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『九五』期間,天津市加大住房改革力度,實行了建國以來最大規模的平改和安居工程,使廣大居民的居住條件得到了明顯的改善。但目前在房屋質量、購房合同、售房廣告等方面存在的種種問題,不僅侵害了消費者的權益,而且挫傷了消費者的購房信心,影響了房地產市場的健康發展。
為了解消費者對於購房知識和相關法律、法規的掌握程度及購房意向,積極引導消費者科學地選購住房,活躍商品房市場,天津市消費者協會委托有資質的市場調研機構,於2002年1-2月間在天津市進行了『商品房消費』專題問卷調查。
調查采用隨機攔截街訪(路遇)方式,訪問對象為20-60歲之間有購房能力的消費者,訪問區域為和平、河東、河西、南開、河北、紅橋市內六區和北辰、東麗、西青、津南等新四區。共訪問消費者10000人,回收問卷10000份,其中有效問卷所佔比率為98%。
注:下文中涉及百分比均以有效問卷中該題接受訪問者總數為基數計算得出。
購房需要專業知識,法律意識亟待增強
一、購房信息來源多種多樣,對廣告的信任度不高
在了解房地產信息的途徑(多選題,每個消費者可以選擇三個答案)上,排在前三位的分別是:媒體宣傳(46.5%)、向朋友請教(42.5%)及房地產商售樓處(32.6%)。
對於房地產開發商廣告可信程度,2.9%的消費者認為其很可信,32.1%的消費者認為其基本可信;而對其持懷疑態度的消費者佔39.4%,認為其不太可信的消費者為25.6%。
在回答開發商的廣告及其宣傳材料是否具有法律效力這一問題上,23.2%的消費者認為具有,回答不清楚和懷疑態度的消費者佔39.4%,認為其不太可信的消費者為25.6%。
在回答開發商的廣告及其宣傳材料是否具有法律效力這一問題上,23.2%的消費者認為具有,回答不清楚和應視具體情況而定的分別為35.2%和11.4%,而認為不具有的消費者達到了30.2%。
從上述調查結果可以看出,一方面是大多數人從廣告(包括開發商售樓處發放的宣傳材料)獲取房地產信息,另一方面又對它的可信性表示懷疑,甚至根本不相信,使房地產商的廣告處於相當尷尬的地位。
至於廣告是否具有法律效力,雖然《中華人民共和國廣告法》已頒布實施多年,但廣告失誤是否應承擔民事責任等相關問題,一直爭議較大,很難給出一個明確的答案。所以購房人在與房地產商簽訂購房合同時,應按照2001年6月1日實行的《商品房銷售管理辦法》第三章第十五條的規定,就廣告或宣傳材料中涉及的有關內容簽訂附加條款。
二、購房簽約知識欠缺,相關概念需要澄清
知道商品房銷售時開發商需向購房人明示標准合同示范文本和《商品房銷售管理辦法》的消費者佔52.5%,不知道的為47.5%,這與是否知道銷售商品房需要使用標准合同文本問題(知道的消費者佔4.6%,不知道的為45.4%)的答案近似。
對於消費者是否有權要求開發商就購房合同的有關約定簽署附加條款,回答有權的消費者佔半數(51.7%),回答無權的為21.6%,表示不知道的為26.6%。
關於銷售商品房時開發商必備的《國有土地使用權證》、《內、(外)銷商品房銷售(預售)許可證》、《建設工程用地許可證》、《建築工程規劃許可證》、《建築工程開工許可證》和《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》(簡稱『五證、兩書』)消費者的選擇如下:證、書種類 國有土地 內(外)銷商品房銷 建設工程 建築工程 建築工程 住宅質量
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使用權證 售(預售)許可證 用地許可證 規劃許可證 開工許可證 保證書
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樣本量 6928 65801 6168 3536 2011 5752
百分比% 69.3 65.8 61.7 35.4 20.1 57.5
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有19.3%的消費者認為購買『五證』齊全的房屋就一定能獲得產權證,對此表示懷疑,回答不一定的消費者共佔43.1%,另有37.6%的消費者表示對此問題不清楚。對此問題,我們要提醒廣大消費者購買了『五證』齊全的商品房並不等於一定可以獲得產權證。所以,我們建議消費者在簽訂購房合同時,一定要在此問題上與房地產商就辦理期限、違約責任等進行明確約定。
對於『訂金』與『定金』的區別,表示知道的消費者為13.5%,表示知道一點和不知道的消費者分別佔48.9%與37.7%。
當問及購買商品房時需要何種幫助時(消費者可以同時選擇兩種方式),46.4%的消費者選擇向朋友諮詢,其次是向專業人士諮詢(32.8%)、請律師陪伴(25.4%)和請中介機構代理(19.4%),值得注意的是有7.7%的消費者認為不需要任何幫助。
《商品房銷售管理辦法》第三章第二十三條明文規定:『房地產開發企業應當在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》;預售商品房的,還必須明示《城市商品房預售管理辦法》』;第五章第三十二條規定『銷售商品住宅時,房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》(以下簡稱《規定》),向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》』。所以,消費者在購房時不僅要查驗房地產商的『五證、兩書』是否齊備,而且要認真研讀《商品房買賣合同示范文本》,並在簽訂正式購房合同時,就有關約定《如違約責任、交付期限、賠償金利率等》與房地產商簽署附加條款。
關於『訂金』與『定金』,這是消費者一直比較模糊的兩個概念。所謂『訂金』,簡單說就是購房人與發展商就房屋買賣達成初步意向後,雙方簽訂一個約定正式合同簽署期限的文件(通稱認購書),購房人支付訂金即取得在此期限內的優先購買權,且發展商不得將該房屋售與他人。如果買方在此期限內決定不購買,賣方應將訂金退還買方。而『定金』則是一種合同履行的擔保。我國民法通則和擔保法規定,簽訂合同的當事人一方可以向另一方給付定金作為履行合同的擔保。所以當購房者交了定金之後決定不購買,發展商就有權以購房者違約為由不退還定金。
有43.1%的消費者認為應由開發商和消費者協商確定購房合同中的違約條款,以下依次是:由消費者確定(21.2%)、有關部門指定(17.1%)、由開發商確定(11.4%)、不知道由誰確定(7.3%)。
關於遇到購房糾紛時如何確定仲裁機構,認為由房地產主管部門指定的最高,佔41.9%,其次是選擇由開發商指定(28.4%)和消費者自行選擇決定(26.1%)。
對於應當采取哪種方式解決購房時發生的糾紛(消費者可以任選1-3種方式),消費者的選擇如下表:
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解決糾紛的方式 樣本量 百分比(%)
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向法院起訴 4036 40.4%
向仲裁機構申請仲裁 4544 45.4%
向消費者協會投訴 3632 36.3%
忍了 387 3.9%
向工商部門申訴 1539 15.4%
向房地產主管部門申訴 2756 27.6%
向質量技術監督部門申訴 1404 14.0%
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當新建商品房出現質量問題時,50.2%的消費者願意按合同約定解決,15.9%的消費者表示按仲裁機構裁定解決,但也有33.7%的消費者要求無條件退房並雙倍返還購房款。當所購商品房出現較大質量問題時,有55.1%的消費者認為開發商應向消費者支付精神補償,在關於商品房是否應當實行『三包』的問題上,有51.1%的消費者表示贊同。
三、法律意識有所增強,整體表現差距較大
調查結果顯示,有81.8%的消費者認為在購房過程中需要掌握相關的購房知識,尤其令人欣慰的是,有40.4%的消費者在遇到購房糾紛時選擇了向法院起訴,這說明通過多年的普法教育,廣大消費者自覺運用法律武器保護自己的合法權益的意識大大增強。但從總體上看,消費者對購房知識的掌握情況不太理想,在有關測試問題中,相當一部分消費者都給出了『不知道』、『不清楚』等類似的答案,表現出一定的不確定性,況且,還有18.2%的消費者認為不需要或無所謂。所以,從調查統計數據得出的結論是,雖然大多數消費者均表示購買商品房時掌握相關知識十分必要,但實際掌握的知識仍很匱乏。
百姓購房意向趨漲,需求日趨多種多樣
一、面積50-70平方米最受歡迎,總價30萬元較為適宜
商品房價格是消費者購房過程中考慮的最主要的問題之一,調查結果表明,87.4%的消費者所能承受的商品房總價在30萬元以下,其中選擇20-30萬元住房的消費者佔總體比率的49.8%,選擇20萬元以下住房的消費者為37.6%。
在籌資方式上,41%的消費者打算采取商業貸款的方式,表明貸款正在逐漸成為天津市消費者首選的籌資方式;在付款方式的選擇方面,一半的消費者打算采取分期付款。
在住房面積的選擇上,以選擇50-70平方米所佔比例最大,達到43%,而選擇70-120平方米的消費者也佔到40.5%;相比較而言,選擇50平方米以下及120平方米以上住房的比例較低,總計只有9.8%。
二、重視公共配套設施、小區環境景觀,偏好錯層和躍層房
公共配套設施、小區環境景觀(多選題,消費者可以選擇1-3個答案)取代價格成為消費者選擇住房時最看重的方面,佔78%;而物業管理(22.1%)、交通(24.1%)、價格(21.7%)、安全(23%)以及開發商知名度(19.3%)對消費者購房的影響相差不大。
在樓型的選擇上,消費者並沒有表現出過大的差異,選擇高層塔樓和板樓、6層以下多層無電梯住房及12層以下小高層的消費者比例大體相當,在20-25%之間。值得注意的是,在房型的喜好上,消費者對於錯層房(39.6%)、躍層房(34.4%)的喜好程度明顯上昇,超過平層房(23.1%)而排在前兩位。但錯層房、躍層房的價格相對較高,所以消費者的喜好與現實購買力之間仍存在著相當的差異。如何將消費者的購買力與其對房型的喜好有機結合,是開發商應當重點考慮的問題。
三、由『溫飽』向『小康』轉變,開發商需要妥善應對
調查結果顯示,隨著住房分配制度改革的深入開展和人們住房觀念的轉變,天津市房地產市場正逐漸昇溫,有45.5%的消費者表示打算在未來一段時期內購買新建的商品房,在這些消費者當中,為改善居住條件而購買商品房的居多數(62.2%),由此可以看出,天津房地產市場有著很大的發展潛力。從以上統計數據還可以看出,隨著房地產市場的成熟,商品房消費市場正逐漸由賣方市場向買方市場轉變,眾多消費者的住房要求已由簡單的解決住房問題過渡到改善居住條件,他們在日益重視住房周邊環境和小區配套設施的同時,對於住房結構、住房類型、房間布局、室內裝修等各個方面都提出自己了的要求,如何把這種潛力轉化為消費者現實的購買力是值得房地產開發商深思的問題。
社會各界共同努力,培育高品質消費群體
本次調查向我們提示:高漲的購房意向並不能托起一個不規范的房地產市場。且看,一方面我們的調查數據顯示近一半的消費者有購房意向,而另一方面是一個存在諸多弊端,在房地產廣告、購房合同以及住房質量等方面還存在種種侵害消費者權益行為的房地產市場(據說一位資深房地產專家曾這樣形容道:購房是消費者噩夢的開始),這種情況嚴重影響了消費者的購房信心,直接導致了消費者持幣觀望的態度,成為當前大量商品房空置的一個非常重要的原因。
商品房質量一直是我們關注的重點,目前,在有關部門的嚴格督導下商品房質量雖然較過去有了一定的提高,但普遍存在的諸如結構缺陷、樓板裂紋、屋頂和廚衛滲漏、配電線路不符合國家規范及建築材料導致的室內空氣污染等,使消費者就有關問題的投訴逐年上昇,應引起有關各方的高度重視並采取有效辦法予以解決。商品房因其使用期長、價格高等因素而有別於普通消費品,所以商品房的質量問題不但使消費者經濟上蒙受損失,而且對消費者的身心造成很大的傷害,本次調查中半數以上的消費者認為當商品房出現較大質量問題時開發商應支付精神補償就是明證。我們常見建築工地上懸掛著巨幅標語:百年大計,質量第一,我們希望這不僅僅是喊喊口號而已。
綜合以上論述,我們認為:加強消費者的自我保護意識與強化房地產商的法律意識均是目前亟待加強的工作。在此,我們呼吁社會各界共同努力,在努力培育具有相關知識、能夠運用法律武器保護自己的高品質消費群體,積極倡導廣大消費者『科學消費』的同時大力整頓市場經濟秩序,營造規范經營、誠實守信的房地產市場氛圍,為促進天津房地產市場的健康持續發展發揮積極作用。
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