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美國是一個科學、技術、經濟發達的國家。美國人在各種經濟活動中,習慣向銀行貸款,他們的高級住宅、豪華汽車大多數都是向銀行貸款購置的。美國人一般不搞積累,願意超前消費。 美國人貸款是個人信譽和富有的象征。因此,他們的一切經濟活動都要貸款,特別是購置固定資產必須貸款。
美國人認為,貸款有三大好處: 一是每月還銀行款,迫使你去努力勞動、掙錢,按時按量還銀行款; 二是貸款可減免國家和地方的很多稅收,特別是工資稅; 三是錢是銀行的,隨時可以得到銀行的信息、支持和幫助,使你的經營活動少受損失。
一、住宅建設
(一)土地制度
美國現有土地面積22.3億英畝,其中美國聯邦政府擁有34%,約7.6億英畝,而私人擁有土地大約佔58%,約13億英畝,另有6%為州、縣、市擁有土地,2%保留為印第安人托管的土地。 土地在美國財富中所佔的比重是:土地資產佔政府總財富 的11.5%,佔個人財富總額的12%,佔工商業全部財富的18%。 美國國民財富有一半以上是房地產,而房地產價值中75% 是土地。美國人口中3%的人擁有美國土地的55%。
美國把土地權屬分為二部分:
(1)地下權。包括地下資源開采權。
(2)地上權。
(3)空間權。 包括建築物加層發展和近空通過。這三種權益均可分別轉讓。
(二)用地分類
美國土地使用一般分為以下幾類:
(1)A一農業用地;
(2)R一1住宅用地一獨立式別墅;
(3)R一2住宅用地一樓房、連接式住宅;
(4)C一商業用地;
(5)p、u、u一(發展)規劃用地;
(6)H一飯店、旅游用地;
(7)M一1一輕工業、倉庫用地;
(8)M一2一工業用地。
(三)地區規劃設計
土地購置後,在土地的紅線范圍之內,按照土地種類性質 (即上面的土地使用分類),根據各地區、城市的規劃、設計法規進行房屋建築的規劃、設計,它的規劃設計大致有以下一些要求:
(1)建築物離紅線的距離(略);
(2)地基寬度和面積的要求。地基最小邊尺寸和最小面積為:地基最小寬度為50一120尺;地基最小面積為5000一40000平方尺;
(3)多層樓房、公寓間距。不開窗戶面5尺,開窗戶面15尺;
(4)停車位個數要求: 住宅一戶 2個停車位 商業樓 200平方尺 1個停車位 辦公樓 400平方尺 1個停車位 倉庫 800平方尺 1個停車位
(5)停車位尺寸及紅線內車道要求
①車道在有環行線的情況下車道(車不掉頭)寬可以為20尺。其他按以下規定: 一排停車位 一條車道 寬20尺 二排停車位 一條車道 寬24尺 斜停車位 一條車道 12一18尺
②每個停車位尺寸為9*20尺。
(6)樓房高度限制R-1,一般為一、二層,高度不超過20尺;R-2,一般為三層,高度不超過30尺。
(7)設計人員必須是有執照的工程師、建築師,否則所設計的圖紙不能被批准。但可找有執照的建築師簽字,以簽字的設計師名義報批。設計費一般為3一6%。簽字費一般為3一5%。 比設計費低不了多少,所以沒有執照的人一般不能承擔設計任務。 (四)工程驗收 工程竣工後,由業主(或由業主委托施工單位代理)組織施工、設計、公務局及有關部門分別進行各項(如結構、裝修、水、電、通訊、電視、空調等)檢查,合格後交驗收簽字,工程纔算竣工。
(五)辦理產權證(居住證)
(1)單棟別墅工程,沒有產權分割問題的住房,檢查驗收完後直接去房產管理部門辦理產權證(即入住證明);
(2)樓房、公寓、連體式住宅或多棟住宅有公用設施、公用建築者,要先辦理產權分割,把公共設施、停車位、道路、綠地等按戶劃分文件作好(一般請律師去作),迭房產管理部門審批後發給產權分割證書。持此產權證辦理居住證明。
二、物業管理的機構及其職責
(一)管理機構
美國的物業管理沒有專門的管理機構並擁有一批高素質的專業從業人員。美國各級政府機構中,都設有房產管理局,其職責是制定房地產法規並監督檢查。 美國的房地產經紀人協會物 業管理學會(IREM)是負責培訓注冊物業管理師的組織。其總部設在芝加哥,有l00多個地方分會。目前,注冊物業管理師約 有15000名,他們管理著全美8770億美元的房地產,960萬套住宅,76億平方英尺的商業樓字。任何一個管理師只有在達到IREM制定的嚴格標准以後,纔能得到注冊管理師(CPM)證書。 除此之外,全國有影響和規模的物業管理協會和組織還有國際設施管理協會(IFMA),主要負責對物業設施的管理、還有一個全國性協會BOMA,代表在物業管理過程中業主、房東的利益、許多協會還辦有走期刊物,開設教育性專題講座和課程,幫助物業管理人員優化知識結構,培養職業道德。 在美國,成立物業管理公司手續比較簡單,只要具備申請資格、符合法定條件,任何人都可以申請成立這種公司、不過公司成立必須取得營業執照。有的州規定取得執照的物業管理公司必須每4年接受45小時的專業課程的培訓教育,方可被認為主體合格。 不僅對物業管理公司,而且對具體人員均有一定要求, 如有的管理崗位必須取得相應的專業證書。管理人員必須持有大學畢業證書,有5年以上的物業管理經驗等。 對於私人持有物業的管理,既可以由私人業主自己管理,也可以委托專業物業管理公司進行管理,對於政府持有的物業的管理則由政府專設的機構進行管理。 聯邦政府沒有公共房屋管理委員會,下設34個代理機構,監督著166個房屋項目。其中最大的代理機構是紐約城市房管會,管理著15.6萬個住房單元。 專業物業管理公司在實施管理時通常委派房產經理負責日常管理,房產經理對該物業負責。由房產經理負責下的管理機構一般設有管理與維修部、財會部肩旨源管理部、治安保衛部等職能部門。 房產經理的職責主要是制訂管理計劃、編制預算、制定保養計劃、負責租金收取和營銷活動等,並由各職能部門實施具體管理。
(二)管理計劃
制訂管理計劃是實現業主經營目標的第一步。管理計劃包括以下內容:
(1)對該房地產所處的地區進行地區分析。分析所在區的經濟結構、人口及收入狀況、交通狀況等。了解可能吸引到的買主或租戶的類型,以及他們願意支付的價格水平或租金水平,分析市場變化趨勢及對自己經營的房產影響;
(2)對房產本身的分析。作為房產經理必須全面了解該築物的物質條件和折舊程度;了解可供出售或出租的面積各單元數量,掌握客戶的構成等;
(3)為業主提供房屋使用和修理的建議。提出保持目前房產用途的理由,以及對房產的修復、改善或變換用途提出意見、 建議,供業主參考。 編制預算的目的是為了控制費用支出,以保證有足夠的收入來支付各種費用。如營業費用及固定資產重置,抵押貸款的分期償還和房產稅等,預算中,租金收入是根據以往的租金數據和對未來市場趨勢進行分析研究後得出的。
支出主要包括兩大部分:
一是固定費用,如管理費、維修保養費等;
二是可控費用,如管理費、維修保養費等,這部分費用由房產經理控制。 營銷包括確定合理的租金水平,及采取各種促銷手段招攬顧客等。 作為房產經理應事先了解其管理的建築物中設施的種類、 數量和運行情況,制訂出維修保養計劃。包括日常例行的維修保養工作,如一般性的清潔工作(定期擦洗門窗、玻璃、清潔牆壁和公共通道等)、各種裝置零配件的更換。
除此之外,還需配備工程技術人員專門負責設備的檢測及修理。 房產經理的這些管理職責則由各職能部門來完成實施。
(三)管理職責
1.管理與維修部 主要負責房產經營管理與房屋維修,包括租賃管理、定租收租、房屋檔案材料的管理、人事管理、檢修房屋及其設備系統。
2.財會部 負責編制預算計劃及做好會計出納、經濟核算,以及工作人員工資獎金的發放工作。
3.能源管理部 負責冷暖氣供應,以及動力設備和給排水系統的維修和管理。
4.治安保衛部負責安全保衛工作,包括消防安全、防盜防竊、地區巡邏和 地區交通管理工作。
此外,還有清潔綠化等部門。但物業管理公司往往會把這些工作承包給其他專業公司承擔。
總之,美國的物業管理者受業主的委托行使管理權,其目的是使業主的物業能夠保值增值,並為承租人創造一個安全舒適的環境和受到良好服務。
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