積的18.8%,企業平均份額為0.6%,其他各類未定級別的企業施工面積佔全部施工面積的62.0%。一級企業竣工面積、新開工面積佔全部市場的20.4%、17.4%,企業平均份額分別為0.7%、0.6%。小型公司、項目公司形成了市場上的主要供應量。從土地購置面積情況看,一級開發企業平均購置土地面積量為『其他』級別的1.8倍,是二級開發企業3.5倍。一級企業全部土地購置面積佔全年土地購置面積的8.7%,平均購置土地面積佔0.3%。超過85.2%的土地被『其他』公司購置,沒有『地主』優勢的外來公司成為土地購置大戶,想要瓜分『蛋糕』的人越來越多了。
大型公司數量較少,各公司所佔市場份額低,在市場上並未形成規模優勢;規模更小的公司由於數量多,形成了市場上主要的供應力量;市場發展還沒有出現強者愈強趨勢。市場中『霸主』型的開發企業也並未出現。競爭加劇,亟待爭先
以本市去年新開住宅項目為例分析,全年242個項目,規劃總建築面積3578萬平方米,分別由222個企業開發(未計入參股、合作等形式),每個企業平均開發項目面積為16.1萬平方米。新開項目規模在前20位的房地產公司,平均新開項目規劃面積為67.5萬平方米。在這20個企業中,北京市一級開發企業只有大成開發、房山房地產開發、海開、順義大龍城鄉、豐臺區城市建設等幾家,只佔20個企業中的30%,新開盤項目規劃面積佔20個企業新開盤項目面積的32.3%,其中『外來戶』、新面孔佔了相當份額。在2001年開盤的全部住宅項目中,北京市一級開發企業所屬項目規劃面積佔全部新開項目規劃面積的15.6%,這一比例雖然不能代表各公司實際開工面積,但也在一定程度上說明北京市一級開發企業所佔市場份額變化狀況並不明顯。北京市一級企業平均新開盤住宅項目規劃面積17.6萬平方米,比全部有新盤項目的企業均值16.1萬平方米僅僅高9.3%,並沒有體現出明顯優勢。與此相反,外地、外行、外資等卻為北京市帶來了許多新面孔,市場份額將面臨著進一步被瓜分。
針對上述狀況,業內有關人士認為,隨著國內房地產市場逐步開放與完善,本市房地產開發企業將逐漸喪失土地成本優勢、政策優勢、社會資源優勢,特別是在我國加入WTO五年後,將允許設立外資房地產企業,即使考慮到房地產市場的地方特點,考慮到境外大公司經營比較分散,但如果我們的房地產開發企業特別是大型開發企業不能迅速提昇自己的規模效應、品牌效應及市場競爭實力,到時將難免出現小艇與航母的抗爭局面。(公衍奎 李霄峰)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||