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1.業主公約
業主公約是物業管理中一個極為重要的文件,它是全體業主遵守物業管理各項規章制度的行為守則。業主公約由物業管理委員會負責制定,由全體業主討論通過並簽字生效。業主公約的主要內容:
(一)業主大會的召集程序;
(二)對物業管理委員會成員的選舉與罷免程序;
(三)業主參與住宅物業管理的權利;
(四)業主對管委會和物業管理公司的監督權;
(五)業主使用物業區內公共場所及公用設施的權利;
(六)業主對住宅區或物業區內重大事項的表決程序等。
2.管理委員會章程
物業管理委員會負責制定出管委會章程。管委會章程主要反映管委會的宗旨,是規范管委會的行為、保障管委會達到其目的的原則性文件。章程的主要內容如下:
(一)管委會的宗旨;
(二)管委會的組織機構;
(三)管委會成員的選舉方式及任期;
(四)管委會的主要職責、權利、義務、作用;
(五)管委會與業主大會的關系;
(六)管委會成員懲罰獎勵條款;
(七)管委會與物業管理公司的關系;
(八)管委會向業主大會報告制度等。
3.委托管理合同
委托管理合同是發展商或管理委員會與物業管理公司簽訂的合同,是物業管理公司對物業進行管理的法律依據。委托管理合同對物業管理公司的權利有明確的規定。
一般委托管理合同先由發展商與管理公司簽訂,然後由物業管理委員會與管理公司續簽。如果物業管理委員會決定選聘新的物業管理公司,就不會與原來的管理公司續簽委托管理合同,即使物業管理委員會同意原來的管理公司續簽委托管理合同,它也可能會對原委托管理合同作出很大的修改。發展商的最初委托是臨時性的安排,而管理委員會的委托纔是最終的。委托管理合同的主要內容:
(一)委托雙方名稱、性質、地址、電話;
(二)委托的內容、范圍、權限;
(三)收費的種類、標准;
(四)委托雙方的權利義務;
(五)委托期限;
(六)解約的條件;
(七)違約責任;
(八)獎懲條款;
(九)管理費收支;
(十)利潤及風險等。
4.管理公約
管理公約是房屋產權所有人(業主)和使用人與物業管理公司共同簽署並承諾共同遵守的行為守則。管理公約是對業主和管理公司的權利義務的限定,也是簽約者在特定環境下要遵循的行為規范。
管理公約是物業管理工作中最為重要的法律文件,它涉及物業管理領域的方方面面,並體現出管理者與被管理者、聘用方與被聘用方之間的法律關系。因此,制訂出一個完善的物業管理公約就顯得尤為重要。
管理公約應由物業管理委員會與管理公司聯合起草、制定。大部分情況下,管理公約是在業主未入住之前由管理公司先制訂出來,業主在入住前要與管理公司在公約上簽字,這時的管理公約也是臨時性安排,裡面的許多條款都屬於探索性條款。經過一段時間的檢驗,等業主管理委員會成立並開始履行職責後,就會對管理公約中不適應的條款予以修改。
管理公約的主要內容:
(一)所管物業、范圍;
(二)業主名稱、物業位置;
(三)管理者提供服務的種類;
(四)各種收費的標准,繳費的時間;
(五)業主應遵守哪些具體規則;
(六)公共設施和地區的使用;
(七)業主的權利與義務;
(八)管理者的權利與義務;
(九)違反公約的懲罰條款;
(十)法律糾紛的解決方法等。
5.其他文件
除了業主公約、管委會章程、委托管理合同、管理公約這四個主要文件外,物業管理公司還要制訂出一系列的規章、制度、辦法來配合物業管理,如裝修辦法、安全守則、公共衛生守則、公用設施及公共部分使用方法、綠化管理辦法等。
上述一系列文件確定了物業管理中各個角色的法律關系,也調整了各個方面的關系,使物業管理中各項活動井然有序地進行。
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