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前不久,在焦點房地產網的積極組織下,京城業主管委會聯盟論壇正式開通,並召開了首次業主大會。恰逢3·15前夕,與會的業主群情振奮,在投訴物業糾紛的同時,也提出了一些令人深思的問題,直逼當前政策層面與市場層面的缺失。與會的律師、物管專家圍繞業主反映集中的問題,一一進行了解答。
紛爭1 成立業主管委會為何這樣難
■業主投訴:
某別墅項目的業主投訴,他們在1995年就開始籌備成立管委會,但小區辦一直不予批准。小區辦稱,小區成立業主管委會時須經開發商牽頭,否則不予備案。到如今,成立業主管委會的事仍然無從落實。這是我們面臨的一個最大的問題。業主與開發商之間也多次出現糾紛,我們現在該怎麼辦?
■專家答疑:
國家的有關文件確實明文規定,在成立業主管委會時,由開發商或物管公司牽頭組織。為什麼要這樣規定?建設部解釋說:小區之內的廣大業主之間並不熟悉,也缺少聯系,因而必須強制要求開發商或物業公司出面牽頭。但是,如果業主有能力自行組織成立業主管委會,而無須開發商或物業公司協助的話,當然是可以的。很顯然,小區辦誤解了有關文件的規定。
去年,北京市下發新的文件規定:在小區符合成立業主管委會的各項條件後,開發商與物管公司應在15天之內負責牽頭組織成立業主管委會,否則,10%的業主可以聯合起來,在4個月之內,自行組建業主管委會。
紛爭2 新舊物管公司如何順利交接
■業主投訴:
我是某住宅小區的業主,我們的業主管委會辭退了原物業管理公司,但是,原物業管理公司不與新任物業管理公司進行工作交接,從而影響了小區的正常管理秩序。類似這樣的問題該如何處理?
■專家答疑:
在招聘新的物管公司之前,應與原任物管公司簽署一個備忘錄:如果原任物管公司中標,則由它繼續執行園區的管理工作,如果原任物管公司落選,則須與新任物管公司順利完成交接工作,否則予以處罰。如果業主管委會手中握有這樣的備忘錄,就會非常有利,也為日後的法院判案提供了依據。然而,由於當前大多數業主的法律意識不強,因此讓不法物管商鑽了空子。
有些小區,新舊物管公司未能實現順利交接,其原因就在於原任物管公司有抵觸情緒,從而令社區的管理工作一度陷入混亂狀態。其實這一方面反映出原任物管公司的職業素質太差,但同時也反映出業主管委會的監控能力不強。千萬不要等到爆發管理危機的時候再來更換『管家』。
紛爭3 換公司不如換經理
■業主投訴:
我們已不止一次地更換過物管公司,然而,令人十分痛惜的是,小區的管理狀況卻越來越糟,每家新到任的物管公司都是從重新打基礎開始做起,走了很多彎路,也使廣大業主付出了昂貴的『學費』,卻未見小區的管理工作出現大的起色。
■專家答疑:
不要輕易更換物管公司。若對小區眼下的管理工作不滿意,可以與物管公司商談更換總經理,因為一個物管公司的優劣與高層負責人的能力息息相關。這樣便可以在不必興師動眾的情況下,起到優化管理的效果。如果必須更換物管公司,也可以適當留用原來的技術人員。尤其是工程部的人,最好不換。工程部的人對這個小區所有的水、電、暖等設施的運行狀況非常了解,若更換新人,反而會影響工作。某小區在兩年中先後換過4任物業經理,小區的管理水平也在逐步提高。看來,有時不必更換物管公司,同樣能解決問題。
很多小區都是滾動開發,很多設備與設施正處於完善期,盲目聘用新的物管公司會增大管理成本,多走彎路。如果現任的物管公司能夠改造好的話,就應繼續留用。
紛爭4 如何制止亂收費
■業主投訴:
我們的小區存在嚴重的亂收費問題,而且物管公司的財務狀況不透明,我們懷疑物管公司在財務上存在『黑洞』。而且,該物管公司還自行羅列收費項目與收費標准。以上這些問題該如何妥善解決?
■專家答疑:
物管公司付出了勞動,業主當然應該支付費用。但是,有一點我想告訴大家,物業管理的所有各項收費都應該歸到物業管理公司的賬上,但是,物管公司拿到的只是它應得的物業管理酬金。
有些小區的物業管理酬金是定額,乾好乾壞都拿這麼多錢。這樣的話不利於物管公司提高服務水平。有的物管酬金比例為物業管理費用的10%,這樣的話也容易出現問題,物管公司會想方設法把業主的錢都花出去,因為花的錢越多,物管公司掙的錢就越多。
比較理想的做法是,在業主管委會的監控之下,年初做出財務預算,嚴格按預算監督,超預算部分須嚴格審批,並詳細列支,確保每一筆錢都花在刀刃上。物管公司的身份只是替業主管理房產,而不是變相套取業主的錢。(楊哲彬)
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