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中國人民銀行在2月21日宣布減息。存款利率平均下調0.25厘,貸款利率平均下調0.5厘。此次減息,可以說是京城房地產市場企盼已久的。眾所希望的減息時機是在去年11月,因為當時中國在經歷了加入WTO並申辦奧運成功後,種種利好消息盡已出臺,房地產市場在過熱之後由於降溫而逐漸呈現出了『感冒現象』。這次姍姍來遲的減息正相當於一支強心針,在春天即將來臨之際再度為市場帶來利好,其影響,可以通過以下幾個方面進行理性的分析。
■首先是對買房人的影響
2月21日,減息的消息一經公布,立刻吸引了廣大消費者的注意,而京城按揭買房一族更是爭相詢問減息後其月供款將減少多少。根據央行文件規定:五年以上住房按揭貸款利率將由5.58%下調為5.04%,五年以內下調為4.77%。購房人沒有或者已經簽訂了借款合同但還未發放貸款的,將按照新的貸款利率執行,已經簽訂借款合同的可以重新簽訂合同。而對於已經發放貸款的,也就是正在供樓的買家來說,今年還要繼續執行原有的利率,從明年1月1日起,纔可以享受到減息帶來的優惠。由此看來,減息將有利於新房的銷售。
此次減息除貸款利息下調外,存款利息也相應下調。一年期定期存款利率從原來的2.25%下調至1.98%,下調了0.27個百分點,扣除上繳20%的利息稅後,實際息率為1.58%,再扣除去年全年物價上昇幅度約0.7%,存款淨利率將近0.9%的水平。由於利率下調降低了儲蓄存款的收益,儲戶會在存款和投資之間重新權衡選擇,部分資金會向證券市場分流,從而對股市產生振奮作用。對於3月1日和4月1日起分期發行的今年第一期憑證式國債,銷售形式亦會因為減息而火上加油。另一方面,作為低風險高回報的房地產投資,也會因為減息而成為更多人的選擇。尤其是優質樓宇投資收租率較高,大概有10%至12%的毛回報,與儲蓄收益相比,有著不可抵擋的巨大吸引力。
■第二對房地產商及國外金融機構的影響
自去年秋季以來,京城地產市場一直處於『感冒』之中,此次減息正好可以緩解其不適癥狀,再次挑起消費者的購房欲望。此次減息的結果使存款淨利率達到將近0.9%的水平,再度減息的空間和可能性已經不大,但對房地產商減少成本並促使房地產市場昇溫作用不容忽視。
雖然國外在去年初起減息12次,現美元最優惠利率為4.75%;港元最優惠利率為5.125%;而中國人民銀行也先後9次做出了下調境內小額外幣存款利率的決定,因此,人民幣降息也理所當然。但在降息以後,人民幣按揭仍較外幣按揭買家所付出的要多一些,原因除外幣最優惠利率比人民幣按揭利率低以外,外幣按揭還可享受最優惠利率再減1%的優惠(國外以最優惠利率作為按揭標准)。
人民幣按揭是減息後中國國內銀行向境內及港澳臺人士提供人民幣按揭,而美元及港元按揭為香港匯豐及東亞銀行為境外人士提供的外幣按揭。其中以美元按揭購房的客戶可以享受到低至3.75%的優惠利率,魅力著實不小。雖然中國本土人士目前尚不能享有外資銀行提供外幣按揭,但隨著中國進入WTO後,情況將有所改變。
據香港銀行透露,外資銀行將可於本年內為內地人提供外幣按揭。目前,已有部分銀行起步開始作准備工作。屆時,境內人士除以外幣買賣B股及定期存款外,將可以外幣買賣外銷房及享受外銷房所提供更優惠的按揭作為投資,相信這一天離我們已經不遠了。(黃世達)
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