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自上海市建委下發《關於加強新建商品房住宅家庭居室裝飾裝修若乾規定》後,全裝修商品房在本市房地產市場中的比重有所增加。作為一項新事物,全裝修房有關合同文本及相應法律保障措施尚未完全跟上。在此情況下,購房者購買全裝修房,應注意關於裝修部分的約定。目前,本市全裝修房合同主要采用兩種方式簽訂:一是沿用『2000版』合同,但在附件三有關裝修的部分中詳細寫入裝修的內容、標准等;另一種則是房產商另行提供有關裝修標准的附件,供雙方協商簽訂。無論是何種方式, 購房者都應注意以下五點:
一、了解房屋總價中房款與裝修款的比例。現行全裝修房的定價一般是房款加裝修款,購房者應了解總價中裝修部分的價格,並根據周邊房產價格及開發商提供的裝修標准來判斷購買全裝修房是否劃算(據最新數據,目前商品房的裝修費標准一般為每平方米800—1200元)。此外,在核價時還應注意裝修部分的項目和收費是否存在重疊情況。
二、詳細約定裝修項目及標准。一般來說,裝修項目與標准約定得越詳細,對購房者權益的保障力度越高。目前使用的商品房買賣合同中盡管有裝飾、裝修標准的約定,但內容只有簡單的外牆、內牆、衛生間等項目,對裝飾材料的品牌、顏色、施工工藝等諸多細節內容缺乏明確約定無法滿足購房者購買全裝修房的要求。筆者在此建議購房者應與房產商詳細約定裝修項目及其標准,對品牌、價格或相應的檔次、顏色、規格、工藝等作出詳細約定。萬一日後發生糾紛,購房者就有據可依。
三、由於多數購房者缺乏裝修方面的專業知識,對房產商提供的裝修應達什麼標准並不清楚,對此筆者建議購房者參考上海市技術監督局、上海市建設委員會發布的《上海住宅裝飾裝修驗收標准》或《高級建築裝飾工程質量檢驗評定標准》,這兩個文件詳細規定了裝修的標准。如《上海住宅裝飾裝修驗收標准》中對衛生潔具的規定是,衛生潔具安裝完畢後,應進行不少於2小時的滲漏試驗。如購房者覺得將這些標准一項項訂入合同過於復雜,則可以考慮在合同中加入類似『所有裝飾裝修應不低於《上海住宅裝飾裝修驗收標准》』的條款。
四、要考慮裝修項目日後需變更該如何處理的問題。關於這點,購房者可與開發商約定,裝修改動需簽署工程變更單以明確改動的項目和時間,同時約定工程變更單上須有購房者的簽字蓋章纔具有法律效力。
五、要考慮如出現糾紛應如何解決。根據現行的商品房買賣合同,對於裝修部分的違約處理方法主要有兩種:一是賠償雙倍的裝飾、設備差價;二是協商處理。如果購房者選擇第一種方式的話,則須明確約定各種裝飾裝修及設備的價格標准,避免發生爭議時缺乏索賠依據。
總之,購買全裝修商品房時,一定要注意裝修部分的約定,要多設想可能出現的不確定因素,以防患於未然。此外,並非訂立了詳盡的購房合同,就能保證裝修的實際質量。有過裝修經驗的人都知道,裝修中的隱蔽工程完工之後,要檢查其質量是相當困難的,而要維修、改建更是麻煩。至於電氣線路、燃氣管道、通風管道的埋設處理如有不當,更是隱患無窮。類似的情況,在一些改建的、重新包裝後推出的全裝修房中時有發生,應引起購房者的重視。為避免此類問題的出現,購房者最好事先請懂行的人幫忙審看圖紙;另外應隨時向發展商了解名下單元的裝修進度,並經常到現場查看施工情況。雖然此種做法比較吃力,但實際上能做到事先發現問題並加以解決,這是避免日後糾紛的最佳良策。 (聖信律師事務所 徐叢林)
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