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【預測一】房價進入調整期
杭城房價經歷了持續上昇尤其是2000年以來的猛烈上揚之後,預計2002年新建商品房價格將進入新一輪調整期,房價逐漸趨於理性。由於市區面積由683平方公裡擴大至3068平方公裡,郊區房產的大量入市,必然使樓市平均房價下降。但主城內房價下跌的可能性較小,平均價格不會低於4500元/平方米。
隨著城市東擴南下的力度加大,主城各區域房價走勢也將呈現差異。其中城西、城北房價將滯漲,城東、城南尚有餘地。市中心高價住房面臨一定壓力。
【預測二】房地產開發門檻提高
來自金融方面的消息表明,全國商業銀行個人住房貸款餘額達4000多億元,相當於1997年的23倍,且個人住房貸款的不良率不到0.5%,遠遠低於其他品種貸款的不良率。2002年,金融對個人住房消費市場的支持力度將進一步提高。但從房地產企業角度看,銀行在降低貸款風險、保護自身利益的同時,對發展商的實力評定更加嚴格了,房地產開發的門檻提得更高,這對小型房地產企業來說將是一個很大的打擊。
從開發土地角度看,小型開發商『找米下鍋』的機遇越來越小。杭州目前實行土地公開招標拍賣,且半年內需付清土地總價,惟有資產雄厚的開發商纔有可能勝出。從2001年的土地競投結果看,27幅土地中有9幅總價在1億元以上,其中有6幅的地價總價在3億元以上。由此可見,房地產開發已真正開始進入資本與實力比拼的時代。
【預測三】熱點區域轉換
2002年,杭州將進一步加快『城市東擴、旅游西進、沿江開發、跨江發展』的城市化實施戰略,市區將形成『東動西靜南新北秀中興』的新格局。在這一重大戰略方針的指導下,房地產將呈現區域分散、熱點轉換的發展格局。
從一級市場看,城東、城南及郊區土地的供應在2001年都有較大增長,今後仍將呈增長趨勢。預計2002年上述區域樓盤供應量都將有明顯增加,而城東、城南樓盤更為市場看好,將代替城西成為新的熱點區域。與此同時,由於軌道交通方案的出臺,沿線地塊將昇溫。2002年兩大最具昇值潛力的住宅開發片區———三墩、下沙將顯山露水,吸引市場不少目光。
【預測四】個性化物業增多
由於近兩年杭城樓市銷售情況好,開發商變得有點浮躁。不少樓盤只關心一時的主流需求,只求獲得最大利潤,而對市場的變化及趨勢缺少研究,造成供應結構失衡。甚至出現了不是需求引導供應,而是供應決定需求的怪現象。隨著市場環境的變化,2002年順應市場需求,突出個性營造的樓盤將增多,例如旅游景觀房產、酒店式公寓、精裝修公寓、單身公寓、老年公寓等。開發商將會在產品定位、個性營造方面做出更多適合細分市場的努力。
【預測五】豪宅市場壓力明顯
人們將2001年稱為『別墅年』,因為這一年杭州別墅的在建量及待建量實在驚人。據杭州市經濟信息中心房地產部統計,目前別墅物業的在建量超過3萬畝,供應明顯過大。
2002年以市中心高價住宅、江景住宅、郊區別墅為主,價格在80萬元/套以上的豪宅市場,供應量將有較大幅度的增長,本土及外地富裕階層對此類物業的需求也將有所增加。但作為金字塔塔尖產品,這類物業的需求量畢竟有限,壓力相當明顯。
【預測六】二手房市場回暖
與2000年相比,2001年杭州市區二手房的成交量增長了一倍,平均成交價格增長了25%。隨著有關政策措施的進一步推動,以及市場成熟度的加深,預計2002年二手房成交量將有較大幅度增長。由於二手房房源仍將以主城區為主,且成色好的房源供需兩旺,其價格將呈堅挺之勢,估計還會有小幅盤昇,但增長幅度會低於2001年。(石利群 何俊民)
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