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2001年是中國房地產業空前發展的一年,投資持續增長,商品房銷售面積全面攀昇,相關扶持產業發展的政策頻頻出臺,住房二級市場和租賃市場也開始發育。經過 2001年的洗禮,2002年的樓市開始理性回歸,追求真實,有法律保障的期房承諾纔會贏得買家信任。無論時光如何流逝,北京、上海、廣州等大城市都是國內房地產開發的熱點城市。為了能夠具體了解京、滬、穗三地房地產的發展走勢,中國社會調查事務所(SSIC)用計算機輔助電話調查的形式成功訪問了三地的500名公眾。
2002年北京、上海、廣州三地的房地產價格走勢如何?
進入2002年,就三地房價走勢總體而言,50%的被訪者認為會下跌;31%的被訪者表示會上漲;12%的被訪者表示會保持不變;7%的被訪者表示無法預測。具體到經濟適用房而言,57%的被訪者表示會下跌;43%的被訪者表示會上漲。對於高檔商品房而言,65%的被訪者表示會下跌;35%的被訪者表示會上漲。
就目前而言,制約房價的因素有哪些?
71%的被訪者表示與房地產中一些不合理的收費有直接關系;54%的被訪者表示與進口建材和設備的價格有關;43%的被訪者表示與境外房地產投資者對內地的投資與否有關;41%的被訪者表示與外部經濟和政策環境有關;36%的被訪者表示有其他原因。
如何改變這些不利因素?這些因素目前仍在大范圍內存在,而且對房價的影響很大。想要改善目前的現狀,必須對上述情況進行合理的改進。隨著入世,房地產中一些不合理的收費將會逐漸被取消,進口建材和設備的價格會有較大下降而導致建築成本降低,境外房地產投資者會加快進入內地市場,從而增加房地產市場的供給。
2002年北京、上海、廣州三地房地產開發有何新特點?
隨著入世,2002年三大城市房地產市場依然紅火,今年開發的房地產與特點上較去年相比更加突出了檔次高、定位高、住宅郊區化的新特點。由於入世的影響,經濟適用房的需求將會增多,二手房將會成為一個新的熱點。根據最新的調查表明,三地購房者消費日趨理性,過去北京明顯不如上海和廣州,從今年開始,北京的購房者也開始加入花長時間進行選擇和跟蹤後再做決定的行列。例如,選擇一年之內買房人的比例,今年與去年的比例基本相同,為13%左右;在一年到兩年之內買房的比例從去年的近50%降到18.2%;在三年到五年以後或者不打算購房的消費者比例為45.9%,比去年同期上昇一倍。買方市場的迅速形成以及購房者日趨理性的消費傾向,迫使開發商從產品的前期定位到後期的產品設計生產和包裝都要樹立精品意識。
新開發樓盤的熱點在哪裡?
2002年三地新開發的樓盤中,分三地而言,以下地段會成為熱點:北京的定福莊、常營區域、東壩、CBD地區、奧運村樓市、太陽宮地區、中關村地區、亦莊新興區域、石景山地區、溫榆河地區、五環路沿線等地;上海的普陀區、楊浦地區、上南地區、虹口涼城地區等;廣州的番禺區、海珠區、天河區等。這些地區將來的賣點主要集中在物業管理(97%)、位置(94%)、價格(92.8%)、戶型(91.4%)、建築質量(89%)、環境(84%)、生活質量(83.5%)、物有所值(79%)。
三地中低檔房屋的開發情況如何?
調查顯示,被訪者中北京市中低檔房屋開發情況明顯不夠,上海、廣州等地情況略好與北京。在中低檔房屋開發的問題上,調查顯示,百姓希望今後能增加類似的房屋供他們選擇(86%)。現今,IT等行業由於受入世影響較大,收入不如以前,這些行業的購房人已經開始慢慢降到普通消費者,他們無力承擔高檔房屋。
入住後的主要問題是什麼?
在與購房有關的問題中,消費者最擔心的也是最關心的問題仍舊是物業管理服務問題,其不滿意度高達90%。在物業管理服務問題方面,調查結果表明,對於被調查者住所的物業管理的滿意程度,42%的被訪者表示對所在住所的物業管理?非常不滿意?;26%的被訪者表示對所在住所的物業管理?不滿意?;22%的被訪者表示對所在住所的物業管理滿意度一般;8%的被訪者表示對所在住所的物業管理?比較滿意?;只有2%的被訪者表示對所在住所的物業管理?非常滿意?。
被調查者對於物業管理的不滿意點主要集中在以下六點:一、物業公司亂收費(89%);二、房屋出現問題,物業公司維修不及時(81%);三、物業公司的防盜管理存在嚴重問題(74%);四、由於某些住戶不交管理費,物業公司不提供服務(67%);五、公用設施不到位(55%)、六、物業公司工作人員的服務態度不好(40%)。
造成這種原因主要因為我國房地產發展較快,物業管理沒有得到相應的發展,加之法律法規的不健全,往往出現消費者投訴無門的現象;同時有關部門的標准雖然出臺了,但管理標准卻沒有細化,使人無所適從,難以操作;物業公司與業主之間可以通過合同形式確定具體的管理標准,但畢竟沒有一個參照系數,雙方在理解上很難達到一致,在發生糾紛時很難達到統一。
如何看待物業管理費?
61%的被訪者認為目前的物業管理費『非常貴』;27%的被訪者認為目前的物業管理費『比較貴』;12%的被訪者認為目前的物業管理費『適中』。
該如何改善物業管理收費問題?
53%的被訪者認為物業管理是企業的經營行為,為住戶提供服務涉及到成本,當然希望獲得合法的利潤,關鍵的問題是要質價相符;26%的被訪者認為一定要健全物業管理收費的定價原則、定價方式和價格構成,根據不同的消費群體,提供不同深度的物業管理,測算不同服務內容、服務質量、服務檔次的物業管理收費指導價,方便業主根據自己的消費水平,花錢買相應水平的服務;21%的被訪者認為應當加強行業自律,建立健全規范行業價格行為的約束機制,自覺接受政府、業主和行業組織的監督。
對於現行的物業管理企業,被調查者的看法如何?
調查結果表明,76%的被訪者希望對現有的物業管理公司進行重新組合,其中,48%的被訪者表示希望物業管理公司在內部管理上適應潮流,與國際管理標准接軌;52%的被訪者表示希望物業管理公司在外部形象上,應該與社會和業主經常進行溝通,在交流中不斷提高信譽度;15%的被訪者表示希望邀請著名物業管理公司管理,在管理的過程中真正引用物業管理中的一些先進經驗和先進概念;49%的被訪者表示希望業主自營式的管理辦法,即住宅小區的物業管理,既不由房地產開發公司、也不專門聘請物業管理公司負責,而是由業主委員會組織管理。
在購房中是否遇到過一些糾紛?
有近九成的人表示或多或少的都出現過一些麻煩,即使自己花錢也不是心裡很痛快的。那麼,人們具體遇到哪些糾紛呢?
有34.5%的人表示自己在購房時遇到實際測量面積與購買的面積不符;有29.7%的人表示自己購房後未能按時入住,開發商延期交房;有45.6的人表示自己買房後,與開發商以前的承諾不符,如無24小時熱水、無24小時保安等;有72.5%的人表示自己購房後出現開發商亂收費、多收費等情況。
如果遇到了購房糾紛,其結果如何?
有22.1%的消費者表示向消協投訴,其中有71.4%的消費者表示經消協調解無效;有10.5%的消費者表示向法院起訴,其中有82.7%的消費者表示自己敗訴了,有17.3%的消費者表示自己勝訴了,但執行很困難或無法執行判決結果;有47.2%的消費者直接找開發商解決,論理;有20.2%的消費者采取拒交物業管理費的方式來抵抗。
三城市中有46.5%的消費者認為自己購房時的知情權受到侵害,其中38.8%的消費者表示實際購房的面積與自己實地測量的面積不符。
購房糾紛解決的情況如何?
有12.6%的被訪者表示解決了;有35.8%的被訪者表示沒有解決;有51.6%的被訪者表示已經不了了之。
北京2002年將推出200萬平方米的經濟實用房,什麼人需要這種房,供求情況如何?
調查顯示,現在買房人群中,需要經濟適用房的人群大體有兩類普通老百姓:中低收入者佔65%;白領階層佔16%。現在買房的人已經是實實在在需要買房的人了,前者在購房置業時首先考慮的是面積擴大的問題,他們不希望過五年房子又落後了,又要拆遷,所以選擇房子時,第一面積要大,第二環境要稍好;第三物業管理費用低。由於他們本身是普通工薪階層,因此能夠符合上述標准的房價在30萬元左右的經濟適用房最受青睞;後者首先要解決的就是環境要好些,房子大小可能不重要,但交通要方便,豪華裝修,大堂多漂亮等對他們毫無意義。現階段一些白領階層比如IT等行業等受入世影響較大,收入不如以前,未購房者會有所顧慮,今後他們購房會瞄准比較便宜、價位在3000元平方米左右、品質也不錯的房子。因此2002年後經濟適用房的供求會呈直線上昇式。(東民 王星)
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