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就當前房地產市場運行情況、近期是否可能出現像90年代初期曾經發生的『過熱』問題。不久前,建設部組織有關專家赴北京、上海、重慶、廣州四個城市進行了實地調查,並對其他計劃單列城市、省會城市和部分重點城市進行了書面調查。近日完成的調查報告認為,當前房地產市場總體上是健康的,局部地區有『過熱』苗頭。如能及時采取必要的調控措施,近期是不會出現類似於上個世紀90年代初期發生在海南、北海等沿海城市『房地產過熱』的情況的。
市場運行:總體健康局部偏熱
調查報告說,2001年1—11月,全國城鎮房地產開發完成投資、新開工面積、竣工面積、銷售面積均保持較高的增長速度。房地產開發到位資金5535億元,同比增長29.3%(其中:國內貸款佔21.7%,增長23.0%。企業自籌資金佔29.6%,增長29.8%)。商品房價格同比增長6.1%,其中,商品住宅價格增長6.6%。商品房空置面積增長2.6%,其中商品住宅空置面積增長1.3%。
房地產業的快速發展,對於改善居民的居住條件、帶動相關產業發展、拉動經濟增長起到了重要作用。但在發展中,局部地區也確實存在一些問題。
一是一些城市存在新開工面積增長過快、開發規模過大、土地供應過量等問題。據35個大中城市調查顯示,北京(77.3%)、杭州(63.9%)、濟南(65.9%)、福州(53.6%)、呼和浩特(154%)、貴陽(92.9%)6城市新開工面積增幅超過50%。有的城市還存在過量供應土地的問題,如,呼和浩特市,2001年1—11月,已批土地面積達230萬平方米,超過了前5年已開發土地面積的總和。
二是房地產開發結構不合理的問題在部分城市依然存在。有的城市不顧當地的經濟實力和居民的承受能力,盲目興建高檔公寓、別墅、辦公樓和商業用房,而適應中低收入家庭的低價位住房卻出現結構性短缺。特別是經濟適用住房政策在部分城市未能得到很好貫徹,供應總量不能適應中低收入家庭的住房需求。
三是部分自有資金不足的房地產開發企業靠銀行貸款、施工企業墊資和拖欠材料款等進行房地產開發,一旦商品房銷售不暢,資金不能及時回籠,將會導致工程難以繼續建設,引發連鎖反應,隱藏著一定的金融風險。據對重慶、鄭州等7個城市調查顯示,房地產開發企業拖欠工程款佔拖欠的施工企業工程款總量的40.23%。
可避免重蹈上世紀90年代覆轍
調查報告說,觀察目前房地產市場運行總體健康、局部地區『過熱』的情況,與上世紀90年代初期相比,有明顯不同。
一是完成投資的增幅遠低於當時的增幅。與上年同期相比,2000年房地產開發投資增長19.5%,銷售面積增長26.9%;2001年1—11月開發投資增長29.7%,銷售面積增長21.6%,投資與消費保持了協調增長比例。而1992年全國房地產開發投資增長117%,銷售面積只增長40.4%;1993年開發投資增長164%,銷售面積只增長55%。
二是土地供應量的增速明顯低於當時的增速。2000年全國完成開發土地面積比上年同期增長22.2%,2001年1—11月增長31.6%。而1992年比1991年增長175%,1993年比1992年增長96%。
三是房地產開發項目貸款受到嚴格限制,增速明顯低於當時的增速。2000年房地產開發中國內貸款比上年同期增長24.9%;2001年1—11月增長23%。而1992年國內貸款比1991年同期增長141%,1993年比1992年增長77%。
四是商品房價格穩中有昇,但漲幅遠低於當時的上漲水平。2000年全國商品房價格漲幅為6%,2001年1—11月為6.1%。價格上漲主要是由於低價位商品房供應減少,屬於結構性問題。而1992年年底與年初相比,全國房價平均漲幅達到51%,海南等熱點地區和一些城市漲幅超過1倍。
五是商品房供求基本平衡,投資增長主要是由需求拉動,個人已成為住房消費的主體。2000年商品住宅銷售面積佔同期竣工面積的比例達到82.4%,2001年1—11月達到98.5%,而1993年只佔53%;商品住宅銷售面積中,2001年1—11月,個人購買比重達到93.9%,而1991年和1992年商品房主要是集團消費,個人購買的比例僅為33.9%和36.1%。
此外,目前的住房消費環境和法制環境與上世紀90年代初期相比也有了很大變化。鼓勵住房消費的稅收政策體系基本形成,開放住房二級市場的政策障礙已基本消除,城鎮居民特別是中低收入家庭的購房積極性基本調動起來,適應中低收入家庭購買的低價住房供不應求。銀行或銀行附屬機構直接投資房地產已被嚴格禁止,銀行信貸已由開發貸款為主轉向個人消費信貸為主。《城市房地產管理法》等一系列法律、法規的出臺,以及上海、廣東、四川等省市通過提高商品房預售條件,限制土地炒買炒賣、控制土地過量開發等手段加強房地產市場的調控,『炒樓花』等容易引發泡沫的市場行為已被嚴格限制。 (謝然浩)
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