|
||||
馬年伊始,銀行和建設部等有關部門即傳出令人振奮的消息——銀行進一步降低利率,這是自1996年以來第8次調降息;建設部等有關部門也出臺了關於減免交易手續費的通知。不說別的產業,單就房地產行業而言,無疑是給該行業打了一針繼續前進的『興奮劑』。那麼,利好的消息頻出,是否能夠給處於調整期的北京房地產市場真的帶來刺激?帶著有關問題,記者采訪了新華遠董事長任志強。
■降息讓發展商和購房者均受益
據了解,本次降息是中國人民銀行針對我國經濟增長速度和消費物價連續數月下降而采取的一項措施。同時,利率的降低對資金密集型企業的影響也較為直接,極大的減低了利息負擔,主要包括房地產行業。
記者還從股市了解到,對於房地產股來說,利率下調,有利於減輕人們分期付款購買房屋的負擔,有利於調動人們買房的需要,有利於減輕房地產開發商的負擔。因此,股市將房地產股稱之為『息口敏感股』。
有人不禁要問,銀行在北京發展商普遍認為市場低迷、銷售處於膠著上昇的過程中出臺降息的政策,是不是為了進一步刺激消費?那麼,發展商與購房者誰將獲得更多的利益呢?
對此,任志強認為,此次銀行降低利率是醞釀很久的政策,早在2001年七八月份,就有經濟學家提出應該降息。專家認為,在過去的幾年中,中國的經濟一直是『一枝獨秀』,但是我們只看到了『獨秀』,卻沒有看到風險。然而,隨著全球經濟的下滑,美國已經多次降息,為了保證中國經濟的進一步上昇,降息是規避風險的最好方法。
相對房地產而言,任志強說,降息對於發展商和購房者來說毫無疑問是雙方都受益,一方面購房者會因為銀行利息的降低而轉向『不動產』的消費和投資,據了解,假如貸款10萬元30年期,將減少1萬多元的利息;另一方面,對於發展商來說,降息勢必降低生產成本。同時,任志強也指出,發展商既然獲利,是否會向購房者轉移?事實上,發展商不一定向購房者讓利,他們會消化一些以前的成本,因此,不能因為利率降低,成本就會降低。在利率的轉化過程中,一部分可能成為發展商的利潤。
■降費使購房者成為最大的受益者
如果說降息對於發展商和購房者來說是雙方獲利的話,那麼國家計委、建設部聯合發布的《關於規范住房交易手續費有關問題的通知》又讓誰獲利呢?
任志強認為,降費對於購房者來說是最大的受惠者,由於交易契約稅和交易費均由購房者個人繳納,而非發展商繳納,因此交易費的減免勢必刺激一級市場的活躍,使購房者受益。任志強說,此次政府有關部門降費不同於以往的減免72項、36項、48項的亂收費,那些收費與發展商有關,但發展商可以將那些亂收費加到購房者的頭上,而這次降費直接面對的就是購房者,因此最大的贏家是購房者本人。
■降息+降費是否等於降價
當雙降的利好消息公諸於世後,對於眾多的購房者來說,他們最關心的就是房價能否下降?
任志強認為,房價一直是北京老百姓最關心的話題,從市場發展的長遠來看,房價在短時間內不會下降,經過調整以後還有上昇的空間。他說,從北京去年29%的銷售增長幅度來看,實際需求遠遠大於供應,預計今年將有20%的銷售增長幅度。
任志強認為,現在購房者只看到房價表面的東西,沒有看到房價的實質,北京的房價之所以居高不下,是由多種因素決定的,不是發展商想賣多高就賣多高。他說,北京的房價受到最大的制約就是,土地價格的制約,在土地沒有被合理供應的情況下,政府所采取的降低土地成本並沒有使購房者受益,相反在市場需求大的時候,降低的土地價格還會被抬到高價。
任志強認為,在土地完全公有制的制度下,是無法平衡土地價格的,因此,降低土地成本以求降低房價是不現實的,土地越是集中供應、壟斷供應,房價越是降不下來,事實上土地的價值在於它的產出價值,如果產出價值不提高,土地價值就無法提高,即便是降低土地價格,低價的土地價格也要用它的產出價值構成價格,因此不是土地價格多高,房價就是多高。例如,廣渠門的土地拍賣,由於在這方土地賣不出拍賣的價格,房價是死的,發展商也不是傻瓜,因此就宣告拍賣失敗。
此外,任志強還說,如何平抑房價?他認為,政府應該在土地出讓金中拿出10%至20%作為中低收入的住房補貼 ,但不是磚頭補貼,而是人頭補貼,因為磚頭補貼是補給了不應該受到補貼的人。另外,任志強還認為,個人所得稅要立法,一是部分個人所得稅應該用於退休和退養,作為社會保障;二是在住房制度改革中,適當地衝免購房者的個人所得稅,這在世界各國是有明顯的規定,但有一定的限制。總之,要體現讓對社會有貢獻的人多得。(全偉)
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||