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北京寫字樓市場經過幾年的盤整,已進入一個新的發展周期,同時,各方面的利好消息也會在今年逐步顯現出來。
去年以來,供應量和租售價格已明顯上揚,有關統計已經顯示,去年北京甲級寫字樓全年供應量為150萬平方米,銷售及租賃吸納量在68萬平方米。截至去年12月的市場平均售價為1610美元/平方米,與2000年相比上漲了5%;平均租金23.5美元/平方米/月,與2000年相比上漲了17.5%。因此,業內人士普遍認為,北京的寫字樓市場將迎來又一個春天。
春天確實來了,但有多少開發商能趕上寫字樓的大好春光呢?
不少業內人士在分析北京寫字樓市場時都把重點放在四大區域,即CBD、金融街、中關村、長安街沿線。實際上,長安街沿線已有大量的寫字樓,目前已基本消化完畢,今年不會有新的供應量出現,相反,隨著奧運村規劃方案的確定,該區域將會加入競爭。因此,北京寫字樓市場的本輪競爭主要在CBD、金融街、中關村和奧運村之間展開。
目前,北京從事寫字樓開發的企業主要有兩類:一類是國內企業,有項目但缺乏金實力,因此,他們的開發資金幾乎無一例外來自海外;另一類是港澳地區的企業,主要是房地產開發企業或上市公司,如和黃和長實、新世界、新鴻基、嘉裡集團、香港新協等,這類企業有雄厚的資金實力,有自己的項目,都把寫字樓作為長期投資來經營。上述四個區域一直是港商投資寫字樓的重點地區,香港地產上市公司新協城市建設有限公司認為,在CBD和金融街這類被香港人看作UPDOWN的地方投資,實際上是一種城市建設的新概念,為此,該公司同時在CBD和金融街開發了兩個寫字樓項目。
CBD一直是各方看好的寫字樓市場,但目前真正的寫字樓項目幾乎沒有。今年即將開工的世紀財富中心和去年開工的北京財富中心是僅有的兩個新項目。據了解,北京財富中心一期推出的是公寓,目前雖然尚未開盤,但已被預訂一空。只有世紀財富中心是目前唯一的寫字樓項目,該項目建築面積有15萬平方米,定位於智能化甲級寫字樓,檔次與水平將不低於目前北京最高檔次的寫字樓———嘉裡中心和國貿中心,今年下半年將正式開盤銷售,由香港上市地產公司香港新協全資開發。
由於申奧成功,金融街將提前到2006年基本建成,是四大區域中與奧運村一樣,有明確開發時限的區域。因此,供應量從今年開始將逐步加大。經過多年開發,金融街已形成良好的商務氣氛,已成為金融、電信、證券、保險等機構首選的辦公場所,寫字樓基本上處於開發一個銷售一個的局面,如國際金融中心尚未正式銷售,就已全部預訂出去。因此,今年中國證券大廈、富凱大廈兩個寫字樓項目將加快建設進度。據了解,中證大廈建築面積14萬平方米,原為寫字樓和超五星級酒店雙塔設計,鑒於寫字樓市場回昇,而近期不會有很大的供應量上市,因此,開發商已將其全部改為寫字樓,今年三月將正式開盤發售。
有關資料顯示,到2001年11月底,中關村地區共有寫字樓項目36個,供應量達108.6萬平方米。但甲級寫字樓只有科技會展中心、融科資訊中心A座等屈指可數的幾家,他們的銷售工作在去年已基本結束,從目前來看,今年這一地區不會有新的供應量出現。
一個正蓄勢待發的地區是奧運村,由於這一地區在申奧成功後,已凍結項目審批,目前,該地區僅有一個近50萬平方米的某中心進入審批階段,而且,拆遷和市政已經基本完成。
今年年中,奧運村規劃方案通過後,這一地區將解凍,該項目估計將正式開工,同時,該區域其他項目也會進入開發階段,但正式上市最早也得明年下半年。
從需求來看,由於住宅市場內外銷的界線逐漸模糊,市場整體正走向階段性調整,寫字樓將成為新的投資領域,同住宅相比,寫字樓的投資回報相對豐厚穩定。
因此,隨著加入世貿組織,奧運商機逐漸顯現,寫字樓的投資價值也將明顯攀昇。與加入世貿組織、奧運有關的行業如金融、電信、保險,以及一些服務性企業、海內外的個人投資者將成為本輪寫字樓市場行情的主要支橕,去年的成交情況已多少說明了這一趨勢,以金融街和CBD兩個熱點區域為例,相對而言,金融街的機構大單和個人投資者,CBD的新興產業和個人投資者異常活躍。
從上述四個區域目前的建設情況看,今明兩年市場供應主要集中在金融街,而2004年前後,CBD和金融街、奧運村,也許還包括中關村,四個區域的寫字樓開發銷售的高峰將同時到來,如果再加上市內其他地區,屆時,北京的寫字樓市場將進入本輪行情的高潮。
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