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■租金小幅向上攀
■老牌城市將成外資首選地
■投資贏利空間漸漸浮出水面
市場空間
要從『罐子』裡倒出來纔數得清
對於中國商界來說,近來好消息不斷:加入世界貿易組織,申奧成功……有先見的地產商們透過商業的種種利好,看到的是寫字樓市場的美麗前景。
在上周的遠艦地產沙龍上,一位總經理分析天津寫字樓市場的觀點得到了眾人的認同。他說,天津的寫字樓市場狀況就如同往罐子裡裝石頭,現在裡面已經裝了一兩塊大石頭,三五塊小石頭,七八粒沙子。從罐子口看,似乎裡面已經滿了,然而實際上如果能夠破開罐子看清楚,你就會發現裡面還有足夠的空間。
而誰能夠看清這個無形的『罐子』,誰就能抓住永不停歇的商機和財源。據了解,目前在建或正在籌建的寫字樓項目,已經為數甚多。如解放南路金融街上的世紀大廈,南京路上的津匯廣場等。同時,政府還對停緩建工程已經制定出『一樓一政策』的盤活方針。原九川大廈目前已經啟動,並在業界引起不小關注,從這一點甚至可以預見:寫字樓市場會有集體昇溫。
戴德梁行一份最新的市場調查顯示,2001年世界上許多國家的寫字樓市場都呈現下滑趨勢,惟有中國市場呈整體增長態勢。相關調查表明:春節過後,天津寫字樓市場租金出現小幅上揚。按照權威人士的經驗,租金上揚或下跌後,過一季度租務市場纔會有明顯體現,也就是說,下一季度寫字樓市場將會有進一步昇溫。
這種狀況的出現,有人士認為,與美國9·11事件之後中國市場成為投資安全島有直接的關系。天津是老牌城市,有厚重的歷史積淀,有便利的水陸交通,成為外資進入中國後首選地之一也不足為怪。
細分客戶
市場不是缺少機會,而是缺少發現
給予投資寫字樓者信心的其實遠不止以上這些,他們看到的不僅是大環境,更注重的是小市場。在市場調研時他們發現了更多寫字樓市場的支橕點。萬順商務公司凌朝翔總經理說,天津很多小的公司在單元式住宅或酒店裡辦公,這對公司的形象及信譽度都會有影響。按照市場規范走,這一部分人終將搬到寫字樓裡辦公。這是一個不小的客戶群體。而宇軒投資顧問公司總經理張偉力認為,在上海、深圳等地,寫字樓辦公已成風氣,辦公正規化在天津也會越來越被人認可。
加入世界貿易組織、申奧成功,對中國經濟是利好的消息。不過,市場反映會有一個時間滯後期,究竟市場會在何時啟動,業內一時還說不好。但開發商們既不能一味等待,又擔心坐失良機,所以最好的辦法是同心協力來培養市場。畢竟先下手為強。
投資寫字樓的贏利空間也在逐漸浮出水面。宇軒投資顧問張總拿世紀大廈做例子算了一筆賬。以84平方米的寫字間為例,總價50萬元,首付15萬元,月供約2800元。同一地段租寫字樓每天每平方米在1.5元至2元,租84平方米的寫字間每月要支付約4000元至5000元的租金。將月租金與月供這筆賬算下來,自然是花錢買下產權更劃算。
現有供應
將給後起之秀造成『可乘之機』
從供應上來說,天津現有的寫字樓市場說不上短缺,但是仍然存在不少問題。專業人士在對天津寫字樓的調查中發現:現有寫字樓的垂直交通是一個很大的問題,電梯普遍不足,在上下班高峰期問題尤為突出。這對一個高檔寫字樓來說,是一個致命的缺憾。
另外,停車面積不足,阻礙業主出行,也造成了許多矛盾。這些問題說明了,開發商在進行成本投入的時候沒有超前意識,只滿足於對現狀的應付,而這對於仍然以租賃為主的寫字樓市場來說,最後吃虧的還是開發商自己。另外,有的寫字樓其他條件很好,但是沒有用餐的場所。常常有送外賣的小販穿梭樓宇之中,影響了良好的辦公環境。還有,許多寫字樓缺少足夠的交際空間和休閑娛樂設施,恐怕也屬『硬傷』。
在采訪中,許多開發商還認為,寫字樓市場的成熟和發展對於一個城市有著多重的意義,特別是對改善投資環境和提昇城市環境有著積極作用。他們紛紛表示,希望政府部門出臺一些相應的優惠政策,在擴大內需方面給予支持,共同培養天津的寫字樓市場。(朱雪塵)
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