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互動模式門檻頗高
建築師需要平等地對待業主,甚至讓業主參與設計,可問題是建築師可以平和地詢問潛在客戶對戶型的觀點和建議,但是他們的建議在設計階段是否具有參考價值呢?
一般尋求業主參與設計的活動顯得冗長,活動也難以組織,這種模式的實際操作卻都有比較大的難度。以深圳的互動設計體驗為例,設計師可以面對面的詢問他們對戶型的直接感受,也可以發放大量的問卷進行調查,處理的結果可能直接被建築師采納。這樣的互動設計流程似乎並沒有什麼過多的錯誤,但設計的結果仍不能令業主滿意。
為了弄清楚問題的實質,必須仔細研判互動設計的問卷調查和客戶訪談。在前期設計中,慎重的建築師接受發展商的委托後考慮需要專業的策劃公司或調研公司的幫助,了解潛在業主的需求,尤其是對物業戶型的設計和其他物業功能配置方面。從接觸市場最多的代理公司的經驗來看,物業的客戶定位是一個相當頭痛的問題。不同的戶型、地段和價位,其客戶層面都有區別,房地產的客戶定位是個復雜的問題。從這一點觀察調研公司的績效,調研公司的入戶問卷訪問方法有效性就值得懷疑。從深圳的實踐看,由於治安問題,居民之間缺少和諧的交流等原因,入戶訪問成功率低(約為8%);入戶訪問需要甄別的難度高,如收入水平的甄別、計劃置業年限的甄別、計劃置業面積的甄別、購買決策人甄別等;還有訪問者的配合等問題。經常的情況是需要找到一些滿足條件的被訪問者,可能需要訪問上萬戶家庭,准確性仍難以保證。市場調研公司的操作模式顯然無法滿足互動設計模式的要求。
對已有客戶作深入訪談
清華大學建築學博士莊惟敏認為,建築師在傳統的運行模式中被動地按照發展商擬定的設計任務書進行設計缺乏科學性和邏輯性,從規劃到設計之間存在一個『斷層』。他提出了一個『建築策劃』的概念,並將建築策劃與城市規劃、城市設計和建築設計並列作為建築活動的一個獨立環節。
莊惟敏在所著的《建築策劃導論》裡提到許多建築策劃的原理、方法等,代理公司的前期策劃項目中,也比較多地采用客戶特征分析的建議給設計院。這種分析方法與市場調研公司的方法比較,潛在置業者方面代理公司就有相當多的積累。
成熟的代理公司豐富的客戶資料對於前期設計的建議是取之不竭的財富。當然,光有這些客戶資料及客戶資料分析對前期戶型定位、物業功能配置還遠遠不夠,座談會和問卷訪問仍是必須的。座談會和問卷訪問,訪問者的配合至關重要。因為許多訪談者是服務的客戶,在座談會或訪談的時候,就可以采取深度訪談。莊惟敏列舉的方法中就有許多描述性測量,諸如總體溫暖的、裝飾性的,這些在定量研究中無法采取的方式,在實際工作中可嘗試采用。
規范結合市場纔能滿足業主要求
對於房地產而言,不論何種形式的訪談和分析都有一個無法克服的障礙,就是訪談對象不能面對空間實體,對問題的回答帶有比較大的偏差。為配合戶型設計,我們的問卷經常問這樣一些問題:您覺得這個陽臺夠寬大嗎?再寬一點比如1.8M/2.5M/4.5M/5M更好;比如多一個地方放鋼琴/金魚缸/麻將臺,就好了。
訪談者可以很配合地回答問題,但這樣一些問題讓他們怎麼回答;不論你怎麼給訪談者比畫,出示圖片、打比方,訪談者也會感到困惑,難以回答。即使能夠回答,這樣的回答又有幾分准確可言呢?
在我們代理特區外大盤的時候,對即將入伙的准業主進行的懇談會上,我們發放了一些問卷,詢問客戶對戶型和物業功能有什麼建議,收回的問卷中發現各個准業主對戶型和物業功能配置的建議相當豐富,諸如洗手間面積太小;洗手間對著樓拐彎角不好;廚房內陽臺最好設計成外陽臺;房間門位置不好;主臥門和次臥門正對客廳,光線不足;餐廳結構不合理,餐臺很難擺放;外部公共煤氣管道鋪設不合理,不利防盜;無公共煙道等近50多條共同的建議。這些建議都是准業主在反復實地考察自己的房間、設計自己未來生活的時候提出來的。通過對以上建議進行適當的處理,設計需要重點考慮的各個因素和客戶的建議逐漸總結出來了。雖然這次准業主的戶型建議不能得到滿足,但他們的建議將在未來同類客戶的戶型設計中作為重要參照。這種參照與業主更加貼近。
同樣,我們可以面對不同的客戶群發現業主對戶型及物業功能配置需求的差異,如代理有豪宅項目,有以二次置業者為主的項目,有首次置業的項目等。不同的客戶群對客廳、廚房、臥室的最佳尺寸需求均有不同。建築設計規范推薦的尺寸與市場結合,纔能切合置業者的需求。『以人為本』的關懷和建築師的設計靈感相結合,未來居住的空間纔更加適宜。(周強)
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