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從1998年以來,杭州每年兩次的房地產展銷會的銷售量一屆高過一屆。最近結束的2001年『西博會』的人居展,銷售量又創新高,成交房產2055套,面積24.14萬平方米,成交金額14.19億元。
目前,杭州樓市呈現一種奇怪的現象:一方面是普通住宅特別是經濟適用房建設不熱,杭州市區的普通住宅越來越少,現房奇缺;另一方面是大量地興建別墅,郊區和近郊的別墅建設項目卻越來越多。據一些開發商估計,各房地產開發商在郊區和遠郊計劃建設別墅的土地在一萬畝以上,約六七千幢。據杭州市經濟信息中心統計,2001年上半年市區真正在售的房子只有60萬平方米,其中住宅為37.8萬平方米,佔商品房銷售量的40.55%。據杭州市房地產管理部門統計,2001年已領預售證的別墅面積為6.4萬平方米,是上年同期的5.3倍。面對住宅建設項目的失衡現象,業內人士是見仁見智。
(一)認為當前別墅建設機遇大於挑戰的主要依據
1、近二三年來別墅銷售持續看好。自1990年初以來,杭州的別墅建設一直分為兩類:一類分布在之江國家旅游度假區、富陽銀湖開發區,由於當時定位在外銷上,加之其他原因,大部分項目以失敗告終;另一類是近郊別墅,主要集中在城西南,如南都城市別墅、金桂銀桂花園等,銷售一直看好。近郊別墅市場的熱銷,加上別墅利潤率高,使不少開發商紛紛上馬。
2、杭州的自然環境影響。杭州有山有水,有河有江,特別是2001年餘杭、肖山兩市並入杭州市區,適合建設別墅的地段更多了。作為著名的風景旅游城市,『上有天堂、下有蘇杭』,杭州獨特的秀麗山水,為人們所向往。餘杭、肖山等地鄰近杭州的地段,大部分地區自然環境較好,沿江沿山,山型地貌非常適合建設別墅,如果削平山頭建公寓還不太合乎實際。
3、『住在杭州』的政策影響。2000年杭州市政府提出了『住在杭州』的政策,隨後采取了一系列具體措施,使不少開發商看到了外地人對杭州別墅市場的需求商機。近期的住房消費意向調查顯示,當問及為什麼在杭州購房時,有84.8%的外地人認為杭州是風景名城,居住環境好;33.6%的人認為杭州是歷史名城、文化品位高。
4、居住的郊區化,消費者的年輕化。從城市化的整個過程看,隨著城市人口的膨脹和工業的高度發展,交通擁擠、污染逐步嚴重已成為包括杭州在內的許多城市的通病。而在遠離塵囂、環境幽靜的郊區定居,成為許多有條件的城市人理想的居家模式。從全球許多發達國家來看,居住郊區化也是發展趨勢。
同時,據調查顯示,在購買別墅的人群中,事業有成的年輕人越來越多。如七裡香別墅園,開盤四天就有180多位客戶訂購,而這些訂購者幾乎都是34?40歲的年輕人,絕大部分有自己的汽車,在市中心已經有一套不錯的公寓。他們購買別墅既是為了提高生活質量,也是為了投資。
5、經濟發展,居民收入提高,也為別墅建設添了把火。由於銀行存款的低利率,投資股市又風險難測,許多具備一定資金實力的群眾,都選擇購房來保值增值,其中當然也包括買別墅作為投資的。
改革開放20多年來,浙江省GDP年增長速度平均13.2%,居全國前列。據省統計局城調隊調查,2001年前三個季度,浙江城鎮人均可支配收入比全國城鄉居民人均可支配收入多2700元,首次超過廣東省、躍居全國首位。杭州與廣州、上海、深圳一樣,人均GDP已達到或超過4000美元。經濟的發展,人們的收入水平也相應提高,為住房消費增添了動力。
(二)認為當前別墅建設挑戰大於機遇的主要依據
1、別墅建設熱不符合國家住房投資方向。最近建設部住宅與房地產業司司長謝家瑾在接受中央電視臺采訪時指出『現在地價過高,高檔項目上得過多、賣不出去成了包袱,制約了經濟發展,還會帶來一系列難以解決的問題。這對於地方經濟的發展絕對沒有好處。』我國目前職工收入還處於低水平,而且貧富差距較大。據有關部門統計,我國城市人口中80%以上為中低收入者。雖然目前城鄉個人儲蓄已超過6萬億元,但其中20%的人擁有80%的存款,80%的人僅有20%的存款,而且富裕的20%的人多數已經擁有很好的住房。因此不顧及中國目前住房消費市場的特點,盲目瞅著少數有錢人,掀起別墅建設熱,在近期是不符合中國房地產市場國情的。『住房建設不要以富人為本』是很有針對性的。
2、郊區住宅特別是別墅建設需要越過幾道關。總的說來,郊區房產有其自身優勢,自然環境優越,人口密度低,污染少,容易親近自然。但其劣勢也是明顯的,首先是交通關。新區必須有公路通達纔行,但根據我國土地資源十分缺乏的現實,小汽車加高速公路的模式,未必適合。而且近幾年新開工的不少遠郊別墅群,其道路的建設問題很難解決,不少主乾道僅靠開發商是難以完成的。其次是配套關。郊區特別是遠郊區,一般多處於自然狀態,政府的基礎設施配套項目能否跟上開發商的開發速度是個很大的問題。
3、別墅的建築形式單一問題。別墅一般都是因地制宜地建屋造景,把住宅當作一個組成單元融合到自然環境中去,在自然環境裡『種』房子,而不是在房子周圍配景。別墅一般都是依坡就勢,隨地形起伏而靈活建造的。而當前我國一些地方的別墅建設,由於開發商為追求最大的利潤,追求高容積率,其形式都是單調的幾種,基本上是流水線型的復式建築,缺乏變化和個性,根本體現不了別墅張揚個性的精髓。
4、政府對住宅建設方向的主導作用,在近期將使別墅建設熱自然降溫。由於地方政府積極支持經濟適用房建設,杭、甬、溫以及大部城市均加大了當地經濟適用房的用地數量和建設計劃。說明地方政府最關心的是廣大中低收入者的住房建設。在主導政策的影響下,杭州市的房價上漲速度開始減緩,外地來杭的購房者也明顯減少。
(三)筆者的幾點看法
日前,建設部副部長劉志峰強調,要完善經濟適用房的供應體系,發展經濟適用住房是當前一段時期進一步加快住宅建設,發展房地產業的重點。因此,少數人要把杭州建設成為別墅城市的論點,明顯不符合我國的國情。首先是土地資源不允許;其次是職工收入不具備購買高檔商品房的條件;第三是發展家庭小汽車也涉及土地和收入等一系列問題。雖然說,近期在宏觀條件變化或有其他因素的影響下,別墅建設有利可圖,但一個完全依靠國內外少數富有者的市場,其基礎是薄弱的。位於錢江一橋附近的一大批空置別墅,最近在推土機和鏟車的轟鳴聲中接連倒塌。這裡共有54幢雙層別墅,每個院子裡都長滿齊人的蘆葦、蒿草,建成已經五六年了,但直到現在仍賣不出去。開發商經過核算,低價出售還不如全部砸了再新建小區。這轟隆隆的倒塌聲,足以引起目前熱衷於在近郊、遠郊建別墅的開發商們的深思。別墅建設千萬要做好市場調查,要有針對性、有節制地建設,千萬不能一哄而上。
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