今年物業變化多

　　物業形態的變化，暗和著『市道』演進的節拍。集團消費時代結束了，100多米長、幾十米高的大板樓也淡出了人們的視野；及至中等收入家庭成為購房主體的時候，住宅開始低下高昂的頭。2002年，物業形態的變化愈發透出親切近人的笑臉。

1 低密度住宅 四面開花

　　受土地成本高企的影響，三環以內特別是二環以內的住宅，多以高層、高密度的面貌出現，業內流傳著一句俗語：寸土不留，堅決蓋樓！這是對城區住宅的『形象概括』。尤其是一些黃金地段的樓盤，容積率往往在1：4以上，據說CBD核心區的某樓盤的容積率達到了1：12。過高的容積率透出城市化的無奈。

　　隨著四環路的暢通，以及綠化隔離帶的建設和城鄉快速交通體系的構成，2002年，低密度住宅正呈『十面埋伏』之勢。四環路以外，地域廣闊，土地成本低廉，為實力型開發商大規模的開發提供了便利條件。據了解，天鴻集團將在長營規劃開發佔地240萬平方米的低密度住宅；華潤置地分別在城南、城北、城東展開其新市鎮計劃；珠江地產正在通州開發佔地300畝的珠江國際新城；萬科地產在京沈高速路邊開發的青青家園眼下正在熱銷；首創集團正在亞北溫榆河邊投資開發200萬平方米的經濟型別墅；位於東壩鄉的北京奧園今年上半年即可入市。以上樓盤屬中低密度、中低價位，對城內居民構成強勢吸引。

　　低密度住宅以經濟型別墅、TOWNHOUSE、多層板樓為主，而且多為大盤。只有這樣，纔有能力配備完善的配套設施，同時令單位面積成本降低。

　　低密度住宅在城鄉結合部成批湧現，意味著更開闊的視野、更充足的采光、更充分的綠化、更舒適的居住。這是對都市居住品質的優化。

　　2 新式塔樓 取代方塔

　　盡管城鄉結合部的低密度住宅四面開花，但三環路以內的物業形態仍將以塔樓為主，這在很大程度上是土地成本決定的。然而，大行其道的一層10戶以上的方形塔樓，其弊端已被人們所熟知：朝向不佳、采光不良、進深過大、通風不暢、戶型別扭……

　　近兩年來，一層八戶以下的蝶式塔樓，日漸走紅，如望京地區的寶星園、京通快速路邊的珠江綠洲、南城的蝶翠華庭等樓盤，堪稱是城區塔樓的換代型產品，在朝向、采光、通風、視野、戶型格局、樓內縱向交通等諸多方面，明顯優於傳統的方塔，而且，蝶式塔樓的外觀簡潔俊朗，也非昔日的方塔可比。

　　在廣東、上海等地，一層5戶甚至一層3戶的塔樓已大行其道，同時，小高層樓盤更多地湧現出來。受此影響，京城笨拙的方塔開始了『洗心革面』。隨著蝶式塔樓的不斷湧現，風車式塔樓、板連塔樓等革新型產品也在豐富起來。今後，每層8戶以上的塔樓將逐漸淡出人們的視野。

　　3 小戶型住宅 成批湧現

　　北京房地產市場最初的形成，受益於龐大的集團購買力和先富起來的社會階層，因而，養成了戶型大、總價高的弊病。

　　需求決定著供給。正像低密度住宅的出現和塔樓的演進一樣，每一次產品的創新，都是市場激烈競爭的結果。集團消費已經隱退，先富起來的階層已完成了第二次置業，中、低收入家庭開始成為市場主流，他們需要的是總價50萬元以內的住房。受土地、建安、稅費等剛性成本制約，樓盤單價不可能在短期內大幅度回落。在此情況下，設計精巧的小戶型以總價較低而大受歡迎。

　　近年來，由今典花園等小戶型引發的熱銷行情一浪高過一浪，但仍然無法滿足購房者的需求。許多樓盤的小戶型往往開盤之初即被搶購一空，餘下的大戶型反倒成了開發商的『心病』。

　　記者對去年下半年入市的新樓盤粗略統計後得知，小戶型的比例不足15%。許多單價約為6000元/平方米的中檔樓盤，只因大戶型比重過大，從而把大批急需小戶型的客戶擋在了門外。即便是經濟適用房也存在同樣問題，小戶型早在期房階段便已售罄，而大戶型以至現房仍乏人問津。這種需求錯位直接導致了樓盤的滯銷。

　　業內人士認為，2002年，戶型『減肥』將是樓市的一個明顯特征，60平方米左右的一居室、80至90平方米的二居室、約100平方米的三居室將成為樓市新寵，受到持續追捧。

　　4 精裝修住宅 漸成主流

　　北京市去年發布文件，規定2001年12月1日之後立項報批的樓盤必須提供精裝修。今後，北京樓市將逐步取消毛坯房。

　　專家把毛坯房比喻為未安裝車輪的轎車，屬於半成品。而精裝房卻可以節約采購成本、提高施工效率、避免裝修擾民、保護建築結構免遭肆意破壞，體現了集約化大生產的優勢。先後開發珠江駿景、珠江綠洲、珠江國際新城、珠江愉景等精裝修樓盤的珠江地產認為，精裝修是住宅產業現代化的要求所決定的。

　　毫無疑問，精裝修是住宅未來的方向，但也有人表示擔懮：個性需求如何在統一裝修中得以體現？如何保證精裝修在較長的銷售期內不落後？上述問題有待完善的市場管理制度和成熟的開發理念來解決，更有待於購房者觀念的轉變。其實，開發商提供的精裝修菜單，即體現了對購房者個性的尊重，而後期的家庭裝飾也可有效彰顯業主的風格。

　　總之，2002年精裝修樓盤會逐漸多起來，特別是整體廚房設施與整體衛生間設施將在住宅精裝修中被大量運用。先行一步的當代集團已與海爾集團建立戰略性聯盟伙伴關系，共同組建了『築屋工作室』，對家電產品進行有效集成，此舉首開京城樓市先河。(楊哲彬)