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專家呼吁采用低稅率寬稅基的思路確保房產稅正常增長
我國現行的房產稅設立於1986年,是以城鎮中的房產為課稅對象,按房產原值減除一定比例或租金向房產所有人或經營者征收的一種財產稅。雖然從規模上看,房產稅始終是一個小稅,但是自從20世紀90年代中期以來,房產稅收入規模擴張速度遠遠大於同期稅收總額的擴張程度,房產稅收入在小稅種中排序僅次於個人所得稅和印花稅,而且房產稅收入與印花稅收入之間的差距總體上說是越來越小。
也正是因為房產稅具有不容忽視的增長潛力,房產稅正日益引起各方的重視和關注。日前,財政部科學研究所的一份研究報告就明確提出:應盡快推出房產稅稅制改革。
報告指出,我國現行的房產稅稅制有四大弊端:一是征稅范圍過窄,二是兩套稅制有違公平,三是計稅依據不合理,四是房地產稅費過於混亂。這些弊端事實上並不僅僅是阻礙了房產稅收入的增長,而且對社會公平也產生了一定程度的乾擾作用。
報告建議,目前我國在房產稅方面實行內外兩套稅制。這直接形成了稅負失衡格局。現在我國已加入世貿組織,內外資企業公平稅收待遇是基本政策思路。因此,我國應首先統一房產稅稅制,基於此,設計新的房產稅稅制。
鑒於我國房地產價格偏高的現實情況和有必要利用稅收政策刺激房地產業不斷發展以緩解房產供求矛盾並有效促進經濟增長的客觀要求,專家們建議房產稅的改革應采用低稅率、寬稅基的思路確保房產稅收入的正常增長。房產稅稅率可分類設計,對經營性房產,可采行1-3%的浮動稅率;對個人房產,可區分兩種情況,一般商品房可采行0.1%-1%的稅率,由公房轉為私房的房產,可采取定額稅收,具體數值由省級政府根據本地房產價值情況自行確定,中央政府可提出一個全國平均價格供省級政府參考。
專家們建議,應擴大房產稅的征稅范圍,要把城市自有居住用房和事業單位用房也納入征稅范圍。城市內個人購房規模很大,同時通過公有住房制度改革,大部分公房已轉變為個人財產。大部分事業單位都進行了改革,其中很多已轉為獨立的經營單位,這些單位的房產產權擁有者就是本單位,此外一些享受財政補助的事業單位也擁有了房產產權。從理論上講,財產稅就是要對財產課稅,特別是不動產,各類擁有不動產產權所有者自然要被列入納稅人范圍。
據了解,目前我現行房產稅的計稅依據分兩類:一是從價計稅。二是從租計稅。從價計稅是按原房產值一次減除10-30%後的餘值為計算繳納房產稅,這種計稅依據暴露出的矛盾是房產原值很難核算清楚,而且減除比例的確定沒有合理依據。專家們認為,以房產現值為計稅依據牽涉到的核心問題是如何計算房產現值。應委托社會中介機構按照市場規則對房產現值進行評估。評估時要考慮級差地租、建築材料價格、折舊等因素。參考國際經驗,評估可3-5年進行一次,具體年數依據經濟周期情況而定。為確保計稅依據的完整性和區域基本政策的統一性,今後可直接以房產值為直接計稅金額而不必要做出減除。
此外,改革房產稅稅制涉及到多方外部制度環境優化。首先,改革房產稅稅制應相應理順土地的收費和課稅。目前我國房地產價格相對中、低收入階層的收入來講,處於畸高狀態。這在大、中城市表現很突出。房產價格畸高,人為抬高了房產稅稅基,難免造成房產稅負擔不合理。為此,有必要在土地買賣方面嚴厲打擊腐敗和哄抬物價行為,各級政府應清理土地流轉方面的不合理收費。另一方面降低土地交易方面的一些稅種的稅率。其次,降低房產流轉稅種的稅率。目前,我國房產流轉方面的稅種稅率比較高,而且層層征,不規范。比如契稅,特別是大中城市的房產交易環節上的契稅稅率明顯偏高。北京市目前在商品房銷售環節規定購買者要負擔房款2%的契稅。其中超過120平方米的部分契稅稅率高達4%。這種做法極大地限制了房地產市場的正常發展,有必要通過降低房產交易方面的稅費來為房產稅創造運轉空間。(王擎)
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