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一家網站上有個帖子:京城兩位地產大腕甲、乙打嘴仗。
甲:先生自稱地產界『×××教』,樓市何去何從應了如指掌。實乃房地產業之『方向盤』也。
乙:足下營運地產,如姜太公之封神,忽而『××運動』,忽而『××系』,所向之處無不風起雲湧,更如行業『發動機』。
甲:哈哈,我們是在『青梅煮酒論英雄……』乙:實話實說,地產英雄惟吾爾(只有我和你)!
看客:假使消費者不買賬,『方向盤』、『發動機』管什麼用?
甲、乙愕然:消費者纔是發動機?
有什麼樣的消費者就有什麼樣的開發商
這是一種必然因果關系,因為特定購買傾向和消費觀的存在,纔出現與之適應的開發商,而不是相反。最早人們買房是為了滿足『有其居』的目的,後來對地段、環境等都開始挑三揀四,開發商也不得不表現出對這一方面的關注。
西安一位開發商認為,開發公司是專門從事這類產品的開發和市場調研的,因此比消費者更了解市場。但更多的人則認為,應該讓消費者說了算,因為房子是賣給消費者,而不是開發商自己留用的。西安的開發商喜歡把消費者當成自己的兄弟姐妹,而不是口頭上稱道的上帝,把消費者架空,要把這些體現在一磚一瓦一舉一動中。業界旗幟人物馮侖說法精到:『巴結客戶,重用自己。』他認為,多年的經驗使開發商看到,單純依靠政府和銀行的企業死了,面向客戶和市場的企業活了。『以老板為市場,以銀行為客戶,以政府為經理,以調賬為利潤』的做法實際上把很多企業引入墳墓。市場是永續的,要長期開發市場,除了『巴結客戶,重用自己』,別無選擇。
據統計,去年全國空置房新增1100萬平方米,雖然說這是市場摩擦的結果,實質上是消費者對市場的反抗行為。一些樓盤暢銷,另外一些樓盤卻滯銷,說明了什麼呢?評價樓盤好壞是一個系統工程,但錢在消費者腰包裡,蓋不蓋房子由你,買不買房子由他。消費者不是主體又是誰呢?
試想,假如讓幾個人去乾同樣一件事情,結果可能會五花八門,有些會讓人滿意,而有些結果則會被人拋棄。選擇消費品和消費方式是消費者的事情,對樓市來說,應該有這樣一句話,順市場者昌,逆市場者亡。有什麼樣的消費者就有什麼樣的樓盤
基於當地經濟實力和消費水平,大盤在風靡沿海好幾年以後,纔在西安塵埃落定,成了樓市遲來的愛。多年來,由於交通配套和汽車普及程度的問題,城區內一直是開發商們的主戰場。西安大盤時代雖然借助了外地的經驗,但消費者的需求應是主要的市場原動力。因為房價的原因,消費者希望像買大白菜一樣買樓,而大盤運作的成本相對較低,使這種願望成為可能。
消費者有自己的選擇,這就像婚姻一樣,要崇尚自由戀愛。消費者看好在一些地段經商,所以寫字樓和商鋪拔地而起;消費者買菜、停車不方便,緊接著車位和農貿市場隨之建設起來;消費者希望住宅不是在工業廢水和廢氣的籠罩下,於是地段越來越郊區化;消費者需要生態、健康、環保、節能的居室,第四代住宅便在市場出現並叫響。
在層高選擇上,消費者各懷心思,開發商也投其所好,多層、小高層、高層百花齊放;人們希望居家與自然親近,開發商便在選擇地段時盡量考慮周邊生態環境,小區裡開始大面積造景;消費傾向和消費觀使人們對某些地段共同看好,開發商選擇地段時也集中在這些人氣旺盛處,逐漸形成一些熱點地段。很多開發公司都有專門的市場調研機構,一方面是制定策劃方案,更重要的是把握市場脈搏,知道消費者需要的理想樓盤。有什麼樣的消費者就有什麼樣的市場
在西安,消費的主體是工薪階層。據有關部門統計,西安人月均收入為700元左右,按6—10倍的房價收入比計算,房價應在10—17萬元之間。因為中低收入者所佔比例較大,中低檔房的需求量非常大,因而西安的房價不可能過高。一些銷售不暢的樓盤大都栽在價格超出消費者的購買能力這點上,有價無市現象的出現,本身就是對開發商的懲罰和對方案的否定。
西安現在的人均GDP為1000美元左右,一般情況下一個地區人均建築面積在30平方米以內、人均GDP在800-1500美元之間時,是住宅發展的高速期,西安正好處在這個水平。有關統計表明,西安至少有25萬個家庭急需購房,目前的開發量還遠不能滿足這一需求。即使在這種情況下,很多新建小區依然有10%以上的置業者還在進行著二次置業或投資;加之『新西安人』越來越成為樓市的重要消費群體,這一群體主要是外地來西安就業的年輕白領。建築面積60-100平方米的房屋需求量非常大,所有這些都使得市場需求進一步拓寬,使房地產業發展空間寬廣。
去年,土地購置面積同比增長超過一倍以上,西安同樣是這一強勁市場力量推動的結果。在陝西其他地市也表現出類似情況,比如寶雞僅去年新設立的開發公司就有26家,佔總數的1/5強。這種情況必然會造成市場活躍度提高,也會加劇市場競爭。正如專家所言:消費者創造了競爭力。(虎子)
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