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據統計,與2000年北京房地產銷售總量相比,2001年全年北京房地產銷售總量增長幅度約為29%。眾所周知,自1998年個人住房貸款正式放開,北京房地產開發速度幾乎是成倍上昇,當然,隨著基數越來越大(漸趨接近年銷售面積1000萬平方米),其上昇比率勢必會越來越小。據新華遠董事長任志強預言,2002年的銷售總量增長幅度將是20%,2002年北京的房地產市場將是形勢一片大好。那麼,2002年北京房地產銷售總量將會是何情形呢?
■業界流傳兩種說法;悲觀派說:供大於求,樓市停滯;樂觀派說:只是調整,前景尚好
悲觀派的說法認為目前的北京樓市,已供大於求,商品房銷售將會出現停滯。已注冊的房地產開發公司居然達到4500家之多,假設每家開發公司開發的面積在5萬平方米, 那麼4500家開發公司所開發的面積就是2.25億平方米,如果一年以1000萬平方米的速度銷售,已經夠賣20年的了。
而樂觀派的說法認為,目前北京樓市只是出現結構性矛盾,中高檔房、大戶型房偏多,適應面廣的中低價房偏少,經過一段調整期,北京樓市仍將上揚。
■北京地產纔剛踏入『興奮周期』的門檻
從產業經濟發展的角度分析,一種普遍被認可的規律是,房地產發展與國家GDP狀況密切相關,受著經濟周期發展規律的支配。而從目前國內經濟發展的情形看,吳敬鏈先生在預測未來兩年中國的經濟走勢時認為,2?3年內,國內經濟仍將保持良好發展的勢頭。至於拉動因素,奧運申辦成功、WTO談判敲定,更是眾所周知。
新華遠董事長任志強比喻,如果說宏觀經濟的發展周期像一輛大卡車,那麼房地產經濟周期,就是一輛小火車,雖有起伏,但坡度不大。房地產經濟周期與宏觀經濟周期相比,有相當的滯後性,宏觀周期走向波峰時,房地產會在其後相當一段時間纔會有反應,而當宏觀經濟周期滑向坡谷時,房地產消退得也很遲緩。從這個房地產發展的鐵定原則看,目前國內房地產實際上正處於將要強勢發展階段,因為國內房地產的真正起點,只能從1998年計。
萬科董事長王石曾說,按照發達地區地產發展規律,GDP中人均收入達到8000美元/年時,房地產新增上市量纔會停緩。而目前,人均收入最高的城市深圳不過4300美元,上海在3500美元左右,北京為3000美元。國內發達城市距離人均收入8000美元的程度仍然較遠。
從另一個角度,任志強表明房地產上昇空間的廣度,發達國家房地產投資最高可佔到GDP投資總額的20%,而目前國內房地產投資佔GDP投資總額幅度不到5%,由此可見房地產發展遠景,是值得樂觀的。
從以上分析可以看出,其實北京房地產是剛剛踏入『興奮周期』的門檻,站在購房者的角度看,這一點顛撲不破。
■北京樓市仍在釋放蓄能二手房將成新核動力
目前的北京樓市進入了結構調整期,緣何要調整呢?因為購買價格在6000?8000元每平方米的住房的購房者,被個人按揭政策的放開,釋放殆盡,雖然不少樓盤中的二次購房者已佔到相當比例,但商品房二次購買者,畢竟不可能成為北京樓市繼續前行的『核動力』。
在有意無意的比照中,人們總是能從上海樓市看出端倪。2001年,上海市二手房成交面積在1200萬平方米,而商品房成交面積也在1000萬平方米左右,也就是說,商品房與二手房的成交面積幾乎是接近的。上海市政府自1999年提出的『梯級購房』,逐漸發揮出了強大效力。10萬元可買到城區一居,15萬可買到城區兩居,20餘萬可買到城區小三居,而賣房的人,用所得房款去購置新的商品房。專家指出,上海二手房流通的成功在於其程序的簡便易行。與上海相比,北京的二手房成交量用『杯水車薪』來比喻並不過分。因此產生的推動力也就並不可觀,而商品房市場又恰恰以大戶型居多,結構性過剩也就在所難免。
從近期看,推動北京樓市的一大蓄能來自今年的5.9萬平方米(或許更多)的拆遷面積,在北京二手房市場尚未能轉起來之前,拆遷居民的購買力將是近期買方增長空間所在。
2001年年底,北京出臺了新的二手房交易政策,如果10天之內原產權單位未表明意見,住戶可把住房直接上市,此點對於北京二手房市場成長如降甘霖。隨著北京市二手房漸趨活躍,『不動產』將會動起來,『梯級消費』釋放的是北京樓市二次高速增長的新核動力。(全偉)
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