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市國土房管局近日頒發了《關於解決本市城鎮按照標准租金出租私有房屋問題的若乾意見》,並對《若乾意見》中一些具體問題發出通知作出解釋。本市現有3.9萬間標准租私房從3月起提租,每平方米由3.17元提高到10元。
1.什麼是標准租私房?
標准租私房是指『文革』初期由本市房管部門接管、『文革』後落實私房政策帶戶發還產權的私人出租房。『文革』初期,本市共接管私人房產51萬間。據統計,目前還有近3.9萬間,其中96%分布在東城、西城、崇文、宣武四城區,朝陽、海淀、豐臺和通州區也有少量分布。標准租私房承租戶的認定,以本市落實私房政策時各區房屋行政管理部門帶戶發還產權的清冊、歷次調租的清冊為依據。但產權人自願將原自住房與直管公房或其他房屋使用權互換,並按政府規定的租金標准向其自住房屋的承租人收取租金的,不屬於解決的范圍。
2.為什麼要解決標准租私房問題?
標准租私房主要存在的問題,一是據檢查,一般損壞、嚴重損壞和危險房屋(統稱危舊私房)約佔九成。每年汛期上述房屋大多嚴重漏雨,危險比例逐年上昇,危及承租人的住用安全;二是產權人的使用權和收益權沒有得到保障,租賃關系緊張。黨和政府十分關心標准租金私房問題,通過十多年努力,絕大部分已得到解決。當前,住房制度改革不斷深化,職工住房普查工作已經開展,企業單位住房分配貨幣化開始實施,廉租住房制度順利推進;為適應經濟體制改革和城市建設的需要,新拆遷辦法已經出臺,房改帶危改等各種形式,加快了危舊房改造的步伐,這些都為進一步解決標准租私房問題提供了必要條件。
3.承租人另有住房的,如何處理?
承租人及其配偶另有住房,包括已購公房、經濟適用住房、商品房、房改危改房及其他住房或承租公房的,應當無條件遷出。遷出後住房未達標的,由所在單位按房改規定發放差額部分的住房補貼;承租人將已購住房上市出售致使無他處住房的,其所在單位不再補貼或安置住房,承租人亦應無條件遷出;產權人同意承租人繼續租住的,雙方可協商議定租金,單位按規定發放補貼。
4.承租人是否可以購買其承租的標准租私房?
經承租人與產權人協商同意,承租人可購買現住房產權。政府免征契稅,產權人所得的售房價款免繳個人所得稅。
5.承租人無他處住房的,如何處理?
承租人及其配偶無他處住房,其所在單位應當為職工解決安置住房,並負責將承租人遷出;或按房改政策向職工發放住房補貼,由職工另行自購或租住房屋。單位已發放了住房補貼或已提供了安置住房的,承租人應將原租住的標准租私房及時退還產權人。
6.承租人及配偶所在單位無力解決的怎麼辦?
承租人及其配偶所在單位均無力發放住房補貼或安置住房的,其上級主管部門應負責解決。
7.承租人及其配偶沒有單位的,如何處理?
承租人及其配偶沒有單位的,可由其共居人所在單位發放住房補貼或安置住房。承租人及其配偶、共居人均無單位的,由其所在地區的區人民政府負責安置。
8.如何解決低收入承租人家庭的住房問題?
承租人家庭符合我市廉租住房配租標准,即經民政部門批准或認定,連續享受本市城市低保待遇一年以上的城市低保家庭和優撫家庭,可申請廉租住房。
9.單位租用標准租私房的,如何處理?
無論是單位租用標准租私房安排個人居住還是自用,如果產權人同意繼續出租的,由雙方協商議定租金,重新簽訂租賃合同;如果產權人不同意繼續出租的,單位應將房屋退還產權人,並妥善安置居住人。
10.提租工作有什麼規定?
自2002年3月起,分兩年逐步提高租金,到2003年12月起放開標准租私房租金。提租適用於三類情況:一是承租人另有他處住房應無條件搬出的,至2002年3月1日未出搬出時;二是承租人無他處住房,單位已提供安置住房或已發放住房補貼的,至2002年3月1日未能搬出時。屬上述兩種情況者,單位可不發放提租補貼。三是承租人無他處住房,單位未提供安置住房或未發放住房補貼的,承租人所在單位應按新增租金的80%發放提租補貼。由於各區時間緊、工作量不均衡,為確保工作質量,對完成提租具體工作的時限不做全市性的統一安排,但一律以2002年3月1日作為按新標准計租的起始時間。
11.承租人另行租購住房有什麼優惠政策?
標准租私房承租人可優先購買經濟適用住房。購買住房,可按房改政策免征契稅,免交房屋買賣手續費。申請住房公積金委托貸款的,住房資金管理機構優先向其發放委托貸款。
12.違章建築如何處理?
承租人搬出後,產權人必須拆除其在標准租私房院內的違章建築。不拆除的,由區政府責成有關部門組織拆除。
13.承租人已故或遷居他處,如何處理?
承租人與產權人原訂有房屋租賃合同,但承租人已故,其共居人未與產權人重新簽訂房屋租賃合同的,由共居人中推舉一名具有完全民事行為能力的成員作為承租人。承租人戶籍遷出北京,共居人未與產權人重新簽訂房屋租賃合同的,亦按上述辦法推舉一名承租人。標准租私房承租人已遷居他處,家庭其他成員仍在標准租私房內居住,但租賃合同未變更的,應無條件搬出。共居人是指與標准租私房承租人同一戶籍、共同居住兩年以上者。
14.屬於拆遷區的標准租私房,如何解決?
根據《北京市城市房屋拆遷管理辦法》(市政府令第87號)第二十六條的規定,拆遷人對產權人給予補償,承租人應當按照37號文的規定搬出。搬出確有困難的,拆遷人可以給予資助或提供房屋臨時安置。因此,對標准租私房產權人的補償與對其他私房產權人的補償是一樣的。對標准租私房承租人來說,應當按照37號文的規定搬出,符合申請資助和安置條件的,需要證明自己無他處住房,且其所在單位及上級單位均無力按照37號文的規定解決。在此前提下,經核查和公示無異議的,拆遷人應酌情適當解決。
15.危改區標准租私房如何解決?
根據37號文的有關規定,已確定結合房改實施危改的地區,按計劃在實施時一並解決。結合房改實施危改的地區以市、區危改主管部門的批准文件為准,具體政策執行《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第三十四條的規定,及市政府辦公廳《關於印發<北京市加快城市危舊房改造實施辦法(試行)>的通知》(京政辦發[2000]19號)和《關於<北京市加快城市危舊房改造實施辦法(試行)>執行中有關問題的通知》(京政辦發[2001]21號)。私房產權人可以就地換購住房,其原面積部分按照被拆遷房屋的重置成新價和安置房屋的建設綜合成本價結算差價,超過部分按商品房價結算,所購房屋按商品房產權管理;產權人也可按照危改前被拆遷房屋的房地產市場評估價獲得補償。對承租人參照直管公有住房承租人參加房改危改的辦法處理。
16.承租人所在單位所墊修繕費如何結算?
根據市政府1987年和1989年文件關於加強城鎮私房修繕管理的規定,產權人和承租人均無力修繕的,由承租人所在單位墊付修繕費;承租人無單位的,由房管部門修繕並墊付費用。所墊付的費用應在房屋出售或被征用時,從房價款或補償款中扣回。但考慮到產權人租金收入較低而無力修繕的實際困難,由房管部門或承租人所在單位墊款對標准租私房進行翻挑大修尚未結算的,不再結算。
17.在標准租私房租金完全放開之前,私房的修繕問題如何處理?
自37號文印發之日起至2003年12月租金完全放開之前,各區國土房管局仍對標准租私房進行安全檢查與搶修,確需翻挑大修、承租人尚未遷出的,修繕費由承租人所在單位和產權人各負擔50%;承租人已經遷出的,修繕費由產權人全部負擔或由產權人自行修繕處理。
18.37號文如何組織實施?
根據37號文的有關規定,市國土房管局負責全市37號文件落實工作的綜合協調。各有關職能部門按照各自的職責做好相關工作。有關各區人民政府負責具體工作的組織實施。
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