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密度之爭是樓市一個熱門話題,高有高的理由,低有低的道理,近來TOWNHOUSE的大行其道和郊區化的進一步延伸使低密度住宅成為樓市主流。而在熟知的高低密度說法中突然冒出一個『適密度』,不知又當何解。『適密度』理論的推進者太合地產(集團)公司常務副總經理李長山。
適密度與高低無關
李長山對『適密度』一言以蔽之,即住宅密度要和當地的市政建設投資總額、市政配套相適應,這樣的密度可以稱為適密度。據他介紹,適密度和高密度、低密度在名詞解釋上沒有任何關系,高、低密度是指建築容積率,是技術問題而不是經濟理論問題,適密度屬於經濟理論范疇,是否適密度和項目所處區位有關,和項目本身的密度無關。在已經成形的成熟社區開發項目,比如北京歐陸經典,周圍的大市政配套已經基本成熟,土地價格到了300萬一畝的高度,即周邊的配套成熟後,這塊地就值300萬,因此建築密度必須提高,否則開發公司就要賠錢。
適密度使地段論塵埃落定
地段對於開發商和購房者來講都具有非常重要的意義,曾有開發商將開發的重要條件列出三條,第一是地段,第二是地段,第三還是地段,但李長山認為,地段論只是講一個籠統概念,並沒有講出一個可以使購房人的經濟意識得到提昇的量性的方法。而開發商的使命不僅僅只是蓋房,還應該啟發人對房子的認知程度。
李長山認為適密度理論實質上是講住宅投資和市政配套的投資相適應的程度,用這個理論來指導購房,它可以衡量這個物業未來在這個地區的增值幅度,增值潛力是大還是小。適密度住宅和周邊的市政配套環境有一個綜合適應的指數,以適密度住宅理論指導購房人的購房行為,如果對適密度住宅把握的好,購房人會知道這個房子未來會賺錢還是賠錢,就可以來拍板決定。有的人買房是一種投資行為,但好多人在持幣待購,不知道買哪個項目合適,不一定是市場缺乏對路的產品,實際上是由於購房者對投資收益的分析比較模糊而不敢下定決心。這一理論會告訴購房者到哪裡買房,把空泛的地段論轉化成可以量化的分析,指導購房者買那一種物業幾年後的增值幅度會有多大。
適密度擊破『雞毛概念』
對於盛行於樓市的概念風,李長山深不以為然,他認為概念是空洞的、脫離價值觀的東西,戴一個帽子就是一個概念。它只是在一定程度上引導消費,並沒有經濟基礎作支橕,北京的房地產商拿根雞毛都可以做概念,其實是一種泡沫概念,一陣風就可以把它吹破,房子價值就會一落千丈。概念泡沫提昇價格,催生的是空中樓閣,而真正的價值、增值幅度,含金量還是由實在的指標決定。李長山認為要研究一個以經濟作支橕,購房人可以明確知道物業未來昇值空間的理論,現在購房人應該買什麼樣的房子?應該是大市政的投資總和和目前的投資量有比較大的差距,但基本配套已經到位,總體的完善還遠遠沒有到位,而且尚未進行的大市政配套正在政府的實施計劃當中,這樣地區的房子價值定位都比較低。現在買這樣的房子,三五年後,隨著大市政建設的迅速到位,房子會迅速實現昇值。
亞北潛力無限 方莊昇值無望
李長山介紹,適密度的核心是物業所在地的大市政配套應該與物業價位相適應,如果不適應,物業和大市政配套的投資總量是成反比的,大市政投資的總量越高,物業的增值幅度就越大,大市政投資總量越低,物業昇值幅度越小。按此理論他對亞北和方莊兩個區域做了分析。亞北地區房價目前在6000元左右,目前亞北的房價和大市政配套還不相適應,大市政投資低於房子的投資額度。但1800億正在投入當中,當投入到位了,投資總額一旦和房價相適應,那麼已經買的房子昇值空間就大了。亞北2008之前會有一個輝煌的開發前景,等包括輕軌線的所有設施都建設完善以後,那裡的房子7000元一平方米就買不到了,肯定突破一萬。因為投資總量大大增加,大市政把它托起來了。但東南三環的方莊就不行,因為它的大市政投資已經基本到位了,路網、管線十年之內也不會有大的變化,現在的房子是均價5000元左右,但它的增值空間就不大,因為房子自身的價值已經確定,實現增值不是靠自身,而是靠周邊的環境中新的增值因素的不斷注入。(張光燕)
背景鏈接
『適密度』住宅開發理論是近年來在美國全美住宅建造商協會(NAHB)倡導下發展起來的一種科學的住宅開發建設理論。其核心特征是:
1、住宅價值的決定因素與所處區域的基礎設施投資總量有密切的關系,住宅建設的密度要與所處區域的基礎設施總量相適應,住宅建設密度超出相對應的基礎設施投資總量的,住宅的保值和增值會有問題;住宅建設密度低於相對應的基礎設施投資總量的,住宅的造價會高於它的價值。
2、在成熟的市場經濟環境裡,人類居住的舒適度評價與個人的經濟狀況是密切相關的,個人支付能力與TOWNHOUSE相適應的人選擇獨棟住宅會使他經常處於經濟狀況緊張的壓力之中,同時他還會失去很多其他方面的生活享受,其個人綜合生活品質的評價指標會出現下降;反之,個人支付能力與獨棟住宅相適應的人如果選擇TOWNHOUSE,良好的經濟狀況和心理前景預期會給家庭帶來更多的活力。在住宅市場化的初期,往往出現人們傾其所有購置盡可能高級的住宅的現象,無情的經濟波動會逐漸清除這種市場泡沫而讓住宅建造商看清本質。
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