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『安身立命、置業成家』乃人生首要,在衣食無懮的現代都市人群中,越來越多的人已經不再滿足於偏居一隅,追求舒適、個性的生活成為人們更高層次需求的集中表現。在北京青年報最近的一次調查中顯示:有31.69%的被訪者表示,今年有買房意願,這個比例在網上被訪者中竟達到了50%。
然而在真正考慮買房的人群中,仍有大批持幣觀望,猶豫不前的消費者,個中原因不一而足,而今年3·15房地產問題投訴方面的數據卻反映了置業者關心的新焦點———物業管理。中國社會調查事務所的另一項調查也表明:在與購房有關的問題中,消費者最擔心的也是最關心的問題仍然是物業管理服務問題,其不滿意度高達90%。同時,近一段時間接連發生的物業糾紛,也使得物業話題成為『兩會』的熱點之一。
為什麼物業管理糾紛會突然增多呢?以筆者的觀點看來,在發展迅速,甚至超出市場成熟速度的中國房地產業,物業管理問題的突出是必然的。從廣義角度來看,房地產商營銷的不僅是不動產本身,而是一種『生活』。對於大多數置業者來說,購房是一項長期投資,需要考慮的不僅是房屋本身,還要有環境、氛圍、發展、昇值等諸多條件。而房地產商經營的是一個項目,有投資與盈利的周期,不可能為業主『包辦』一輩子。這種矛盾導致物業管理成為一個開發商難啃的『硬骨頭』,同時也是業主們難以下咽的『酸果子』。
然而,『塞翁失馬,焉知非福』。
大量暴露的物業管理糾紛既令人擔懮,也向有心人透露出一個商機:物業管理的專業化市場。無論目前物業管理質量低下的原因是什麼,這種狀況都不會持續太久了。業主對物業管理的關注越強烈,對物業管理市場的需求越旺盛。
筆者以為,以目前模式運作的物業管理企業,無論作怎樣的結構調整、管理優化,都不足以滿足業主的真正需求。市場需要的是獨立於房地產開發商,依靠開發房地產項目附加值,面向業主提供服務來獲取利潤的企業,需要納入市場運行的從事物業管理的真正意義上的企業。這種企業對於房地產項目的介入,不是從樓盤銷售開始,而是從項目規劃開始,包括項目的監理、實施控制,一直到後期配套設施的完善,都有自己的定位與盈利模式。
正如服務業會從制造業剝離一樣,物業管理也會從地產開發中獨立出來。這是物業管理企業需要面對的挑戰,也是機遇。更多的業主關心物業管理,也意味著物業管理有著廣闊的潛在市場。隨著房地產的發展,物業管理市場也面臨深化、細化與層次化,隨著物業管理重要性的提高,業主在物業管理上的投入也會加大,今後物業管理也會與其他商品一樣,實現從功能到質量到品牌的發展趨勢,通過在競爭中優勝劣汰,使得資源配置優化,形成規模效益。將會形成物業管理的專業化、大規模的產業集團,為不同地產商的客戶群提供優質高效的服務,甚至『反客為主』,通過僱傭地產開發商而成為房地產項目的主要角色。如此,物業管理將進入成熟、穩定的良性循環,業主們也會迎來陽光明媚的春天。(畢帆)
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