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2001年,是新世紀的第一年。國家繼續采取積極的財政政策和穩健的貨幣政策,擴大固定資產投資,激活房地產市場,拉動內需,促進經濟快速發展。房地產業作為國民經濟新的增長點,為我國經濟的快速增長,做出了積極的貢獻。住房改革繼續深入,住房分配貨幣化全面實施,提高公有住房銷售和租賃價格、加強經濟適用住房認購和銷售管理、加強土地管理、提高土地出讓價格、土地交易采取拍賣方式等政策和配套措施相繼出臺。受此影響,2001年全國房地產市場穩步昇溫,房屋銷售價格上漲2.2%,土地交易價格上漲1.7%,房屋租賃價格上漲2.8%。
房地產價格變動的特征
一、房屋銷售價格穩步增長。2001年,受商品房、私有住房和公有住房銷售價格上漲的影響,房屋銷售價格上漲2.2%。與上年同期相比,房屋銷售價格一季度上漲1.9%,二季度上漲2.5%,三季度上漲2.7%,四季度上漲1.8%。
(一)商品房銷售價格穩步上漲。2001年,一至四季度商品房的銷售價格與上年同期相比分別上漲0.5、2.4、2.4和1.7個百分點,全年上漲1.8個百分點。隨著房改深入,貨幣分房全面實施,金融部門一系列住房信貸措施出臺,人們的住房觀念在發生變化,個人購房成為主流,個人購買房屋的時代已經到來。此外,宏觀經濟的向好,貨幣分房資金到位和人們收入水平的提高對住房需求的釋放起了一定的刺激作用。2001年,需求的回昇拉動了價格的上漲。商品房銷售中,住宅類銷售價格持續增長,全年上漲1.9%。其中,經濟適用住房、普通住宅價格分別上漲2.1%、2.0%、豪華住宅銷售價格全年上漲0.9%。社會經濟快速增長,投資增長強勁,加入WTO影響廣泛,受此影響,寫字樓的銷售價格止跌回昇,全年價格上漲1.5%。非住宅類房屋銷售價格全年上昇1.2%。
(二)公有住房和私有住房銷售價格繼續攀昇。受公房購買優惠政策取消和各地調高公房的銷售價格等一系列政策因素的影響,全國公有住房銷售市場仍很活躍,與上年相比,公有住房銷售價格全年上漲1.3%。由於二級市場逐步完善和開放,私有住房的銷售價格保持較高漲幅,全年上漲5.1%。在私有住房交易中,非住宅房屋銷售價格漲勢強勁,全年上漲9.6%,住宅銷售價格全年上漲3.7%。
二、房屋租賃價格上漲2.8%。其中,住宅類租賃價格漲幅雖逐季回落,全年仍上漲8.1%。2001年,由於政策性調整租價的影響繼續存在,公有住房的租賃價格比上年上漲12.5%。受供需關系的影響上年漲幅較高的私房租賃價格本年度與上年相比持平。生產經營類房屋的租賃價格止跌回昇或跌幅減小,如辦公用房和商業用房租賃價格與上年相比微漲0.6%、0.2%,廠房倉庫租賃價格全年與上年相比下降0.8%。
三、土地交易價格漲幅較大。2001年,受政策性調價和土地交易采取拍賣方式等因素的影響,土地交易價格全年與上年相比上漲1.7%。其中,居民住宅用地價格上漲2.2%,工業用地價格止跌回昇上漲0.8%,商業旅游娛樂用地價格上漲1.2%,其他用地價格上漲1.7%。
四、西部地區房屋銷售和租賃價格漲幅回落,小於全國和中東部地區;西部地區土地交易價格增長顯著,高於全國和中東部地區。全國三十五個大中城市中,西部11個城市平均房屋銷售和租賃價格全年分別上漲1.4%和2.4%,分別低於全國0.8和0.4個百分點,也低於中東部地區;土地交易價格增長2.5%,高於全國0.8個百分點,更高於中東部地區。2001年,全國房地產市場較暖,東南沿海地區房屋銷售市場昇溫較快,上年在低位運行的上海、廣州、深圳等地,房屋銷售價格止跌回昇,分別上漲4.4%、0.3%和1.0%;杭州、寧波等地房屋銷售價格漲幅較高,分別上漲5.8%和7.2%。西部地區受政策性調價和采取拍賣交易方式等因素的影響,土交易價格漲幅較大,太原、成都和銀川等地,土地交易價格分別上漲13.2%、4.6%和3.2%。
房地產價格變動的主要原因
2001年,房地產市場的發展繼續得益於國家的宏觀調控政策、積極的財政政策和穩健的貨幣政策,房地產業特別是住宅產業出現了良好的發展勢頭。2001年全國房地產開發完成投資額比上年同期約增長29%,其中,增幅較大的是商品住宅投資,施工和竣工面積均增長20%以上,商品房的銷售額增長也在29%左右。影響房地產價格上漲的主要原因是:
一、停止福利分房,雖然公房交易仍在進行,但交易價格大多政策性上調,公房購買需求繼續釋放,2001年公房交易價格與上年相比上漲1.3%。
二、土地交易價格止跌攀昇,是房地產價格上漲的一個重要原因。2001年土地交易價格上漲1.7%,各季度均有不同幅度上漲。2001年《土地管理法》貫徹落實,嚴格控制土地交易價格的審批,部分地區上調了土地出讓價格,土地交易采取了拍賣方式,特別是經濟適用住房用地控制力度加大,居民住宅用地價格上漲2.2%。
三、房改繼續深入,貨幣分房進入實施階段,房屋銷售進入零售時代,私人購房需求增加,市場需求形勢見好。
四、2001年,中國加入WTO日趨明朗,刺激住房需求釋放和住房投資啟動,加之新建房屋戶型結構日趨合理,選擇了新型建築材料,住宅向智能化、現代化發展,社區環境改善,服務管理水平提高和各種生活設施配套,也是房地產價格上漲的主要原因之一。
2002年房地產價格變動展望
加入WTO,我國的改革開放進入了一個新的階段。進入2002年,我國房地產業將進入一個特殊發展時期,面臨發展的特殊機遇和挑戰。國家宏觀經濟繼續穩步昇溫,新的經濟熱潮、對外開放力度的加大和入世後大量外資的介入,將有力地影響房地產業。國家激活房地產業、拉動內需的政策將繼續貫徹落實,貨幣分房資金到位,房屋二、三級市場逐步開放和完善,市場競爭更加激烈、規范、有序。受需求增加,建築成本降低,設計管理費用降低,稅收和行業利潤降低等因素綜合影響,2002年全國房地產價格總水平將在平穩中漲幅有所回落,土地交易價格將繼續穩步上漲。
一、商品房銷售價格將保持漲勢,漲幅將有所回落。2002年,商品房的購買主體是個體,二、三級市場成熟並進一步開放,舊房交易將增多,加之目前商品房的空置面積仍較大,商品房市場仍將出現較為明顯的買方市場。此外,國家調控政策的持續作用,經濟適用房強力推出和管理的強化,市場需求對商品房價格的拉動作用將逐步消失。2002年貨幣分房資金到位,收入前景的看好和房屋投資機會的來臨,會加大個體購房需求和投資的釋放,但是,購買需求將向低價位房屋和舊房傾斜。因此,商品房市場的競爭將更加激烈,入世的影響將會增加開發商的經營銷售費用,但為了發展,開發商在競爭中會犧牲部分利潤,降低建築成本,而不會提高商品房的市場價格,反而會為了增加其市場份額,降低價格。因此,2002年商品房價格的漲幅將回落,但由於投資和銷售慣性,價格變動不會太大。
二、公房銷售和租賃價格將繼續上漲。2002年,受加入WTO、政策性調價和需求增加的影響,公房銷售和租賃價格將繼續上漲。各地還將根據本地的情況,適當上調公房的銷售和租賃價格,但市場不會有較大的波動。
三、非住宅類房屋的銷售、租賃價格將小幅上漲。到2001年底,全國辦公用房、廠房倉庫等生產性用房的出租率均在80%以上,隨著宏觀經濟轉暖、國家投資力度加大和西部大開發重大戰略部署的全面實施,加之加入WTO的影響,非住宅市場的需求將增加,全國生產性用房租賃價格將繼續保持漲勢。 (胡修府)
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