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6日,看似平淡的第三屆香港房地產服務博覽在上海舉行。
與前兩屆相比,此次展覽方陣容堪稱豪華。首家在中國內地領有正式牌照的獨資國際物業顧問公司戴德梁行主席梁振英親自率團,香港貿發局協邀香港測量師學會、香港物業管理公司協會、香港地產代理專業協會、香港建築師學會齊齊亮相。業內人士不禁驚呼:航母登灘。
香港方迥異於以往的舉動透露出耐人尋味的信號:上海樓市日益成熟,並向中高檔方向邁進,而與此適應的房地產服務業的高端市場漸漸呈現出黃金般的顏色。
當然,經歷過90年代初期『泡沫之痛』的投資者的神經依舊敏感,他們懮慮上海樓市會不會像北京那樣虛炒過旺而面臨寒冬。
外資挺進滬上房產
資料顯示,上海房地產去年成交總面積達1800萬平米,比2000年上昇1/3,全年銷售量比新落成樓房還要多,而上海房地產業對GDP的貢獻率上昇高達6%,創歷史新高。戴德梁行執行董事、上海公司總經理張國正先生在接受記者采訪時表示,比起90年代初期大泛泡沫的全國房地產業,上海如今的市場正逐步進入正常的軌道。就香港服務業的進軍,張總如此解釋:目前,整個亞太區投資環境呈現疲態,甚至負增長,而投資者必然要尋找新的投資出路,相對而言,中國大陸尤其在上海,房產從業人士趨於理性,顯現出穩健的態勢,這必然吸引大量外資進入房產市場,香港房地產服務業自然不會坐失良機。他認為,為期4天的博覽會不一定能取得立竿見影的效果,博得較大『斬獲』,但至少在市場接受中介服務業參與到整個行業開發過程方面,扮演了先行者的重要角色,這也表明了港資、外資對於上海市場的信心。住宅檔次被逼提昇
據2002年1月份中房指數顯示,上海綜合指數較上月上昇6點,昇幅為0.8%;其中住宅指數較上月上昇6點,昇幅為0.8%,辦公樓指數則較上月上昇3點,漲幅為0.3%。可見,上海房地產價格在去年昇幅10%的基礎上,繼續保持穩中趨昇的態勢。
相對於人氣飆昇的滬上房地產業以及香港服務業的登灘,2002年上海樓盤的價格是否會出現猛漲呢?上海房產經濟學會副會長、上海財經大學房地產研究中心主任印華教授提出8字預測———穩步發展,小幅上揚。印教授認為,目前在上海市場上已經很難找到每平米3000-5000元價位的新建樓盤。原因是,現今舊區改造的成本高,從而拉高了房產開發商的財務成本。例如,政府為保護困難居民實施的市場化動遷補償,以前在『簡屋』方面可能每平米補償幾百元,現在虹口區就上昇到三千多元。開發商的建設成本相應拉高。對於開發商而言,解決成本上揚有兩個辦法———提高樓房容積率和提昇住宅的檔次。前者必然擴展城市的鋼筋水泥之林,不利於城市發展,後者便成為主要趨向,這將造成今後普通工薪階層買房越來越困難。
中高檔大戰一觸即發
分析此次香港房地產服務博覽就能發現:低收入階層的商品房或經濟適用房市場,只需要簡單的物業前期預算及後期管理,而香港物業服務供應商的收費在國內哪怕是堪稱『極點市場』的京滬穗深也難以望其項背,顯然,港商服務定位大多還是瞄准了上海的高檔住宅群。戴德梁行上海公司張國正總經理與印教授的看法不謀而合,但他是憑市場操作實踐來看待的:每平米2000-4000的價位在兩三年前就有很多開發商往上推了,但這個市場潛力還是很大,現在的熱點在7000元左右的價位,但到15000元以上又是空白,出現了兩頭空中間塞的現象。張總估計,今年上海樓市活躍程度不會比2001年低,而境外小投資者將成為一個重要的動力。
兩位專業人士也同時指出,上海房產發展目前並不太平均,經過一段時間,中高檔樓盤大戰有可能再次發生,如果開發商做不好市場定位,一味盲目開發性價比不合適的產品,必然陷入到大戰之後的泥潭。印教授認為,如果內地開發商都搞中檔偏高,那麼每平米6000-8000元的房屋將大量湧現,兩三年之後,居民收入水平跟不上的話,將出現此類樓盤的結構性供過於求,在市場自發調節下,必然會重新出現一輪降價競爭。
樓市泡沫長不大
『客觀而言,上海房地產市場的泡沫不能說一點沒有,個別樓盤的確存在無視市場規律,炒概念的現象』,印?華教授如是說。但對於個別泡沫會否擴大到滬上整個房地產業,印教授的回答十分堅定———『不可能』。他說,『在上海,無論是老百姓、發展商,還是政府,都比過去愈加成熟』。這些從一個案例中可以或多或少窺見:在馬橋開發的一個別墅群,開發商最先策劃的定價在每平米5000元左右,之後原開發商轉手給一位入滬的北京老板,想通過『炒概念』、『軟住宅』的北京理念將每平米房價驟然提昇到1000美金,結果一年下來,賣房數維持在個位,相反,近4000-5000元的其他別墅群銷售火爆。印華教授的另一個理由是,上海的政策實力。這位自1997年擔任『房地產業如何成為國家經濟新增長點』國家課題研究組組長的教授對記者歷數了一個個提案的實現:降低契稅、降低交易手續費、延長按揭期限、降低首付款比例、個調稅購房可以抵扣、已售公房上市交易等,『這些在包括北京、廣州等全國其他城市都未能完全實現的方案,在上海已成為給房地產業各方帶來實惠的現實』。(王驥飛)
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