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看漲看跌眾說紛紜
第一種觀點:今年上海房地產市場仍將保持穩定發展態勢。因為住宅投資和消費,仍將是國民經濟運行中的熱點。其次上海市民改善居住條件願望強烈,國內投資者和海外及港澳臺同胞,在上海購房置業有增無減。再次,為推動市場發展,政府將繼續采取積極鼓勵政策,推動房地產市場成熟。最後,由於房地產市場進一步開放,外商投資會以更積極的姿態進入市場,也將拓展上海房地產市場發展空間。
第二種觀點:2002年上海樓市將進入調整。理由:2001年上海樓市漲幅偏高,成交量劇增,有效需求過度釋放,2002年需要休整。其次,股市大跌,樓市還能扛得住?更有預言:2002年的市場供求關系將出現逆轉,供大於求的矛盾會再次顯現。
樓市沒有理由走低
筆者基本上傾向於第一種觀點,當然股市對樓市的影響也應引起市場重視。
上海住宅需求仍較旺盛。據上海市第5次人口普查資料,上海人均建築面積為24平方米,戶均2.1間房,在全國處於中游水平,且市中心9區人均建築面積僅16平方米,市民改善住宅的願望強烈。其次,上海居住水平明顯滯後於經濟發展。2000年上海人均GDP突破4000美元,城鎮人均居住面積為11.8平方米,而1998年深圳人均GDP突破4000美元時,城鎮人均居住面積已達15.3平方米。三是上海與國外相比差距較大,二次大戰以後,除英國、意大利以外,世界多數國家都進入一個住宅建設發展高潮,每年新建住宅每千人10套以上。上海1997年開始進入住宅建設高潮期,近幾年住宅竣工量每年保持在1500萬平方米,平均每千人10套以上,這種發展趨勢仍將繼續下去。第四,根據聯合國對40多個不同類型國家的統計,當人均GDP超過8000美元以上,住宅發展纔趨於平緩。2001年上海人均GDP突破4500美元,『十五』期間,上海GDP增長率保持10%的增長,那麼2005年上海人均GDP約為6700美元,因此,上海住宅在『十五』期間仍將保持較高水平。
上海樓市房價適中。從世界各國情況來看,房價收入比歐美國家較低,一般在3-4倍,而在亞洲一些國家較高。2001年1-10月上海住宅平均價格3407元,一套建築面積90平方米的房屋,房價收入比約為9倍左右,如果加上存量住宅一塊,上海房價收入比約為6倍,接近國際公認的房價收入比水平。如果以一套建築面積60平方米的房屋來計算,則房價收入比為6倍左右。
盡管2002年世界經濟形勢仍不樂觀,對我國出口影響很大,但我們已經積累了比較豐富的實施科學宏觀調控和保持經濟快速增長的經驗,已經形成一套行之有效的以擴大內需為主的經濟政策,保持著經濟增長率連續多年為7%的良好運行態勢。在宏觀經濟繼續保持穩定增長的態勢下,上海樓市沒有走低的理由。
增量存量並駕齊驅
住宅市場供求關系基本保持平衡。2001年住宅市場出現供不應求,最根本的原因是商品房預售標准提高,使得市場供應出現短缺。2002年住宅市場供應量將會有所增加,房價漲幅趨緩,約在3%左右。高檔豪華住宅和中低檔普通住宅,將繼續受市場青睞,地鐵一號線北延伸段和地鐵二號線西延伸段,以及明珠線二期和一些重大市政建設項目周邊樓盤,亦將成為市場熱點。但住房購買者大多為投資型,一旦市場供應量增多,必須引起警惕。
存量房市場將同增量房市場並駕齊驅。上海存量房市場自1997年以來出現大發展,2002年仍將保持高速增長。預計全年交易量1800萬平方米,甚至有可能突破2000萬平方米,將會出現存量房與增量房並駕齊驅的局面,意味著今後上海房地產市場形成以存量房交易為主的市場特征。
辦公樓市場仍有潛力。2002年辦公樓市場肯定要好於2001年。市場熱點依然是兩軸四點:陸家嘴至靜安寺,人民廣場到徐家匯。這主要是隨著浦東形態開發和功能開發的不斷深入,各種要素市場功能不斷發揮,浦東接軌國際,輻射全國的樞紐地位和服務能級不斷提高,『引擎效應』和『磁場效應』日益顯現。(顧建發)
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