|
||||
3月14日,由商地置業公司、華潤置地(北京)股份有限公司、SOHO中國有限公司、廣州富力地產股份有限公司四家公司參加投標的北京市廣渠門外東五廠國有土地使用權出讓招標結果揭曉,廣州富力地產股份有限公司以31.5889億元人民幣的投標價中標。招標結果揭曉當天,前來接收中標通知書的廣州富力地產股份有限公司有關人士當即表示,根據成本和目前北京樓市發展勢頭,未來社區住宅銷售價格將不低於8000元/平方米。
而一直以來,業內外人士都認為地價高、土地暗箱操作是北京房價居高不下的原因。到底房價和地價之間存在什麼樣的關系?同一塊地,同樣的地價,同樣的規劃條件,不同的開發商操盤,會做出什麼樣的房價?廣渠門外東五廠這塊土地,廣州富力操盤房價不會低於8000元/平方米。那麼,同樣這塊地,北京的開發商新華遠房地產公司總經理任志強、慣於營銷的現代城總經理潘石屹、以管理成本見長的今典花園總經理張寶全三人來操盤,房價又會是多少?本報記者分別請這三位開發商對廣渠門外東五廠這塊地進行了開發測算。
按廣州富力投標的標書,地塊基本情況:容積率為2. 7,地上建築面積為115萬平方米,地價為31.5889億元。
■任志強:
房價在8000元/平方米
任志強認為在此次招標條件中,容積率並不是作為法定條件提出的,這樣就潛伏著一個問題,即將來開發過程中,會不會存在突破容積率,地上建築面積達到115萬平方米以上,甚至達到130萬平方米的可能。如果允許容積率超過標底,等於招標規劃的不公平。在記者的要求下,任志強勉強按地上建築115萬平方米進行簡單測算。
按任志強的經驗,一般房地產住宅開發項目的城市規劃要求必須有15%的配套(包括教育、幼兒園、商業、社區配套等),這就意味著115萬平方米中,可銷售面積只有85%,即可銷售面積為115萬平方米?5%=97萬平方米。這樣可銷售部分的土地價就為31.5889億元?7萬平方米=3256元/平方米。此外,這個地區其他費用分別為:
大市政費約在500元/平方米(包括道路、站點);
小市政費約300元/平方米(包括環境、綠化、站點);
建安成本約2200元/平方米(包括分攤不可銷售面積的建安費用);
平均資金成本利息約230元/平方米(如自有資金充足可減少);
各種稅費約450元/平方米;
銷售成本和管理成本約為385元/平方米;
此外,還要涉及公用設施成本可能提高、門窗或外立面的特殊裝修,勘察、設計、地下基礎處理、不可預見費等,成本約在7300元至7700元/平方米之間。
任志強認為,『這樣的房屋成本,加上利潤,銷售時房價一般就得在8000元/平方米左右。但房價並不是簡單由成本決定的,而是由市場需求決定的。但很顯然,8000元/平方米將是一個不低的價格。』
■潘石屹:
兩種定位,不同價格
潘石屹向記者透露,如果他拿到這塊地,可能會考慮兩種操作策略,而這兩種策略將帶來不同的房價。
第一種:大眾化住宅
地上建築面積115萬平方米的土地價格應該是31.5889億元?15萬平方米=2746元/平方米。根據現代城的經驗,這個地區的大市政配套費應在500元/平方米。根據現行的分攤辦法,建100平方米的房子,可銷售面積為93平方米,也就是說,房子的可銷售率為93%,那麼,這塊土地每平方米的土地成本為:
土地成本=(2746元/平方米+500元/平方米)?3%=3490元/平方米
按現代城的運作經驗,包括管理成本、營銷成本、小市政費用、設備、建安成本等在內的費用,標准稍微低一點,塔樓的建安費用一般為2500元/平方米。
這樣,假設最後銷售的房價為7500元/平方米,那麼:
營業稅一般為銷售額的5%,即7500元/平方米?%=375元/平方米
所得稅按慣常的算法為假設的營業額的20%再乘以33%=7500元/平方米?0%?3%=495元/平方米
土地增值稅按營業額的2%交=7500元/平方米?%=150元/平方米
這樣,房價的成本價=3490元/平方米+2500元/平方米+375元/平方米+495元/平方米+150元/平方米=7010元/平方米
7010元/平方米的成本價與假定的銷售價格7500元/平方米差490元/平方米,也就是說,如果最後房子賣到7500元/平方米,那開發商就能每平方米淨掙490元,淨利潤率=490元/平方米?500元/平方米=6.5%
第二種:高檔住宅
按現代城的運作經驗,如果在這裡建高檔住宅,每平方米的建安成本再增加700元就差不多,即建安費用為3200元/平方米。
這樣,假設最後銷售價格在8500元/平方米,
那麼,營業稅一般為銷售額的5%,即8500元/平方米?%=425元/平方米
所得稅按慣常的算法為假設的營業額的20%再乘以33%=8500元/平方米?0%?3%=561元/平方米
土地增值稅按營業額的2%交=8500元/平方米?%=170元/平方米
這樣,房價的成本價=3490元/平方米+3200元/平方米+425元/平方米+561元/平方米+170元/平方米=7846元/平方米
7846元/平方米的成本價與假定的銷售價格8500元/平方米差約650元/平方米,也就是說,如果最後房子賣到8500元/平方米,那開發商就能每平方米淨掙約650元,淨利潤率=650元/平方米?500元/平方米=7.6%
同時,潘石屹明確,『第一種價格只能是毛坯房,第二種售價能做到廚衛精裝修。』
需要說明的是:潘石屹把所得稅和土地增值稅計算在房價中的算法遭到任志強和張寶全的質疑,認為這兩項成本不應該加在房價當中,而應由開發商承擔。
■張寶全:
均價約在6000元/平方米
今典花園空間·蒙太奇總經理張寶全和任志強一樣,提到了容積率的問題。張寶全認為,容積率並不包括地下面積,因此,如果他來操作,2.7的容積率,48萬平方米的地塊,地上可銷售面積就可做到48萬平方米?.7=130萬平方米。
包括拆遷成本、三通一平、出讓金在內的土地成本=31.5889億元?30萬平方米=2430元/平方米。
而根據目前北京住宅市場的建安成本,塔樓的建安成本也就在1600元/平方米;按安地房地產開發公司的操作經驗,這塊地塊面積比較集中,周邊市政狀況較好,大小市政費用加起來,約為500元/平方米;營銷、管理加上稅費等成本,約為600元/平方米;加上200元/平方米的其它費用,綜合成本=(2430元/平方米+1600元/平方米+500元/平方米+600元/平方米+200元/平方米)=5330元/平方米。
張寶全認為,『拿靜態成本算房價是沒有意義的。目前北京房地產市場上存在拿最高成本來定價的錯誤做法。應該從動態的運作上去計算房價,包括利潤率,應是單位時間內的投資回報率,有時靜態利潤率不高,但投資回報率卻很高,而房地產經營應關注投資回報率,即實際投入成本和產出利潤的比率關系。 因為,第一,滾動開發,可以用前期的資金開發後期的樓盤,不用再向銀行貸款;第二,上面計算的全是地上面積,還沒有算地下可銷售面積,刨掉地上不可銷售的面積和地下不可銷售的面積,可銷售面積也能達到130萬平方米以上。另外北京市的配套標准約15%,但只有7%的行政和教育配套不可銷售,其它均可銷售或經營;第三,大規模開發,有利於管理費用降低,營銷成本降低。』因此,張寶全稱,要是他來操作這塊土地,均價6000元/平方米沒有問題,而且利潤率特別是投資回報率還很可觀,可以達到買房人和開發商雙贏的境地。
張寶全還強調,『市場的房價和實際成本並無絕對關系,這塊地位於CBD後,有CBD後花園之稱,規模大,操作好了,市場售價賣到8000元/平方米是毫無問題的,但需要弄清的是,這個價格並不是因為成本所致。』(餘美英)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||