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利息降了;交易稅費要下調;爛尾樓要出臺盤活政策……一時之間,房地產界方方面面爭先恐後地傳出利好消息。然而更為用心的一些人士卻注意到房地產業還有一個更為堅固的堡壘———國有存量房產盤活———尚未攻克。
截至2000年末,本市公有存量房僅住宅約有3660萬平方米,佔全市存量住宅總量的43.57%。以本市房產總公司管理的1912萬平方米為例做資產評估,2000年本市商品房平均售價為2478元/平方米,如果平均新舊程度為5.5成新,現值可達260億元。這是一筆可觀的財富。近日有不少專家、學者發出呼吁,要求盤活這筆資產,使其真正發揮『財富』的功效。
國有存量房是一筆不小的財富,應盡早納入市場經濟中,這已經是一項———
迫在眉睫的任務
房地產業整體在不斷昇值,公房租金卻相對下降;整個房地產業市場化程度越來越高,國有房地產卻按兵不動,拋開市場做著體外循環;公房是國家的重要財富,然而產權關系卻顯得糾扯不清。本市房地產經濟學會秘書長杜樹池說,國家把房地產業作為支柱產業來扶植,天津也把房地產業作為天津的支柱產業在經營。國有存量房產與普通房產一樣具有使用功能,也同樣應該納入市場循環系統中來,由市場按照供求狀況做出配置。不盤活國有存量房產,房地產業作為支柱產業是不完整的。國有存量房不加入市場,有礙於整個房地產市場交易的活躍;國有存量房產不加入市場流通,不能體現其真正的市場價值。按照現行的收費標准運作,從一定角度上看是國有資產的隱性流失。相反,如果把這一部分房產納入到市場循環當中,對商品房市場也將會產生一個強勁的刺激與拉動,尤其對商品房二級市場將會產生直接的促進作用。
對於盤活國有存量房產,原房管局房管處高翔副處長告訴記者,這是適應入世後的市場的一個必然要求。建築業和房地產業是入世後開放的重要領域,房屋和土地將越來越多地介入涉外經濟交往活動中。然而長期以來的計劃經濟管房體制所實行的低租金、永租制造成企業所使用的公有房屋產權模糊。這種現狀一方面不利於加入市場做公平交易;另一方面因為租金遠低於市場價格,會造成國有資產流失。高翔介紹說,建立現代企業制度也迫切要求盤活國有存量房。現代企業制度以法人治理結構為要件,而法人治理結構以法人財產權為前提。應該通過盤活國有存量房產,通過產權的界定和重新安排,建立起授權經營公司和法人房屋財產權是企業按照現代化經濟模式運作的關鍵。
盤活的關鍵在於實現國有房產資本化,建立國有房產營運系統。這就需要———
全方位的盤活方略
從根本上解決國有存量房產盤活的問題,必須進行全盤、徹底的房管體制改革,塑造全新的國有房產運營體系。在此之前或之中,可以進行部分的、邊際的漸進性改革。在全國范圍內已經有多種多樣的盤活方式可供借鑒,也有許多的成功案例,如上海的授權經營、長春的改制重組、沈陽的轉租轉借、溫州的競爭租賃等。國有存量房目前的存在狀態多種多樣。各式各樣的盤活形式為各種使用狀態的存量房提供了可選擇的菜單。房地產專家劉玉錄博士對記者說,盤活的方式有出售產權、授權經營、房屋置換、以房入股等等。出售產權即承租人以買斷的形式,將國有房產變為企業自己的財產;授權經營主要在非住宅,就是將工商集團現承租的國有存量房產,在其給予合理補償的前提下,把經營權授權給該公司企業集團;房屋置換是對已經有承租人的國有存量房產,在功能上由低到高(相應要變更承租人)的做出調整,或者不同產權之間做等價轉移,由實物形態轉化到貨幣形態,或反之,以期國有存量房產在使用功能上能有更好的價值體現;以房入股針對的是使用國有房產的,要做公司制改制的國有企業,首先界定國有房產的產權邊界,評估其價格,然後以房入股分紅。
如果把這些盤活手段歸結為具體的實施政策,那麼大致可劃分成三大塊,即邊緣改革、試點改革以及全面改革。
邊緣改革在本市已經進行了幾年,並且卓有成效。其最大的特點就是不會觸動現有管理體制,進行起來阻力小。現在的問題是需要進一步加大力度和范圍,逐漸遠離傳統的管理模式,在價格、方式、運營上盡可能多的引進市場化因素,逐漸做商品化蠶食。
試點改革相對於邊際改革,力度更大,觸及現行體制的血脈更深、更廣。劉博士認為試點改革應該選擇在工商企業進行,對工商企業使用的國有非住宅存量房進行授權經營,企業按照政策補償國家後取得房產的法人財產權。
全盤改革應該是盤活改革的壓軸戲,也是難度最大的一個步驟。需要制定『一攬子』改革計劃,建立國有房產營運系統。整個營運系統可以分為三個級層,實行公司制管理。第一級層是出資人,即政府。經國有資產管理部門同意,由市房地產管理局作為國有資產的投資主體和出資人,並向公司委派法人代表;第二級層是營運機構。這一級層應為按照《公司法》和《民法通則》規范的國有獨資公司。劉博士等人認為可通過現有的房產公司改造、建立新的實體等途徑,采取控股公司、集團公司、資產運營公司和房產投資公司等具體形式扮演營運機構角色。營運機構公司以評估的國有資產作為注冊資金,享有法人財產權,獨立承擔民事法律責任;第三級層是被投資企業。國有房產運營機構以『二級出資人』的身份,采取獨資、控股和參股的形式發展大型、重點和骨乾國有或部分國有房產企業。這些企業成為運營體系的第三級層。
盤活國有存量房產的過程是一個方方面面利益格局調整的過程,其中各個環節的協調是———
亟待突破的瓶頸
對於盤活國有存量房,有人呼吁應該立即行動起來。他們認為每晚一天行動都是在造成國有資產的一日流失,每晚一天行動就是在阻礙房地產業作為支柱產業功能的發揮。但也有人認為國有存量房在現實當中牽涉多方利益主體,不能盲動,而應該做好各項配套保障措施。
高級經濟師、本市房地產業資深研究者祁兆珍先生介紹,盤活國有存量房產的主要障礙之一是長期的低租金、永租制造成的調租心理障礙。很多企業及個人認為,這些房子他們長期使用,就是他們的,對於提高租金有償使用一時難以接受。另外一個大的障礙是一些國有困難企業長期虧損,在提高租金或授權企業經營時,支付補償金和安置房管人員都有較大的困難。
解決各個盤活環節上的難題,需要各種相應的配套措施做保障。例如需要對極困難的企業給予變通政策,各相應環節需做出相應的工作內容安排。據市房產總公司研究室管學蘭主任認為,在改革過程中,對於特困企業,可以在調查核實以後通過減免或掛賬空轉的方式給予房產補償。原房管人員安置,可以試行補改貸,即把原來大約五萬元的人頭安置費,由原單位以再就業名義貸款。此外管學蘭說國有存量房當中,住宅部分的盤活難度相對更大。尤其是涉及廉租房、特困戶、危房的住戶,提高租金走市場化道路就更難以實現,但是這個問題還是要解決。她說目前可供選擇的最好解決方法就是財政部門對這些住戶實行住房補貼。
國有存量房盤活究竟應該采用怎樣的運作模式,觀點不盡相同。對於上述幾位專家所持的改革觀點,有人表示認同,也有人持否定觀點。持認同觀點者甚至按照這幾位房地產專家的構想做出預測,他們認為市房管局房產總公司及現有市級房產管理企事業單位必將會在國有房產運營體系中佔有基礎地位,經過改造、分離、重組後建立起真正的現代企業制度,可以擔當起運營機構主體。但是對這一構想持懷疑態度的人則認為,現實與理論總是存在差距。國有存量房盤活過程中除去房子自身糾扯不清的矛盾外,還要面對建立國有制現代企業制度的考驗。對於采用怎樣的運作模式雖然還有爭議,但是記者在采訪中感到,對於『盤活』本身,大家都持有認同的觀點。看來攻克最後的堡壘只是時間問題。(王茜春)
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