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每年的3·15,是許多業主走上漫漫維權路的開始,不管他們的維權是否成功,總要付出巨大的代價。北京市房地局物業管理處鄒勁松說,業主事後投訴的成本遠遠大於事前預防的成本。其實,買房前考察一下房地產公司、物業公司,研究一下管理服務條款就能避免許多麻煩。有時候打官司能夠找回正義,卻難找回投訴付出的時間和精力的成本。因此,從某種意義上講,預防就是最好的維權。
另外,隨著北京房地產市場的不斷成熟,特別是在去年底,經歷了種種糾紛之後,許多業主和開發商的預防意識也不斷增強,並積極采取了相應的措施,把許多糾紛的隱患消滅在萌芽之中。在3·15到來之即,本報綜合了幾個預防糾紛的典型實例,希望對業主和開發商能有所啟示。
1定金糾紛:
在與開發商簽訂正式合同之前,一般都要交1萬至2萬的定金,簽一份《房屋認購書》之類的合同。可由於在簽訂《銷售合同》時,與開發商達不成一致,或貸款貸不下來等原因,都有可能造成買房人退房。大多數情況下,買房人要取回定金基本是不可能的。
預防之道:定金是否退還,是根據《房屋認購書》上的條款而定的。買房人李士安在購買京西某樓盤一套住宅時,在《房屋認購書》上明確寫明:『如因簽訂《銷售合同》時與開發商不能達成一致等非買房人主觀原因而退房,開發商如數退還定金』。結果當李士安退房時,毫不費力地要回了定金。
2合同糾紛:
雖然《銷售合同》是標准的制式合同,但由於一般買房人沒有經驗,開發商讓怎麼填,就怎麼填,這就為以後的糾紛埋下了隱患。
預防之道:買房是一個很復雜的過程。如果讓每一個買房人像專業人士一樣,了解買房過程中的方方面面是不可能的。在國貿一家公司上班的武欣,在買房簽合同之前,花了1000元錢找到專業房地產律師王建文代理簽合同,減少了武欣許多麻煩,也減少了許多糾紛隱患。
3入住糾紛:
入住糾紛主要有以下幾個方面:環境、配套不完善;廣告中的『美麗的承諾』沒有蹤跡;綠化不達標;公攤面積模糊;無故增大容積率;牆體裂縫,地板不平;私自改變牆體位置等。這些問題從某種意義上來講,要想從根本上解決,買房人是無能為力的,大多數問題還需要開發商來解決。
預防之道:京貿國際公寓在項目開發過程中,由工程、銷售、監理、物業等公司人員及業內人士、准業主組成了質量檢查小組,對工程中的每一道工序,特別是裝修問題進行檢查和驗收,並提出意見,而且檢查、驗收工作落實到每一套房中,力爭把所有問題消滅在萌芽中。
4物業糾紛:
業主對物業的認識越來越強,要求越來越高,隨之而來的問題就是物業糾紛越來越多,特別是去年大批期房入住以後。
預防之道:小區物業管理得好壞,一方面取決於物業管理公司的態度,一方面取決於物業管理公司的能力。目前,雖然各個物業管理公司的服務態度都很好,但由於80%以上的物業公司都是開發商的下屬企業,相對來講,這些物業公司專業化不強,管理經驗少,從能力上很難滿足業主的要求。京西莊維花園的物業管理公司曾經也是開發商下屬企業,在業主入住之後,開發商意識到物業管理公司的能力問題,會引起業主不滿,因此,堅決地炒掉自家的物業管理公司,公開招標新的物業管理公司,並要求中標公司物業管理費不能漲,在2003年年底之前,使莊維花園達到北京優秀物業小區標准。
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