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不久前,一位姓胡的購房人簽買房合同時遇到了這樣的事情:開發商開發建設時期遺留下來的房屋設計、質量問題,統統推給了還未承接物業管理的公司,開發方聲稱,一旦交了房,房屋出現的大多數問題均由委托的物業管理公司負責。此舉引起胡某的疑慮:如果因開發商建設隱患引起房屋內部損害,責任究竟由開發商承擔,還是由物業管理公司負責?
■開發商只建房賣房,物業管理公司纔負責小區管理
由於胡先生購買的是1994年開發建設,目前被稱作是空置房的一處項目,因此,房屋的一些問題便已暴露出來。牆體已有明顯裂痕,且有滲水現象,雖然問題不大,但胡先生亦表現出擔懮,他要求開發方負責免費維修,並在擬訂的補充協議中開列了『如因裂縫、滲水導致房屋受損,開發方將負責一切損失賠償』的條款,但開發方未置可否,聲稱:『等你入住了,物業管理公司會給你維修的。我們只負責建房和售房,物業管理由專門的公司負責。』
當胡先生找到該小區的物業管理部門時,得到的答案卻是,交房以前,房屋出現問題由開發商來負責,房屋交由住戶使用後,出現的問題纔由物業管理公司負責,如開發方無能力維修,可通過撥款的方式,將維修費劃給物業管理公司,物業管理公司來負責維修。目前,胡先生仍然奔波於開發商與物業管理公司之間找說法。
■好的小區,開發商與物業管理公司共擔風險
雖然時有開發商與物業管理公司因糾紛而互相推委的事情發生,但不可否認的是,目前北京市大多數比較完善的小區,住戶家中發生維修事宜,問題出在哪兒,開發方和物業管理公司責任分明,各司其職。
據北京均豪物業管理有限公司工程部馬先生介紹,一般在物業管理水平較為到位的小區,開發商在交房後與物業管理仍然有很大的聯系,因為小區內許多建設時期遺留下來的問題,後進駐的物業管理公司並不是很了解,需要開發商一方協助,比如一些年頭較早的小區,用電走線達不到目前居民生活的用電標准,仍然用鋁線,居民家中的電器如果多一些,很容易發生斷電、掉閘現象,這就需要開發商將當初的布線圖紙提供給物業管理公司,物業管理公司依據圖紙改為銅線布線,這筆費用大多由雙方共同擔負。
■開發商交房後對於物業管理需有法約束
前幾年,記者曾采訪過一居民家中天花板塌落砸壞屋內設施的事情,原因就出在開發商建完房直接退出小區,而將不少隱患留給了物業管理公司,後者見這些隱患維修起來投入很大,在與開發商協調不力的情況下,對此不聞不問,最終導致事故發生。
近兩年來,北京市小區物業管理水平取得不小的進步,尤其是有關部門大力提倡的小區物業管理采取招標法確定物業管理公司,這些舉措將會給北京市的物業管理業帶來美好的前景。
然而,由於開發商建設時期遺留下來的問題,如果全部推給物業管理公司,那麼所有善後工作都將變得混沌不清,各項舉措亦難以進行。因此,有關人士指出,必須通過制定相關的法規來約束開發商的這種行為。
無論從購房合同還是物業管理合同中看,總共數十條條款中並無一項有關開發商與物業管理公司如何進行交接的具體條文。北京市小區辦一位人士說,由於北京市的物業管理行業相對於許多物業管理業相對發達的城市還比較落後,開發商與物業管理公司的界限太過分明,而好的物業管理應是雙方共同營造的。相信隨著行業不斷發展,這種現象終究會得以解決。
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