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又到了一年一度的『3.15』。回顧去年的北京樓市,維權事件不少。在欣慰北京買房人越來越成熟的同時,也不僅感慨,和前幾年相比,北京買房人維權的方式沒有變,維權的出發點和內容也沒有變。經歷了這些年的樓市糾紛,北京買房人維權是不是也到了『變臉』階段?本期話題請來了今典花園開發商張寶全就維權話題講述他的個人觀點。我們也希望讀者來信或電子郵件參與討論。
■北京樓市的維權環境亟待提高——維權機構、部分媒體不要再幫買房人以情維權 ,而應幫買房人依法維權
主持人:從1998年到2001年,北京買房人維權的內容和方式和前幾年一樣——糾紛大多還是因為面積、質量、開發商不守信等引起,方式大都還是找媒體曝光、到政府部門要說法,甚至因為『氣不過』發生一些過激行為等。您怎麼看這個問題?
張寶全:這說明北京買房人的維權行為和維權方式應該昇級了——不要再停留在以情維權或以理維權,而該到了依法維權的時候。
主持人:任何買房人都希望『安全購房,快樂消費』,這也是本報今年提出的『3.15』主張。多數買房人是不得不維權。經過幾年的維權,現在買房人的維權內容還是停留在面積、質量、信用等這些實際可以避免的問題上,這是否說明北京樓市還有一些開發商在進行不規范操作?
張寶全:先來探討怎麼看待樓市投訴這個問題。首先,買房人有維權行為,不管是什麼方式,對北京樓市來講,都是好事——說明消費者在成熟,在覺悟。第二,盡管去年北京樓市投訴層出不窮,但相對開發量的增長幅度,投訴量是在下降。第三,房地產是信息不對稱的產品,加上買房人和賣房人成熟不對等、溝通上的欠缺,產生糾紛在所難免。第四,目前,北京樓市配套行業和相關法律法規不完善,常造成一些開發商也無法預料的變更,由此引起的投訴也不少。雖然問題暫時不可避免,但北京樓市的維權環境也亟待提高——維權機構、部分媒體不要再幫買房人以情維權,而應依法幫買房人維權,促進樓市早日市場化。
■維權不是聲援,無序維權會使維權變成侵權,最終受害者是買房人
主持人:以情和理維權和依法維權的區別在哪裡?
張寶全:應該承認,目前北京樓市各種糾紛發生的原因大部分還是因為開發商對消費者造成了侵害。但從以往『3.15』投訴看,處理這些糾紛時,一些單位或機構以情、理幫助消費者維權的佔多數,借助道德、社會的力量甚至靠行政方法幫投訴者維權。比如開發商只需負責維修就可以的質量瑕疵,卻當做質量問題來處理,讓開發商承擔違約賠償;對開發商通過規劃部審批的規劃方案,購房人也去規劃部門去要個說法;購房人去房展會砸了開發商的展臺,卻沒有人對他的這種侵權行為進行懲罰……諸如此類的無序維權現象舉不勝舉。這些事件導致的後果是:混淆了法律是非,鬧事日漸成為部分購房人威脅開發商和有關部門的手段;本來是受害者卻通過『維權活動』最終變成侵權者。
而這些事件最終的受害者還是買房人。層出不窮的維權事件打擊北京樓市的消費信心,使許多准購房人不敢買房;開發商因項目鬧事耽誤工期等,提高了成本,最終會反饋到購房人身上;社區形象受損,最終影響小區的無形資產,降低了小區的聲譽。
主持人:常可以聽到這樣的投訴:買房時,樓前是綠地,入住後,開發商已通過規劃部門把綠地改成了配套設施。對購房人而言,當初買的就是這片綠地。部分開發商這樣合法但不合理的做法,消費者怎麼辦?
張寶全:不排除有的開發商利用這些手腳來『引導銷售』,這是市場成熟的過程中不可避免的。這就需要消費者在買房時就把這些規劃方案寫進合同。但也有一些開發商根本就改規劃或因規劃不合理而做了調整,但也受到了投訴。如果買房人對後者也采取鬧事的態度,把合法開發商曝光,實際上就等於保護了非法開發商,最終的結果是混淆了市場是非。
■北京買房人應該進行『法律消費』,並在這個基礎上依法維權,北京樓市纔會越來越有序
主持人:依法維權的前提是必須知法、懂法,但問題是不可能要求每個買房人都知法、懂法,成為專家。
張寶全:這就要引導購房人進行『法律消費』,樹立為法律服務付費的觀念。在美國等國家,如果買房人沒有律師,房地產商根本就不會和他簽訂購房合同。同樣,現在北京樓市已邁進市場經濟,經營者和消費者都應以法律為游戲規則。而目前的狀況是開發商都有自己的律師,確保自己的經營權益;而買房人卻不是『法律消費』,自己不設防,一旦出了問題,又寄希望通過一些渠道讓別人來保護自己。這種消費狀態到了該改變的時候了,買房人應該進行法律消費,如請律師買房等。
主持人:現在讓許多消費者請律師購房不現實——買房的負擔已經不小,再拿出一筆律師費,有多少購房人會這樣做?
張寶全:『法律消費』需要引導,可以循序漸進,比如,第一步,『3.15』等維權機構可以通過向購房人提供『法律援助團』等方式引導消費者,幫助消費者進行法律消費;第二步,在法律消費的基礎上,依法為消費者維權。只有這樣,買房人、賣房人都在法律的平臺上進行住房消費,『3.15』維權纔會在形式上和內容上有新的突破,否則,維權會陷入混亂狀態,並最終失去維權的用意。(餘美英)
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