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2001年,我國GDP增長保持在7.3%的高速增長狀態,預計達到95800億元。房地產業在其中作出了重要貢獻。2001年1-11月,全國房地產開發投資完成4857億元,佔全社會固定投資的比重為23%。商品住宅完成投資3400億元,佔房地產開發投資的70%;竣工面積1.06億平方米,增長17.2%,銷售面積1.04億平方米,增長20.8%;個人購房比重達93.9%。據有關方面估計,從1998年到2010年全國住宅建設需求將累計達到80億平方米,市場需求極大。我國房地產業的發展趨勢及對策主要體現在如下幾方面:
一、房地產開發企業規模化、住宅建設產業化將是發展的方面
1、房地產業實現規模經濟是適應加入WTO後所帶來的嚴峻挑戰的需要。與諸多境外大型房地產商相比,目前的房地產企業無論是從資金實力、開發能力,還是技術水平上都還有較大的差距,迫切需要培育一批與外資地產商既能競爭又能合作並具有一定規模的國內房地產企業。
2、房地產業實現規模經濟是房地產發展到一定階段的必然要求。從國內狀況看,成熟的產業如化工工業、汽車工業等產業集中度(處於產業核心的企業市場佔有率)一般都在60%以上,而在房地產業領域產業集中度卻相對低得多。這與房地產業在我國國民經濟中的地位嚴重不符,房地產業迫切需要實現規模化。
3、積極創新品牌。房地產企業品牌涵蓋了設計、結構、建築材料及部件、居住環境、物業管理等諸多方面,如果沒有各個方面的人纔,沒有科研機構,沒有強大的資金作後盾是難以創造出房屋品牌,走房地產集團化之路是房地產經濟發展的必由之路。
4、住宅產業化是房地產企業科技進步的需要。住宅產業化是集規劃設計,建築材料生產,技術體系等方面於一體的模式,一是規劃設計上,要在限定的條件下能滿足住宅功能和質量要求;二是廚衛設計能滿足住戶越來越高的要求;三是節能和利用新能源;四是對自然生態環境能有效地保護;五是對傳統文化的繼承和發揚有成效。
二、適當調控房地產的供應和價格
2001年我國房地產市場呈現出房屋銷售價格、土地交易價格和房屋租賃價格在多數城市全面上漲的態勢。2001年1-10月,全國商品房的銷售額同比增長33.6%,在31個省市中有16個省市的增幅在30%至91%。商品住宅平均售價達2088元,同比增長9.1%。部分城市房價上漲幅度較大,其主要原因:①個人買房的積極性得到調動,而部分城市對個人買房需求估計不足,新建商品住宅供不應求;②部分城市擔心經濟適用住房供應量大,影響城市土地出讓的收入,相應減少甚至取消經濟適用房的建設,使國家住房的總體價格上昇;③由於推行土地公開拍賣、招標制度,實行市場競價,加上有的城市減少土地供應,還來地價上漲;④居民收入水平的提高,對住宅質量、環境、科技含量等有了更高的要求,使得住宅建設成本增加,帶來了房價的上漲;⑤個別發展商為了追求更大的利潤,炒入關、炒申奧,誤導消費者進行不合理的住房投資,在一定程度上也拉動了房價的上漲。
建議實行以下調控措施:
1、堅定不移地加大經濟適用住房的建設。國家下達的2001年經濟適用住房計劃,施工面積為2.25億平方米,年度投資規模1700億元。只要各地主管部門能提高對經濟適用住房重要性的認識,落實和完善經濟適用住房的各項政策,堅持發展城鄉居民適用住房,供應更多的低價位的住房,並加強對經濟適用住房建設和銷售的管理,部分城市出現的商品房價格不合理上漲的趨勢會得到有效遏制。
2、強化土地資源管理。要根據住房市場的需求,保持土地的合理供應量和各類用地的供應比例,控制一些城市過高的地價。要堅決制止高檔住宅的盲目開發和大規模建設,防止出現新的積壓。
3、加強和完善宏觀監測體系。要通過土地供應、稅收、金融和改善預售管理等手段及時進行必要的乾預和調控,有效地防止房地產業『泡沫』的產生。
4、全面研究住房稅、費政策,通過稅收杠杆和促進中低價位住房的建設和消費。一是要貫徹落實已經出臺的各項優惠政策;二是進一步研究和調整鼓勵住房消費的稅收政策;三是繼續加大清理住宅建設和消費環節的不合理收費的力度,理順商品住宅的價格構成,鼓勵普通住房消費。
5、加強輿論宣傳的引導。要防止不負責任的非正常炒作。
三、大力加強房地產中介的規范化管理,拓展二級市場。
我國房地產中介服務業存在的問題主要是:部分地方政府乾預過多;具體審批、各項交易等法規制度尚不健全,仍存在有法不依,執法不嚴,行政管理部門之間存有矛盾、行業管理不力等現象。
中介企業規模小、實力弱,業務活動簡單化,從業人員專業素質低,服務質量差,信譽度低,消費者投訴多,吃差價、坑顧客的現象時有發生,阻礙中介市場的健康發展。
解決對策主要是:
1、應加強完善與房地產中介服務相關的法律體系,做到有法可依。一是提高法律意識,加強執法力度;二是明確唯一主管部門,如房地產管理局;三是加強中央級別的相關法律的制定;四是制定保護顧客利益的法律制度;五是中介企業的資質等級審核和營業執照管理應有明確的法規。
2、行業協會應加強行業管理,提高行業專業素質。首先,政府應給行業協會應有的地位和權利。行業協會必須加強行業管理,形成行業自律。一是制定簡單明確而具實效的職業道德規范內容;二是通過再教育和相關課程培訓提高行業專業素質;三是加強行業交流,互促進步,共同提高。
3、中介企業必須從企業戰略的角度入手。主要措施有:一是規模化,社會化。中介企業可通過企業間的聯合、重組、兼並可連鎖經營,或特許經營,形成一個中介服務鏈,集諮詢、評估,經紀於一體。社會化是指中介服務面向社會大眾,包括以中低收入階層為主的散戶市場,形成點(企業總部)線(服務重點區域)面(整個區域)相結合的服務網站。二是規范化,專業化。中介企業要規范業務操作流程,建立企業規章制度,如法人責任制,中介業務失誤賠償制,財務會計制度,做好業務記錄,設立業務臺帳。專業化要求優化人纔結構,堅持持證上崗,完善考試、再教育制度。
四、大力加強住房二、三級市場的聯動發展
居民對於改善住房條件的願望十分迫切,據上海的調查,該市超過80%,可見,房地產市場的需求量巨大。1996年,上海市二手房交易面積僅為82萬平方米,新建商品房與二手房交易量之比為7:1,到2000年底,這一比例已經縮小為2:1;2001年,二手房交易達1422萬平方米,同比增長82.7%。2001年新建商品房交易面積達到2020萬平方米,再會得之比進一步縮小,為5.9:4.1。近年上海首創以房屋置換為突破口,實現房地產二、三級市場聯動的方式,並相繼出臺了一系列購房優惠政策,老百姓梯級消費的觀念已經形成,從而帶動二手市場的快速發展。上海的經驗很值得各地學習借鑒。
五、積極面對WTO的挑戰與機遇
1、宏觀政策必須先行。政府主管部門應在規范市場方面下功夫,制定政策法規要與國際接軌,創造良好的公平競爭的房地產宏觀市場環境。對外國投資者和外國資本進入中國房地產市場,應簡化程序,提高辦事效率。房地產市場尤其是土地市場,應步入公開競標獲取土地和開發項目的軌道;建立房地產市場宏觀調控體系和預警預報體系。
2、入世以後,金融機構面臨的挑戰將更大。金融機構要進一步提高服務水平,建立為房地產開發商和廣大消費者全面服務的『服務鏈』,盡快建立個人信用體系,發展住房抵押證券化等全方位業務。
3、中國的房地產開發企業要努力建立起符合國際慣例和中國國情的企業市場運作機制。房地產開發商要提高服務、質量意識,建立良好的企業法人治理結構,加強人力資源的培養,提高業務素質和決策水平;利用自身天時地利人和的優勢做好與國外投資商的合作及國外資本的嫁接,增強競爭力。還應積極研究土地使用的合理、可持續發展的經濟模式,適應中國土地使用制度改革的下一步發展,學會在土地租賃制、城市土地有償使用全覆蓋、土地使用權交易規范化的市場環境中生存與發展。要研究和把握中國住房制度改革的進程,學會在住房資源市場化配置和住房分配貨幣化改革的過程中獲得發展機會,要了解世界各國不同住房政策的通常做法和利弊得失,以及對全國房地產業的影響。
4、房地產中介行業必須加速發展與規范。像21世紀不動產這樣的國外企業是不會忽視中國這樣巨大的潛在市場。如果我們自己的中介業不能抵擋住『尖兵利炮』的進攻,那只能淪為國外企業的附屬。中介行業的蓬勃興旺有序發展已經是勢在必行。另外,行業培訓認證制度也要加速發展。(覃沫)
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