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日前,降低住房交易手續費與貸款利率下調的消息幾乎同時宣布,股市對此也反映強烈,從馬年第一個交易日來看,除世紀中天等個別問題股外,房地產其他個股全線飄紅,其中,渝開發、遼房天、浦東金橋、世紀星源、深深房漲停,而珠江控股、光彩建設、深寶恆、深天地、陸家嘴、北京城建等個股的漲幅都超過了6%,位居漲幅前列,同時,房地產相關產業的個股也均有不俗表現。但記者采訪發現,降息降費相對於居高不下的房價來說只是杯水車薪,仍然難以釋放老百姓的住房需求,活躍房地產消費。
住房交易手續費在整個中間環節所佔比例很小,下調對於購房者只是杯水車薪
據國家計委、建設部聯合發布的《關於規范住房交易手續費的通知》,住房轉讓手續費最高標准為,新建商品住房每平方米3元,存量住房每平方米6元,其中經濟適用房減半計收。據測算,與各地制定的現行住房交易手續費收費標准相比,新的收費水平平均降低幅度約60%,部分城市降幅達80%以上。
該項政策出臺被認為對整頓和規范住房交易市場收費秩序,減輕購房者和房地產開發企業負擔,活躍住房市場和拉動經濟增長將起到積極的作用。僅從數字層面分析,60%-80%的降幅還是非常大的,但由於住房交易手續費在購房時所需繳納的稅費中只佔相當小的比例,實際上降低交易費只是杯水車薪。
記者獲悉,現在北京新購商品房的交易手續費是以房屋建築面積120平方米為界分為兩大類,購房者購買建築面積低於120平方米的,需交納500元收取手續費,超過120平方米的交納1500元。對照新的手續費最高標准,記者算了一筆賬,發現新的住房交易手續費的降幅僅在幾百元至一千多元之間,這對於需要花費幾十萬的買房人來說影響甚微。如一套建築面積在80平方米的新建商品房,原先交易手續費需交500元,依據新標准則需交240元,少交260元;而一套150平方米的新建商品房,調整後手續費最多交450元,與現在的1500元差額也就1000多元。
記者在北京市房地產交易中心看到,住房交易手續費大幅下調的消費剛一公布,一撥撥兒來諮詢的人就沒斷過,許多人都特別關注手續費降了,買房到底能少交多少錢?當得知幾百至一千多元的降幅這樣一個大概數字後,許多人顯得都很失望,有諮詢者向記者表示,這與自己的預期值相差甚遠。
開發商作為此項政策受益的另一相關方,記者采訪中明顯感覺他們對此反應非常平淡。一些開發商告知記者,在北京,即使交易手續費完全被取消,也不能靠此帶動房市交易的熱情,他們最為看重的是交易中比例最高的契稅下調,他們認為,契稅下調對開發商和消費者而言纔是真正的、具有實質性的利好。在北京,房地產契稅按照房價的2%-4%收取,而上海征收的比例僅為0.75%。
清華大學房地產研究所所長劉洪玉教授表示,雖然單從交易手續費而言,與居民預期的稅費降幅還有一定差距,但如果契稅、交易手續費、印花稅、土地出讓金等多項稅費都進行調整,那降幅可就不小了。因此有關專家建議,北京應加快個人購房稅費的『減負』工作。
利率下調減少購房利息上萬元,高房價仍然抑制住房消費需求
與房地產交易費下調的消息相比,中國人民銀行同時公布的降息對房地產市場的影響更大一些。央行宣布,從2月21日起,降低金融機構人民幣存、貸款利率,其中存款年利率平均下調0.25個百分點,貸款年利率平均下調0.5個百分點。
存貸款利率的降低對房地產市場是一個利好消息。據悉,截至2001年底,各類消費信貸餘額達6990億元,比年初增加2755億元,在個人貸款消費項目中,購房貸款佔到了七成以上,因此降息對購房消費的影響首當其衝。
有專家分析認為,對於申請住房貸款的購房人來說,首先,降低貸款利率意味著減輕了借款人的還款壓力。其次,隨著存款利率的降低,很多人會選擇其他投資方式來保持資金的保值和增值,除去股票、債券以外,房地產也是一種投資形式,房地產投資熱潮將會凸現。第三,對於房地產開發公司來說,貸款利率的降低將使得投資和采購成本下降,降低開發的綜合成本,成本是房價構成的重要基礎,成本降低可以有效地抑制過高的房價,從而釋放出老百姓的住房消費需求。
但也有專家認為,降息對把房地產作為投資的人影響可能會大一些,對廣大工薪階層來講,在社會保障制度仍未完善的前提下,降息是不能從根本上促進老百姓掏錢買樓的。
一位銀行專業人士為記者算了一筆細賬,降息後,以新辦理20萬元20年期的個人商業貸款為例子,總共可減少利息負擔14496元。與交易手續費下降相比,利率下調給消費者帶來的實惠確實多一些,消費者對此的反應稍顯熱烈,但一些消費者表示,降的這點兒錢與三四十萬的房價相比太微不足道了,要想刺激人們買房需求,合理的房價比什麼都重要。
北京人購房只進難出空置面積直線上昇,高額稅費和行政管制扼住二手房市場
與北京相比,上海的地產市場要相對活躍很多,尤其在二手房市場方面更是如此。這種差距的造成有多方原因,其中政策乾預及稅費居高不下佔據很大比重。
二手房交易稅費高是阻礙二級市場活躍的一個重要因素。京滬兩地二手房交易交納的稅費存在很多差異:首先是契稅不同,北京房地產契稅是上海的三倍;其次是土地出讓金不同,北京按房屋交易價格的3%收取土地出讓金;上海市規定已購公房的買房人繳納成交額的1%的土地收益金。再次是交易手續費不同,北京的規定是,購房者購買建築面積低於120平方米的,需交納500元收取手續費,超過120平方米的交納1500元。而在上海,交易價格在30萬元以上的按每套250元收取,並由買賣雙方分攤。最後中介代理費不同,目前北京市規定房地產中介公司收取的代理費不得超過2.5%,上海的房地產中介公司的代理費從0.5%至2.5%不等。
在北京的住房消費市場,呼聲最高的當屬降低契稅。按現行標准,購房者在購買建築面積在120平方米以內的各類商品住房時,需繳納房屋成交價2%的契稅,如果購買面積超過120平方米,繳納費用則分為兩部分,一是在120平方米以內繳納房屋成交價2%的契稅,二是超過的部分則需繳納房屋成交價4%的契稅,而上海的契稅則統一收取房屋成交價的0.75%。如果在北京、上海分別購買一套40萬元的商品房,在北京則需繳納契稅至少為8000元,而在上海則只需繳納3000元。
中國房地產協會秘書長顧雲昌在接受記者采訪時說,拉動住房消費者應先降低交易『門坎』,上海住房二級市場之所以搞得活躍,原因很多,但各種交易稅費在各城市中最低也是不爭的事實。其中,老百姓買房實際只交契稅為0.75 %,其餘由政府補貼,交易手續費只收萬分之八。他還告訴記者,有許多業內人士正在呼吁解決契稅下調問題,全國房地產契稅有希望下調至低於1%。上海市長寧區的實際情況表明,雖然近幾年來對住房交易契稅稅率多次進行調整,每次減半征收,然而契稅總量收入卻有大幅度增加。事實說明,只要交易量擴大,盡管費率降低了,政府稅收總額實際上仍會增加,而且激活房地產市場。
二手房市場的活躍可以盤活住房存量,對一手房市場的繁榮也會起到促進作用。目前我國存量住房上市交易僅佔住房交易量的10%,一個只進不出的市場是不健全的。在北京,購房者中有80%的人想買每平方米在3500元至5500元價位的房子,而市場上供應這個價位的房子數量只有總量的20%,結構的不平衡造成很多人買不到低價位房子,消費需求很難釋放,直接導致房地產空置面積地不斷攀昇,買房人持幣待購,或排隊買經濟適用房。對北京來講,發展、活躍二手房市場顯得尤為必要,二手房市場可以有效地消化城市空置住房,活躍房地產市場流通環節。
但是,由於住房上市手續繁瑣,一些購買公房的住戶辦產權證甚至排隊等了三年還沒有到手,審批手續復雜和交易費用高直接造成二手房供求關系嚴重失衡,上市的二手房很少,價格高昂,多數二手房的要價直逼商品房的價格,在朝陽區二手房的均價達到了每平方米4538元,而商品房的均價格也不過是每平方米5894元,直接影響到二手房市場的交易量。而在上海,由於二手房辦理手續簡單方便,上海二手房供應量比較充足,上海二手房的平均價格是每平方米2369元,遠低於平均每平方米4212元的一手房價格;很多購房人看見一手房價格高就選擇了購買二手房。
建設部住宅與房地產司司長謝家瑾日前表示,二手房上市要盡快取消不必要的審批程式,合理分配土地收益,進一步降低入市門檻。他還指出,當前特別是要盡快解決部分城市目前存在的房改房上市程式繁瑣問題,取消不必要的審批和原產權單位蓋章等程式;合理分配土地收益,進一步降低入市門檻;透過定期公布二手房成交價格等手段,引導市場,促進市場的活躍。
一位業內專家分析認為,房地產業作為擴大內需、拉動經濟增長的重要產業,降息和調低手續費顯示政策面希望激活房地產市場,扶持房地產業的迅速發展,減少政府對房地產業的乾預,建立一系列有利於房地產開發、流通的政策環境,引入市場化的競爭,有效地釋放老百姓的住房消費需求,纔能有利於整個房地產業的健康發展。(吳曉燕)
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