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2月28日北京市土地交易市場正式成立,今後北京市土地出讓都必須在交易市場中公開掛牌交易,政府將對土地實行總量控制,這標志著北京土地一級市場真正建立,土地交易從『幕後』走向『前臺』,但是這項陽光政策的出臺能否真正改變北京土地供應方式,遏制暗箱操作,對北京房地產市場產生哪些影響,業內人士反應不一,眾說紛紜。
制度改變是趨勢 總量控制公平交易是核心
顧雲昌(中國房地產業協會副會長)
我國房地產業的發展是從土地市場的建立和發展開始的,土地市場對房地產業發展所起到的作用也是至關重要的。國家對土地市場的運作,從1990年就已經開始了,當時制定了土地出讓轉讓的條例,十幾年來有了很大的進步,但目前還很不規范。現在土地供應方式有三個辦法,一是協議,二是招標,三是拍賣。但是我們實施了十幾年,絕大部分還是協議方式。北京此次建立土地儲備制度,並成立土地交易市場是用地方式的一次重大轉變,將原來的三無:無償、無限期、無流通變成了三有:有償、有限期、有流通,這是一個很大的進步。
陳倩(北京市國土資源和房屋管理局土地出讓處處長)
建立土地市場,是市場經濟發展到一定程度之後,土地資產化的一種發展趨勢,是市場經濟發展的需要。建立市場機制,把土地資產充分運用到市場中進行交易,這是一個發展的趨勢,應該是積極的。國有土地使用權,大量屬於國有資產范疇。在向市場經濟邁進的過程中,什麼樣的運作方式能夠最好地顯現國有資產的價值,我覺得一種更公開,更公平形式,更能體現國有資產的價值,並且保證國有資產不流失。
史賢英:(北京市土地整理儲備中心主任)
北京土地供應制度改革與全國一樣,是從1990年開始的,1992年之後進一步加快了改革的步伐。經過十餘年使用制度改革,最主要成果就是土地由無償供應變成了有償使用。但多年來北京市存在著土地市場不規范,無計劃多渠道供地,炒賣土地和項目等突出問題,這裡有特殊情況,但我們也不能回避這個現實。目前有六種渠道在供應土地,一是城市危改,在各區政府,或者是危改辦,北京市的危改到區以後,危改辦來劃撥。二是市區大的開發企業,這麼多年來也是大量的劃撥土地,好一點自己乾,麻煩的就往外轉。三是近郊區縣成立的20多個開發區。四是工業企業,由於改革或城市的需要,辦完手續之後,把自己的廠子賣掉。五是中央在京單位,自己也在找投資伙伴,供應土地。六是綠化隔離帶。六個方面供應土地,使土地市場無序供應。
土地資產在國家資產中是最大的資產,全國國有資產是35萬億元,其中土地資產佔28萬億元。所以北京市要落實國務院的十五號文件,借鑒外部經驗,從北京的實際情況出發,出臺了這項政策。這次土地制度改革的核心問題,實際上是兩個,一個是總量控制,另一個是要公開交易。
劉峰(北京觀達行房地產經紀有限公司董事長)
建立土地儲備制度,是土地供給制度的一項重大改革。延續已久的多渠道、多方式獲得土地開發權的狀況宣告了結束。土地儲備中心將成為唯一國有土地的批發商。以公開招標、拍賣、掛牌等方式出讓國有土地,加強了土地交易市場的透明度,有效地堵住了以往交易中的暗箱操作。儲備中心對國有土地供應總量進行調控,對今後的交易將起到明顯的杠杆作用。開發商站在了一個公平地獲得土地資訊、土地資源的起跑線上。隨著該制度的出臺,房地產行業真的該重新洗牌了。
游戲規則改變 提高房地產業門檻
柯煥章(北京市城市規劃院原院長)
從北京來說,國有土地資產管理是相對滯後的。北京目前土地市場情況,一個是不太規范,另一個是土地供量過大,甚至可以說有點失控。如果現在采取招標,或者是拍賣的方式,可以使市場逐步有序。首先需把工作做得很細,很紮實,首先規劃把這塊地改成什麼合適,然後做具體的工作,再測算,提出一系列的指標,然後再拿出招標書,這樣做很規范。
董黎明(北京大學城市與環境學系教授)
土地作為一種資源,是由市場來配制,還是由行政杠杆來配制?在計劃經濟時期完全通過行政手段劃撥,現在我們進入了市場經濟,是不是可以不用行政杠杆,完全用市場這只看不見的手?我個人認為都不可以,既不能完全用行政杠杆,也不能完全用市場的機制。市場配置資源有它的優點,但市場配置會出現失靈。其主要原因是開發者或者是企業,不會考慮我開發這塊地對北京的發展有沒有利,重點是開發以後能不能掙到錢。如果每個人都這麼考慮,北京整體如何發展,往往是市場無法解決長遠發展問題,城市總量應該是多少,市場無法解決這個問題。這個只有政府纔能定。政府怎麼定呢?實際是城市規劃,先考慮城市合理的規模,土地部門根據合理規模,提供土地。所以我覺得在土地供應的問題上,應該是行政的杠杆和市場經濟的杠杆同時並舉,這樣,我們的資源纔能夠最有效、合理的運用。但是游戲規則一定要分明,政府做裁判員就不要當運動員。
劉峰
在以往的房地產行業中,開發商充分地利用社會關系資源獲得豐富的土地市場資訊,或直接、或間接地從原土地使用者手中以不公開的方式和價格獲得土地開發權。因此社會關系資源的優劣是開發商之間比拼的主要內容。這種無序的土地市場狀況自然導致了房地產市場的不公平競爭。
過去以自行協商簽訂協議,直接從原土地使用者手中取得土地開發權 。在用地補償、拆遷安置、付款方式等問題上都存在著或高或低的情況。再加上中間環節的暗箱操作,很容易導致開發商取得土地開發權時,僅付很少一部分錢。後期隨著期房預售資金的回籠,再滾動開發建設。因此自有資金回報率在房地產行業中被廣泛使用,這就是以小搏大。另外,開發商以合作、聯建等方式與原土地使用者簽訂開發合同,進行立項,報規劃方案,然後再將項目轉手賣給有實力的開發企業,從中獲得土地增值的利潤,這就是所謂的炒項目、炒地皮,也可以稱作以無搏有。
調整游戲規則後的房地產市場,開始進入了一個以大搏大的時代。土地是房地產開發建設的第一資源,公平地通過招標、拍賣等方式獲得土地開發權。首先開發商要具備雄厚的資金來參與競爭。 房地產行業的准入門檻提高了,把一些不規范的、不具備條件的擋在了大門之外。對於購房者來講,開發商統一地從儲備中心通過公開方式獲得開發權,這樣就有效地杜絕了土地使用權的糾紛,維護了土地使用權的合法性,為百姓購買放心房提供了保證。
史賢英
2000年年初政府組織廣渠門19塊土地拍賣為什麼不成功,因為周邊土地都開著口,你這邊賣得便宜,土地招標不會有競爭力。政府控制總量要得益於需求、城市發展速度和後備資源可持續發展的資源數量,根據這些情況來考慮投入。通過投入市場土地的數量和質量來調控市場,如果整個土地供應過大,失控,自己的房子賣不出去,最終倒霉的還是開發商。
土地變革還要公開交易,也就是所謂陽光交易,開發商把土地拿到手裡,要繼續乾,但是要轉讓,就要有一定的程序。咱們既不能一下子把市場搞死,但是又不能放了,一放全跑了。
潘石屹(北京紅石公司董事長)
今年2月28日在北京房地產土地市場發生了很多事情,一個是拍賣招標,一個是成立了土地交易市場。從以前協議用地十年的時間來看,協議的本質就是雙方達成一致,跟工廠、土地供應方達成一致。一方是供應方,一方是市場操作,這個制度是法律規定。而協議出讓是第一種方式。同時,招標不應該是價格越高越好,跟拍賣不同,誰的價格高就是誰的,因為整個游戲規則發生了變化。作為拍賣公司一定要有經驗,尤其像北京,能不能請國外專家運作,哪怕花一點錢把標准制定准確一些,因為這個錢花的是值得的。
同時土地招標可以提高效率。我們原來拿的土地可能是二手、三手轉給我們的,或者跟工廠、主管、經委談,然後下發文件。在這個過程當中,手續繁瑣。如果走拍賣或者是招標的形式,政府制定一個好的標准,各個部門協調,規劃要點也在招標書裡。把需要一年半、兩年時間完成的事情,需要各個部門跑的事情,用一個招標文件就完成了,而且這個招標文件是政府部門提供的,我認為這就是一個進步,提高了市場的效率。我認為最關鍵的是大家要有信心,保護市場的信心和投資人的信心。不要在招標、拍賣的過程中進行黑箱交易。
土地房價穩中有昇 短期內變化不大
張力(北京萬科企業有限公司總經理)
北京在近兩三年由於各種利好因素,勢必還會吸引大量外地或外行甚至外國資金進入投資市場,再加上首都的優勢,北京土地稀缺性會加劇,這將使北京的土地呈現供不應求的狀態,這就意味著北京的地價近幾年不但不會降,反而會昇。而因為土地需求的增加,很多想進入北京樓市的企業和投資人在沒有其他渠道通過協議拿地的情況下,會不惜代價花高價去拿地,這樣無形中北京的地價會提高上去。房價的構成主要由地價、拆遷費用、建安成本、稅費和利潤等五部分構成,地價只是其中的一項,從深圳和上海20世紀90年代經歷的房地產市場低潮看,地價和房價沒有必然聯系,房價降了,地價未必下調。所以,現在要判斷不太好說,得根據開發商的運作能力、管理能力和利潤目標等方方面面的因素來判斷。現代城總經理潘石屹流露了對招標可能導致房價上昇的擔懮——兩家外地公司出價明顯高出市場價,今後的土地招標中也不排除這種出高價志在必得的情況出現。
張寶全(北京今典集團董事長)
招標改變北京房價定價標准從意義上看,只有土地市場規范後,北京房價纔能規范:目前北京樓市房價混亂就是由地價混亂造成的。比如說相鄰的兩塊地,我以1億元的地價拿到,你以2億元拿到,你比我開發早,賣出了6000元/平方米的價格,我就絕不會因為土地成本低而定低價,我會拿你的高價為參考來定價。從方式上看,招標顯然比2000年的拍賣要好。2000年廣渠門外這幾片地拍賣不成功,是政府充當了經營者,讓參加拍賣的發展商僅充當投資者的角色;把地分割成小塊來拍賣,不利於開發商規模運作;加上當時北京樓市剛進入個人購房階段,大家心裡沒底,流拍是自然的。而這次不一樣,發展商即買方是經營者,政府讓發展商按框架去做產品,符合市場規律。最重要的是,也規范了土地價值評估的標准,這對穩定房價將起到非常大的作用。從結果看,最高出價32個多億元,我認為這是目前市場可以接受的價格,比上次的起拍價(41個億)整整低了近10個億。從對市場的影響看,一方面說明目前北京市場前景還是被大家看好的,另一方面,土地招標的作用不是平抑房價,房價最終是由供需關系決定,但這種運作方式將逐步改變北京房價的定價標准,使之更合理。規范土地市場,對北京市的房價性能比是有好處的,以前土地市場不規范,多渠道供應土地,造成市場房價不平衡、不穩定。房地產公司現在的成本基本上差不多,最大的差異就是土地成本。土地成本差異,房價構成不一樣,最終來看,通過土地成本對市場制約,只要能公開交易,必然受市場的影響,不可能有太大的偏離。
潘石屹
北京的房價說高也好,低也好,實際上政府調控手段很弱,同時也是一個布局問題。現在規劃局批了一大堆的立項,可是還是土地,沒有變成房子。土地招標拍賣好像一個水池上做的一個閥門,如果說市場房價特別高,可以打開這個閥門,讓整個供應量增加。所以不是房價市場是高是低,不能說裝了一個閥門水高了還是低了,而是調控有力了。(郭松海)
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