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2001年,杭州市區經濟適用房建設用地供應達1000畝以上,開工建設114萬平方米,年開發量為歷年開發總量的70%;杭州周邊郊區儲備的土地則已達到萬畝以上,按開發周期來測算,今年我市的遠郊房供應量將佔總量的10%。這意味著我市原先單一的商品房住宅格局已經被打破,未來幾年將呈現商品房、經濟適用房、遠郊房產三足鼎立的局面。
長期以來,商品房一直佔據我市房產市場的主導地位,其供應對象為有一定資金積累的中年人和前途看好的青年人,以及一批資本投資商人。目前的房價現狀是,市場上供應的商品房均價已達4500元/平方米,經濟適用房在2900元左右,遠郊房產為2500-3000元。值得注意的是,商品房與以前同類同地段的經濟型房價比,只相差300到500元,在商品房的價格發生拐點上昇後,現已將原有經濟房與商品房差價擴大3倍。
從統計資料反映,商品房價格不斷上昇,消費量卻在逐漸下降。然而它的供應量、建設量反以20%的比例呈逐年增加的趨勢,這樣就產生了一批庫存房產,並在環境質量、房價性能比較差的房產中產生。如今,市區居民家庭年均收入為3萬元,中高收入為6萬元,而一套商品房總價在60萬元(房價收入比為10倍),在此前提下,按相關理論,能夠維持房產市場繁榮,能得到流通的是環境質量較好、房價合理的房產。據省城調隊最新調查顯示,房價高低仍是人們選擇住宅的首要因素,未來5年內,我市將有73%的家庭暫不考慮購房,其中認為價太高的佔38.8%。由此看來,影響房產市場的趨勢還是在開發商本身,特別是在外部開發條件不斷變化的情況下,要保房價穩定,供需平衡、適度,開發商的理性投標、尋求投資新出路,顯得尤為重要。
隨著經濟社會發展、行政區劃調整和城市化進程的推進,人們的地域概念開始轉變,從而對住房的消費觀念也有所改變,於是,遠郊房產應運而生。備受開發商青睞的遠郊房產在經歷了從2000年下半年開始、約一年左右的圈地運動後,今年達到了高潮。其中,餘杭圈地量從起先以畝計發展到了以平方公裡計。目前,遠郊房產產品已揭開面紗,開始面向市場銷售。消費對象是那些資金積累豐厚,不以使用為第一要素,而以資本投資、休閑生活需要為主者,以及周邊少量工作者等群體。
從居住環境來說,遠郊房產優勢在於寧靜、開闊、空氣新鮮,故吸引著大量享受生活的市民購買。而且,在此前我市長期存在3000元/平方米房產供應稀缺的矛盾,加上市區供應地量少、價高,一旦有像遠郊房產這樣的產品出現,需求必然在短期內釋放。隨著遠郊房產應具備的交通網絡和商業、教育,以及生活配套設施的不斷完善,今後幾年,遠郊房產項目將成為我市熱銷樓盤的重要組成部分。
但是,不論是商品房,還是遠郊房產,它們的絕對價格和區域比較價格都相對較高,限制了經濟收入穩定、有限的消費群體。因而從擴大內需而言,急需產生低價位的住房。經濟適用房的推出,充當了直接影響我市房產開發格局的主力軍。它帶著社會福利性質,以需求為中心,是當前和今後住宅建設的重點。經濟適用房的建設,既滿足了中低收入居民家庭的住房需求,擴大了住房消費,又改善了住房供應結構,有效地平仰房價,防止產生房產『泡沫』,具有綜合的社會經濟效益。此外,低價商品房(價位在3000到4500元/平方米)對我市來說還是空白區。目前在這一空間中活躍的只有市區二手房。(王成 葉建良)
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