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今天下午,在政協九屆五次會議舉行的第四次全體會議上,王東委員作大會發言。他發言的題目是《北京商品房價格居高不下的原因及對策》,發言內容如下:
我們已經從計劃經濟時代的福利分房逐步走向以個人為主要銷售對象的住房消費市場,一個突出的問題就是商品房價持續攀昇,價格過高。去年,北京市商品住宅平均價格為每平方米4700元,是全國平均價格的1倍多。上半年銷售面積增長13%,而銷售額卻增長了41%,增幅高達25.8%。
2000年北京城鎮居民人均可支配收入10350元,平均每戶收入約3.4萬元,而商品房售價在每平方米4700元左右,買一套80平方米的住房需資金約37.6萬元,房價與家庭收入之比高達11:1,遠遠高於發達國家和國內其他城市。對工薪階層中低收入家庭來說,房價與收入之比差距更大。1996年,聯合國人居中心出版的世界人居報告中,對50多個國家的首都城市進行調查認為,一套住房的價格在居民年收入的2-3倍是比較合理的,到5倍時,大多數人就買不起,市場就有問題。
北京商品住房價格居高不下的主要原因:
一、土地成本高,炒作現象比較普遍。毛地價田土地出讓金和城市基礎設施配套建設費兩部分組成。北京市區土地毛地價隨區位不同,每平米從600到950元不等,土地炒作現象比較普遍。據統計,截止2000年底,北京市有房地產開發企業3929家,而真正具備開發能力的只有500多家,其他企業則忙於『圈地造城』,其中有相當一部分是在炒地皮,一個項目往往幾易其手。炒地皮成本攤入商品房成本,成為房價偏高的重要原因。同時,有些開發企業缺乏實力無法建設,一些則持地觀望,等待高價,又造成大量土地閑置。
二、征地拆遷成本高。北京樓面拆遷費用按平均容積率計算,二環以內每平方米3000至4600元;三環到四環之間每平方米1400至2900元,近郊房地產開發征用耕地補償費也在每畝30萬至40萬元。征地拆遷費佔商品住宅開發總成本的30—40%。征地拆遷費用過高帶動商品房價上漲,而商品房價上漲又帶動拆遷補償費增長,形成惡性循環。
三、市政配套行政事業費高。北京市征收的大市政配套費、四源費(供水、污水排放、燃氣、供熱)、道路等用地代征費均高於其他城市,而且在征收各種市政配套費後,許多配套項目仍由房地產開發企業承擔,加大了建設成本。
四、開發企業的高回報率和最大利潤也是房價提昇的重要原因。
五、供求比例失調,市場需求量大。現高檔住宅供應量大,市場前景堪懮;經濟適用房市場前景看好,供應量卻明顯不足。2000年北京經濟適用住房開工267萬平方米,2001年銳減為150萬平方米,實際開工僅為34.6萬平方米。北京市今後5年內需拆遷34萬戶,每年至少需要200萬平方米的經濟適用房。經濟適用房供需矛盾十分突出。
由於北京的特殊地位,存在著國內、國外巨大的市場需求。對外來人口購房,目前還沒有明確的政策。據估計,有三分之一的新建住房出售的對象不僅是外來人口,而且還包括來京養老和子女上學的。外地個人或企業來京購置房產,以待保值增值。部分開發商的蓄意炒作和市場需求的增加也是造成房價攀昇的原因。
針對上述情況,提出以下建議:
一、加強政府對住房市場的宏觀調整。一是要在對市場發展走勢、供求關系進行深入全面分析的基礎上,確定房地產業發展速度和規模,制定相應的政策。二是要研究水資源、土地資源、環境資源的容量和支橕能力,提出房地產中長期發展戰略,加強總量控制。三是重視住房發展計劃的制定,完善住房供應體系,解決和改善工薪階層住房條件。根據市場導向制定中長期規劃。
二、規范土地市場。要堅決改變土地供應無度、無序的狀況,下決心克服目前一哄而起的『圈地運動』,規范、完善房地產一級市場,制止搶購土地、狂炒地皮的行為。建立土地使用制度和適應城市建設發展需要的土地供應計劃。建立土地一級市場,以城市規劃為目標,以經濟發展為依托,以土地供應計劃為基礎,逐步建立國有土地收購儲備制度,以規范的行為,投放市場,改變目前土地隨項目走的審批制度,加強對土地的宏觀總量控制及土地供應的源頭管理。
三、堅持推進經濟適用住房建設,為工薪階層的工作和生活創造最基本的住房條件。在規范房地產開發市場的同時,要從住房建設、管理體制、方針政策方面制定保障工薪階層、低收入群體利益的社會保障政策。有利於中低收入家庭購買經濟適用住房,為最低收入家庭提供廉價租住房。面向工薪階層,開放、培育住房二、三級市場,鼓勵居民賣小房、買大房;賣舊房,買新房;賣次房、買好房,通過換購住房,擴大住房消費。引導開發企業根據市場需求,不斷調整戶型、面積和價位,使投入市場的住宅多元化。同時,政府應根據市場經濟的規律,對房屋價格的利潤構成給予適當的約束,使住房價格逐步趨向合理。 (毛宇峰、詹新慧、方緒曉、楊菲)
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