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現行的住宅小區物業管理體制存在著一些不足,這些問題不解決,就不能從根本上確立正確、公平、符合實際的物業管理法律關系,使我國的物業管理產業發展受到一定阻礙。
■物業發展商也是業主
新建小區由發展商選聘物業管理企業,物業管理公約由發展商與物業管理企業談,物業管理費由發展商與物業管理企業定。發展商實際上已經行使了物業管理法律關系主體的所有權利。
然而發展商不是物業管理法律關系的主體,真正的主體是業主。發展商定的物業管理公約卻要業主遵守,物業管理費卻要業主交納。發展商與此無關,卻制定游戲規則,擁有處分其他業主的權利。而作為該公約主體的廣大業主對這件關系自己切身利益的事情卻無法參與,這既不合理,也難以公平、服眾。
還有一矛盾,有些地方法規規定發展商要給物業管理企業一筆啟動資金。這筆錢既不是投資,也不是借款,不用償還,這就沒有道理,物業管理企業不是在義務服務,而是獨立經營的法人企業,是為了要賺錢,想賺錢當然就要先投資,就要冒風險,憑什麼要別人白給這筆資金呢?
這些問題十分令人困惑,其核心在於,發展商在物業管理法律關系中的地位究竟是什麼。
從民法角度講,發展商享有業主享有的一切權利,即對房屋可以佔有、使用、收益、處分;從物業管理的角度上講,發展商名下的房屋雖然空置,但也與其他業主同時得到物業管理服務,例如說保安、綠化、水電管路維修保養等。
所以我認為,凡物業的所有人包括發展商都是業主。假設一小區有100套房屋,在出售前,發展商就是這100套房屋的業主。賣出一套後,購買人就是該套房屋的業主,而發展商則是其餘99套房屋的業主。以此類推,當全部房屋賣完後,100位購房人是業主,而發展商就不再是業主了。
這關系理順,其他很多問題就可以迎刃而解。物業管理企業想要洽談物業管理公約及物業管理費,當然只能還找發展商談,但此時其不能再以『發展商』的名義談,而只能以『業主』的名義談。這樣不僅合法合理,也能保證發展商會爭取最大的合同權益。
同時,啟動資金問題就說得通了。發展商將其承擔的物業管理費提前交納一部分作為啟動資金,如果此間陸續有房屋售出,則相應費用應退還給發展商,這對發展商而言是比較公平合理的。
■發展商也應交物業管理費
那麼發展商的房屋賣不出去,長期空置,物業管理企業要不要收費呢?恐怕是不會的。於是這部分物業管理服務的成本必然會攤到其他業主的頭上,這顯然是不公平的。
發展商與購房人一樣,都是平等的業主。接受物業管理服務,當然也應該付費。在《廣東省物業管理條例》中就明確規定:『建設單位未售出的空置物業應當分攤物業管理、維修費用,分攤比例應當不低於收費標准的50%,但不得因此而增加其他業主的負擔。』可以想象,這樣一來可以減輕其他業主多少的物業管理費支出。
■如何計算業主表決權利
在一些小區,產權人投票實行每一單元房一票。而《廈門市住宅區物業管理條例》則規定按建築面積每平方米一表決權或每一份額一表決權。《上海市居住物業管理條例》則基本上按照業主人數確定,一人一票。
我認為,應當按照責、權、利相一致的原則來計算業主的表決權利。如果按照物業的建築面積數來計算物業管理費,卻按照單元房或戶數計票表決,那麼10平方米房屋的業主與200平方米房屋的業主,承擔的物業管理費相差極大,權利責任卻一樣,我認為這是不妥的,同樣單純以人數來計票不科學。
在香港,業主在業主立案法團中的表決權是由其物業面積與總物業面積的比例確定的,香港人稱之為『業權份額』,與股本決定股權的道理比較相似。
也就是說,應以物業面積來決定業主的投票權。購買房屋面積大的業主交費多,則其享有的權力相應增加,反之亦然。這種方法體現出了責權利相一致的原則,比較公平、科學、容易被接受,也體現了民主管理的精神。
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