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或許是實踐經驗的缺乏,或許是法律規定的缺漏,這些年來頻頻聽到物業公司與住戶之間發生衝撞,而且是矛盾一旦爆發,總是剪不斷,理還亂。尤其是近一時期以來頻頻曝光的一連串衝突和糾紛,更說明在一些地方兩者的關系變得十分緊張。那麼,目前物業管理糾紛的癥結究竟在哪裡?法律應采取怎樣的方式協調物業公司與住戶的關系?本期法律圓桌邀請嘉賓與您一同關注中國物業管理的這一相關問題。
-議題一為什麼小區物業管理糾紛不斷?
主持人:伴隨著商品房市場的迅猛發展,物業管理糾紛也就隨之產生。特別是近一段時間以來,物業糾紛不僅在數量上有上昇的趨勢,而且矛盾衝突也有不斷昇級的跡象。小區的保安打傷業主、業主駕車封堵小區道路、業主大規模集體上訪甚至衝擊一些單位等極端事件,已經引起了各方面的廣泛關注。為什麼小區物業管理糾紛不斷?透過紛紛擾擾的表象,是否能夠發現一些共性的東西?如何從法律的角度看待這些問題?下面就請各位嘉賓給我們做一分析。
劉素京:現在商品房小區物業管理糾紛概括起來有兩類:一是開發商與物業公司交接中產生的糾紛,實際是開發商遺留的一些問題。開發商把房子建好交給物業公司管理,業主拿到房子以後,認為物業公司是開發商的代言人,所有的問題都會找物業公司;二是業主在居住中與物業公司之間產生的糾紛。產生問題的原因主要有以下幾個方面:一是由於物權不清產生的問題,尤其是公共部分產權界定不明確。二是相關的法律規定不足,目前北京市只有一個《居住小區管理辦法》,到目前為止《物業管理法》還沒有出臺,相關的配套管理的法律都沒有,這也是產生糾紛的一個根源。三是《居住小區管理辦法》在使用中有很大的伸縮餘地,物業公司在應用這個辦法收費時往往就高不就低,比如在車位收費上,尤其是地下車位,由於沒有具體標准,物業公司就往高定,結果導致糾紛。另外,物業公司人員的素質也是糾紛產生的一個原因,但這是各行業都存在的問題。
餘美英:據我了解,現在商品房小區物業管理當中比較突出的有如下幾個問題:一是業主公約的簽訂問題。一般情況下,開發商在與業主簽訂商品房預售合同時應當同時讓業主簽業主公約,作為業主入住後共同遵循的行為准則。如果有業主公約,很多問題就可以避免和解決了。二是入住標准不明確。由於目前商品房沒有明確的入住標准,加之現在很多是期房銷售,為了好賣房,開發商總是把工期說得很早,明明九月份纔能入住,就說五月份入住,所以往往出現搶工的情況,結果遺留了很多問題。三是交接問題。業主入住的時候開發商必須提供兩書:一個是住宅使用說明書,一個是質量保證書。如果開發商在與業主和物業公司交接時沒有做到,很多問題就出來了,而且說不清是誰的責任。四是公共產權不明確。比如說會所,根據建設部原有的規定,小區會所應該由業主分攤;去年又出了一個新舉措,規定會所不應由業主分攤。這中間怎麼過渡?分攤的會所將來怎麼管理?不分攤的會所怎麼管理?還有一個問題還沒有暴露出來,比如會所根據新規定不能分攤了,經營權歸物業公司了,將來物業公司根據經營狀況,開了一個卡拉OK或餐廳,影響到整個小區的環境,怎麼辦?
劉子華:物業糾紛雖然反映在物業管理階段,但是原因是在開發階段存在。如由於小區中有些設施和場地從一開始就產權不明,一個小區中有會所、有車位,車位和會所不能公攤,這就意味著開發商還有一部分權益在裡面。由於目前國家對於車位的收費沒有明確規定,很多開發商為此在車位收費的定價問題上很隨意,定價很高。業主有意見,糾紛因此發生。又如,物業管理委托合同的簽訂也有問題。根據《商品房銷售管理辦法》的規定,商品房在銷售的時候就應該簽訂物業管理委托合同,但事實上不是這樣。在北京,房屋交付的時候纔簽訂物業管理委托合同。這樣,就可能造成在銷售的時候,開發商都對物業管理費給予了很低的承諾,業主購房後到交付房屋時,根據開發商的安排准備簽署物業管理委托合同,卻發現物業管理費變高了,當然認為自己被愚弄了,所以在交房過程中發生了大量的糾紛。
李少華:眾所周知,我國房地產業在迅速發展過程中,存在著一定程度的不規范:1.審批缺位,有些根本不具備開發資格的發展商上了項目;2.監管缺位,施工材料以次充好;3.驗收缺位,房屋質量根本不符合建築要求卻予『達標』。這些問題造成大量房屋開發質量與住房人居住要求嚴重不對稱的矛盾,一方面房屋要延期進一步『加工』纔能使用,另一方面購房者要依據購房合同限期居住,而這樣眾多的大規模的矛盾大多數是由物業公司一肩挑兩擔地溝通磨合壓了下來,應該說物業公司自產生以來,還是起到了維護社會穩定的積極作用。
佟強:物業管理的問題之所以這麼復雜,一是由於它涉及面廣,不僅涉及到物權法的問題,而且涉及到合同法和行政法規的問題,處理起來難度自然就比較大。再有一個,與我國商品房發展的歷史比較短有關。在過去十年中,大家是摸著石頭過河,有很多操作方式已經形成了,但事實上不規范,在這樣的情況之下,纔出現各式各樣的紛爭。但這是發展中的問題,應該有一個逐漸規范的過程。
李少華:有人認為規范地選擇物業公司的形式是通過招投標來實現的,但如果認識到我們房地產開發的實際現狀的話,上述說法就不現實了。試想,一個嚴重不合格的開發項目,有哪一家運做規范的物業公司可以正規投標中標並正常運營呢?一個項目如此,大不了開發商承擔損失;但如此眾多的不合格項目,伴隨著如此眾多的等待入住的住房人,怎麼辦?總不能都等待項目改造合格了,再通過正規的運做方式、由規范的管理公司中標管理吧。只能走有特色的物業管理發展之路,開發商自籌物業公司,自家人好商量:交接資料不全先湊合,消防不達標用人防,提高警惕不出事就得,物業開辦資金不足也先運行著,讓購房者先住進來再說。如此這般,摸著石頭過河,纔形成了我們現有的物業管理市場,但應該說在這一過程中,物業公司是發揮積極作用的,我們不能過河拆橋去否定過去。
-議題二物業公司的職能是什麼?
主持人:在小區保安打傷業主這件事上,恐怕不能簡單地以『開發商遺留問題』來解釋。我認為這裡面有一個深層次的問題:物業公司究竟應該履行哪些職責?擁有哪些權力?換句話說,對於物業公司應該乾什麼、不能乾什麼,應該有一個明確的說法。
唐波:真正意義上的物業管理公司是代表並且維護業主的利益和權益的,應該是成立了業主大會之後,由業主大會聘請的,是為業主服務的。物業公司為什麼跟業主發生這樣那樣的衝突?很多情況下物業管理公司是在業主委員會成立以前,由發展商自己選聘的,或者是發展商自己成立的物業公司。這種物業管理公司應當是臨時性、過渡性的。真正的物業管理公司是業主的大管家、公僕。
佟強:從制度設計的本意來講,物業管理公司跟業主委員會當然就是一個主、一個僕的關系,你是我的管家,替我管理事情,因此業主委員會和物業管理公司是一種委托管理關系。
主持人:既然物業公司有管理的職能,那麼它應不應該擁有一定的強制性權力?
郭玉濤:只要是管理,必然有一定的強制性,任何管理都應該是這樣的。物業管理的法律關系有點像政府治理國家,打個比方,全國人民代表大會相當於業主大會,人大常委會相當於業主委員會,政府就是物業管理公司,物業管理公司沒有一定的強制性權力,是無法做好工作的。這種強制性權力不是由政府賦予的,而是由全體業主授予它的。你是為了我們大家的利益而工作,為了大家就一定要限制一些小家的利益,這一點很重要。比如對門半夜三更音響開得很大,物業單靠委婉的懇求、勸說是不現實的,必須有強制性的方法,如果還不關音響可以報警。物業公司的強制性權力就是它提供物業管理服務的一部分。
主持人:如果物業公司去強制關音響,業主很可能不執行,於是就會發生糾紛;如果警察來了,業主就不能不執行。之所以這樣,原因就是老百姓承認警察有權力管而物業公司沒有權力管。問題的癥結是不是就在於物業公司的權力是否合法有效?
郭玉濤:警察的權力從哪兒來?是法律規定賦予他的。而物業公司的權力是通過合同賦予的。
主持人:從理論上講,任何權力都應該受到限制。如果物業公司擁有強制性權力,是不是也應該受到制約?
郭玉濤:這種強制性權力不是任意的,必須在某一范圍內行使。物業管理公約中應明確確定,在什麼情況下有權怎樣做,不能無限制。人一旦有權力以後,往往容易膨脹,容易失控,物業管理也是這樣。
唐波:我覺得強制力的說法不完全對。正確的說法應該是基於業主對公用部分的共用權和相鄰關系所產生的對業主權利的限制,或者說為了實現整個小區的共同利益,保證小區正常的運行,對業主的權利的限制和權利的讓與,不完全是強制力。
佟強:物業公司的職能是管理,從某種程度上是有一定強制力的。如果有人在毀壞財物,物業公司第一可以勸阻,第二可以制止。勸阻的概念很明顯,強制力比較弱;制止就有一個管理限度的問題,在什麼樣的限度內制止,物業公司不能像警察那樣制止。如果有人在小區裡砍樹,這個時候物業公司可以制止。但如果有人在家裡開音響聲音非常大,物業公司還是只能勸阻,如果他根本不聽話,物業可以報警,但是不能闖進去把音響關掉。
主持人:談到物業公司的職責,我有一個比較具體的問題:小區內設有保安的情況下,業主財產被盜、被搶,對此物業公司是否應承擔責任?
葉林:從法律上講,義務分兩種:一種叫行為義務,一種叫結果義務。所謂結果義務是指:當你作為一個義務人去實施一個行為的時候,你的目的是要完全符合於或者能夠完全實現某一個既定的、期望的結果。只有結果實現了,纔算履行了義務。行為義務是指:只要義務人在行為時盡心盡力,就算履行了義務,不追求結果。比如保險公司的賠償義務就是結果義務,出了事故必須賠償;而醫生治病的義務是行為義務,只要盡心盡責,就算沒治好也不用承擔責任。物業公司在某些義務上就是一種行為義務,只要按照法律、合同、或者行業規矩盡到了保護的義務,就算發生案件也不能讓物業公司負責。不能不講規則地給物業公司一個過重的責任,這樣對於物業公司也是不公平的。
李少華:目前物業公司的權限和義務僅限於維持小區的公共秩序和積極配合公安機關處理小區的治安事件,並不具備相應的政府職權可以采取某些強制性的安全措施,來確保安全。這樣看,小區保安及物業公司要對小區業主生命財產負責顯然有失公平。
-議題三小區管理誰說了算?
主持人:誰是小區的主人,這個問題從表面上看很容易回答,但圍繞著小區管理所發生的一系列事件,讓人們感到事實似乎並非如此簡單。
佟強:業主是購買房子的人,小區的所有業主理所當然是這個小區的主人;業主委員會代表業主行使權利,因此業主委員會當然就是小區裡的最高權力機關,應該擁有小區的管理權。但這一地位目前並沒有在法律中得以明確。
李少華:可以簡單地這樣表述:業主委員會是一個小區內所有業主公共利益的代言人,業主公共權利的集中體現形式。業主委員會與物業公司之間是一種『主僕』關系,業主委員會在法律允許的范圍內通過物業管理合同指揮、約束、要求物業管理公司的服務管理行為,而物業公司要小心翼翼地聽從『主人』的命令,扮演好『管家』、『僕人』的角色,否則隨時會有被炒掉的可能。而單一業主與物業公司之間只是簡單的買賣型平等商業關系。業主接受物業公司服務,接受公共行為管理,並支付相關費用,並不是每個業主與物業公司都構成『主僕』關系。我認為這樣的解釋可以消除很多誤解歧義。使廣大業主可以心平氣和地處理與物業公司的相互行為。
樂沸濤:業主委員會應該代表全體業主的根本利益,但能不能完全體現業主的具體的、全面的利益就難說了。
佟強:關於業主委員會,現在一般都是這樣規定的:小區商品房銷售量達到50%以上時,可以成立業主委員會;如果小區銷量沒有超過50%,那麼誰是這些房屋的最大的所有者呢?是開發商,因此這時候沒有必要成立業主委員會,因為投票時開發商一票就決定了。
葉林:確實,現在的規定是50%以上銷售出去再成立業主委員會,但是有一個問題:工程有可能是滾動式的,要分多期施工。第一期結束以後,是被視為相對獨立的小區?還是視為整個小區當中的一部分?這是一個很大的問題。我個人認為如果第一期已經賣掉了50%,就足以使得一個小區的業主委員會出現了。先入住的業主應盡快成立自己的業主委員會,這個業主委員會是過渡性的,未來整個小區開通以後,業主委員會的范圍會擴大,結構會發生調整。這樣的方式對業主最有利益。開發商可能是最大的業主,但是實際上是一個極特殊的業主,是不用房子的業主,跟使用小區的業主不一樣的,即使開發商參加業主大會、業主委員會,他的發言權仍然要受限制,否則就成了一方凌駕於眾人之上,這是不公道的。
佟強:最新的規定是這樣的:如果房子建了一部分,沒有全部建成,業主已經入住兩年以上,也可以成立業主委員會。
主持人:業主委員會如何產生?
郭玉濤:業主委員會的成立有兩種制度,一種是審批制,一種是備案制。審批制就是業主委員會的名單報到房管局小區辦之後,如果小區辦覺得這幾個人不行,就要換,不換就不允許成立。北京還是審批制,這就造成很多小區大家選出的業主委員會政府不承認,發展商再找一些人成立一個業主委員會,最後有兩個業主委員會,這就很麻煩了。備案制就是業主選出來以後到主管部門登記一下就可以了。明確了業主委員會是業主選出來的還是通過行政審批出來的,業主委員會的權利和義務也就分明了。如果這個問題不解決,整個物業管理體系的基石就不穩定。
佟強:我認為政府部門對業主委員會應該是程序性的管理。如果選舉的程序沒有徇私舞弊等問題,就沒有理由進行乾預。
樂沸濤:我個人認為,方法要適合中國的國情,不見得審批就好,也不見得備案就好。作為業主,最終的希望是自己的意見得到比較好的體現,如果有上級主管部門能夠起到一定的正面作用,業主心裡更踏實。
-議題四發生糾紛業主應該怎麼辦?
主持人:從目前的情況來看,業主一旦與物業公司發生糾紛,往往采取比較情緒化的處理方式。各位嘉賓能不能為我們廣大業主尋找一種理性而又有效的途徑來解決問題?
唐波:解決途徑應當從權利來源上著手,向業主委員會反映問題,把物業管理公司解聘。
主持人:能不能通過訴訟?訴訟是否存在法律上的障礙?
劉子華:訴訟的成本之高、時間之長是一般人難以承受的。
唐波:作為業主,如果要訴訟,主體問題不好解決。
主持人:單個業主不能提起這樣的訴訟嗎?
葉林:當然可以提起訴訟,但只能由業主委員會出面提起訴訟。
主持人:提起訴訟的依據是業主委員會與物業公司簽訂的合同嗎?
葉林:對。物業公司實際上是依照契約為產權人提供服務的機構,這一點必須要肯定。但是不能說物業公司所有的責任和義務只能以合同的方式表現出來,這是契約萬能論的觀點。契約雖然很重要,但權利、義務、責任的范圍絕不是一個合同能加以簡單概括的,很多事情應該由法律、行規、道德規范、或者職業素質來確定的。
主持人:您的意思是除了合同,還應該有法律規范物業公司的權利和義務?
葉林:其實現在的很多問題只是不守職業常規而產生的,但是不按行規做事,不能由法律來施加壓力。完全指望用強制性規范去解決物業管理當中的問題,是極不現實的,或者是根本做不到的。但如果完全以合同為標准,等於是在降低物業管理公司的管理職能。業主委員會再聰明,再有本事,也不如長期以來從事物業管理工作的公司經驗多。所以,公約、示范文本、行規都應該發揮調整雙方關系的作用,填補合同的不足。
佟強:最根本的解決辦法是靠市場去選擇。要想真正得到最好的服務,應當是靠市場來選擇的,優勝劣汰。業主覺得物業管理公司不好,怎麼辦?合同期滿以後換一家物業公司。最終解決這個問題還是靠法律以外的手段。
-文稿統籌/賈桂茹李昊昕-攝影/汪震龍
本期主持:賈桂茹北京青年報社法律顧問
本期嘉賓:佟強北京大學法學院副教授
葉林中國人民大學法學院副教授
劉子華北京市華倫律師事務所律師
唐波北京市煒衡律師事務所律師
樂沸濤北京市鑫興律師事務所律師
郭玉濤北京市世聯律師事務所律師
劉素京北京青年報社房地產編輯部
餘美英北京青年報社房地產編輯部
李少華北京泰利明苑物業有限公司總經理(書面發言)
-本期嘉賓特別觀點-
1、真正意義上的物業管理公司是代表並且維護業主的利益和權益的,應該是成立了業主大會之後,由業主大會聘請的,是為業主服務的。
2、物業管理公司沒有一定的強制性權力,是無法做好工作的。這種強制性權力不是由政府賦予的,而是由全體業主授予它的。你是為了我們大家的利益而工作,為了大家就一定要限制一些小家的利益。
3、物業公司在某些義務上就是一種行為義務,只要按照法律、合同、或者行業規矩盡到了保護的義務,就算發生案件也不能讓物業公司負責。
4、業主委員會與物業公司之間是一種『主僕』關系,而單一業主與物業公司之間只是簡單的買賣型平等商業關系。
5、最根本的解決辦法是靠市場去選擇。要想真正得到最好的服務,應當是靠市場來選擇的,優勝劣汰。最終解決這個問題還是靠法律以外的手段。
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