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物業管理委員會簡稱物管委,是由業主和使用人代表組成,代表業主或使用人的利益,向各方反映其意願和要求,並監督物業公司管理行為的一個組織。由於各種原因,目前多數物管會還沒有發揮其應有的作用,而是走入了誤區。
一、誤區都有哪些?
誤區一,物管會形同虛設。根據北京市房地局小區辦的調查與統計,1999年5月底,北京已成立的126個物管會中,能夠充分發揮作用的不足10%,特別是一些普通小區的物管會,很多都是有名無實。
誤區二,發揮錯誤作用。這裡既包括物管會集體,也包括一些物管會成員。其錯誤作用通常有以下具體表現:
1、擅自亂用選聘權。根據建設部《城市新建住宅小區物業管理辦法》的規定,管委會具有法定的選聘權。但是,物管會對物業公司的選聘權不等同於立即解聘權。上海某小區物管會在沒有同原物業公司解除合同及與其協商的情況下,又另外與其他物業公司簽訂了委托合同,造成『一女二嫁』,兩個物業公司共管一小區的局面。
2、營私舞弊。如深圳小區一業主管委會主任上任後,做的第一件事就是讓管理公司免去自己的管理費,第二件是要求拿小區車位租金回扣。再如,某管委會的個別委員會接受管理項目的高額傭金的,私下盤算,拉一家與自己有『交情』的物業公司前來『競爭』,甚至私下在外與人注冊一家物業公司前來投標。與此同時,他又在管委會內部積極活動,大做工作,裡應外合,排擠、詆毀原管理公司和其他有實力的管理公司。
3、造謠煽動,公開對抗。不通過協商或合法程序來解決與他人的矛盾,而是造謠煽動,私下糾集一批不明真相的業主處處為難物業公司,或者到處散布謠言,誣蔑物業公司,揚言要炒掉物業公司,或者以集體拒交管理費表示不滿和公開對抗。還有的管委會主任以『主人』 自居,稍不滿意,就到管理處大吵大鬧,使管理處無法正常開展工作。
4、立場搖擺,往往站在物業公司一邊。有一些管委會,他們要麼得到物業公司的好處,要麼其他某些方面受制於物業公司,或者為了順利開展工作,忘記了自己的身份,對於某方面的問題,不去與物業公司進行充分協商或理論,而是在某種程度上原諒與偏袒物業公司,以此來換取物業公司在某些工作上的配合或在管委會管理場所、管理資金上的支持。
誤區三,不能積極主動地發揮作用。
目前絕大多數的管委會無論在行使權利還是在履行義務時,都比較被動。只要不出大問題,只要物業公司或者業主們不催促、不反映,就不主動去做工作。
二、 為什麼會產生誤區?
首先,物管會維權意識較差。大多數業主只對物業公司能否滿足自己在使用、佔有私有物業的安全、方便、舒適及收益等方面的要求感興趣,而對物業公司為維護共有、公有業而付出的勞動不大關心(但對由此付費卻很關心)。而物管會是業主的代表,它同樣具有一般業主的思想傾向。
第二,物管會自身素質不高。如果沒有尖銳衝突,絕大多數業主對參加管委會都非常漠然。這就使本來需要高素質人纔的管委會吸納不到適合的業主參加。由缺乏相關專業知識,沒有足夠的精力、熱情與責任心的人組成的管委會,怎麼能發揮作用?
第三,物管會的法律、社會地位及現實回報與其本身的職能、工作的質與量距離很大。現實中,物管會被理解為公益性的組織,其付出並沒有得到業主們的認可與重視,得到的回報也是象征性的。另外,根據相關文件規定,管委會並沒有被賦予法人地位,這就使其難以取得應有的社會地位:在大多數業主面前,管委會沒有權威;在物業公司面前,底氣不足。
物業管理及管委會產生的時間較短,多數業主還需要一個認識過程,需要社會加大宣傳,但各方的努力不能因此而放慢。我認為這其中最為重要的是建立一個讓管委會能順利開展工作的法律環境與現實環境,換句話說,一是要盡快解決其法人地位問題,二是要規范其回報機制。
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