剛剛過去的2001年是上海人購房熱情高漲的一年，本報報道的統計數據顯示：2001年上海一、二手房成交面積近4000萬平方米，至少比2000年成交面積增加了1000萬平方米。相信，在這新的一年裡，上海人買房的熱情仍會濤聲依舊。那麼，在新的一年裡，上海人買房會看中什麼？講究什麼呢？對此不妨來作一判斷和分析。

●地段價值進一步體現

地段、地段、還是地段，在新增樓盤眾多，住宅消費日趨成熟的今天，地段的價值進一步得到體現。優質地段的住宅，就像股市中的紅籌股一樣堅挺，在市場好時購買踴躍，在市場疲軟時下跌的空間也有限。好地段的住宅，不僅具有投資價值，而且生活配套齊全，周邊環境成熟。特別是市政府在市中心大力推廣的綠地工程，更讓在市中心、好地段的居民獲得更多的新鮮空氣和綠色景觀。在徐家匯、淮海路、陸家嘴、靜安寺、古北等公認的優質地段，早已出現住宅求大於供的現象，在2002年，這一現象還會延續。另外，據了解，外資看中盧灣區的中心位置，將對具有歷史價值的老別墅進行改造，在保留建築原貌的基礎上，改造成五星級的高級賓館區，屆時上海又將出現一個時尚人士雲集的『新天地』。

●軌道交通效應全面開花

樓市的地鐵效應是從上海西南區域開始的，地鐵一號線炒熱了莘莊和徐家匯地區，地鐵二號線又使浦東、市中心樓盤銷售迅速昇溫，輕軌明珠線更使站點兩旁的樓盤熱銷。目前，上海軌道交通三條線的日均客流也已超過90萬人次，快節奏的上海人喜歡地鐵輕軌的『快捷效應』，上海『十五』期間的軌道交通也進入了快速發展期，5年內全市將新建的200公裡軌道交通，至2005年，上海的軌道交通運能將從現在的5％增加到20％。快速交通網越織越密，是否靠近地鐵輕軌站點已成為購房者選擇住宅的一個新標准，也使樓市的地鐵效應全面開花。

　　●自然景觀住宅得天獨厚

翻開報紙可以看到，許多新開盤的住宅廣告都是以誘人的景觀效果圖為主打，2001年更被稱為水景住宅年，購房者對住宅環境的關注由此可見一斑。值得關注的是，2002年購房者對住宅景觀的關注視線，將從人造景觀轉移到自然景觀上去。相對人造景觀，自然景觀具有諸多優勢：一是人造景觀初看漂亮，時間一久，若不精心管理，容易破敗；二是自然景觀蘊含許多人文歷史，與居住生活密切相關，融為一體；三是政府重視對城市自然景觀的保護和發展，以蘇州河為例，不僅開展了大規模的整治，造橋建堤，而且蘇州河活水公園也將於今年開始建設；四是自然景觀具有較大的規模和氣勢，與一般樓盤的綠化概念比較，景觀效應強烈。今年，上海市政府開始對浦江兩岸進行全面的規劃和開發，從中可以看到自然景觀的優勢正在不斷顯現。

●全裝修住宅異軍突起

快節奏的生活方式，對裝修的怨言和煩惱，對裝潢建材質量的擔心，種種因素使『全裝修住宅』受到購房者的歡迎。在隨意抽樣調查的數據中，有50％的人表示對全裝修房感興趣。上海市住宅發展局也表示：將在今明兩年推出13萬套全裝修住宅。從現在已推出的全裝修住宅看，均取得了較好的銷售業績。不少樓盤還推出菜單式裝修方案，讓購房者選擇。不少發展商和業主表示：全裝修住宅可以免卻搬入新居後的裝潢噪音，避免裝修施工對建築的損傷。

當然，裝修房和毛胚房對購房者來說，還是青菜蘿卜各有所愛，不同的喜好有不同的選擇，對購房者而言，2002年的上海商品房市場是一個品種豐富的活躍市場，尤其是多了一種全裝修住宅的選擇餘地。

●獨立別墅再上新臺階

　　2001年也被稱為別墅市場年，數十萬元的聯體別墅和上百萬元的獨立別墅受到青睞。據記者了解，今年將推出的不少別墅設計更完美。例如：由中國建築大師蔡鎮鈺主持設計的中國式大型別墅區——浦東的雲間·綠大地，西南東苑房產品牌推出的大千美墅、現代緣墅，馬來西亞發展商聘請意大利設計師設計的皇都花園聯體別墅，更值得一提的是上海在2002年將出現頂級別墅區，在佘山腳下，以上海紫園命名的獨立別墅區，將湖泊、島嶼、山景、坡景、彩鋼橋等融為一體，在1300畝的用地規模裡僅建150棟左右的別墅，單幢別墅的最低售價為1500萬元，最高售價達到了1．3億元，發展商力求以美國紐約的長島、洛杉磯的比佛利山莊、西雅圖的華盛頓湖及巴黎十六區、羅馬Veneto大道、日本東京灣、悉尼玫瑰灣、香港淺水灣等為藍圖，立志將上海紫園建成世界級的別墅。

作為國際大都市，記者認為上海確實需要頂級住宅區。

●物業管理進入服務年

2001年本市不少樓盤進入交付使用階段，在交付過程中入住糾紛時有所聞，致使不少入住1年的樓盤開始更換物業管理公司。許多新居民開始意識到：優質的物業管理是樓盤保持自身品質的關鍵所在。記者預計，2002年，隨著物業管理新規定的不斷出臺和完善，品牌物業公司的不斷擴容發展，物業管理分等定級的全市推廣，2002年上海物業管理將進入服務年。服務年主要體現在一是以服務水平體現收費等級；二是以超值服務佔領更多的樓盤管理；三是以有別於其他物業管理公司的特殊服務，打響物業公司自身的品牌；四是以標准的服務規范物業管理的收費標准。

隨著中國加入WTO，國際化、標准化也將成為物業管理向上看齊的目標，同時國際大型物業管理公司和先進物業管理經驗的進入，也將對上海的物業管理市場產生深遠的影響。

●二手公寓成為暢銷品

　　二手房市場近年來異軍突起，大有趕超一手房的態勢。在傳統概念中，二手房被普遍認為是房型差、結構老、環境差的住宅。但是，隨著老公房的不斷改建、拆除，90年代新建住宅在二手房交易中的比例正在不斷增高。不少購房者在幾年前購買了第一套商品房後，又開始了第二次，甚至是第三次購房過程，他們會在目前房價走高的階段，賣出自己的第一套住房，這類住房具有完善的住宅配套，成熟的社區環境，較好的地段，較好的物業管理等優勢，房型、環境也不差，與新建商品房比較，具有現房的優勢，無期房的諸多糾紛，與老公房比較，明顯高出幾個檔次，因此可用『二手公寓』稱之。對購房者而言，若想快速入住較好的住房，二手公寓將成為理想的選擇。原因一是價格適中，低於周邊的同類新建住宅價格；二是裝修標准較高，入住後只需根據個人喜好簡單裝修就可入住，甚至家電等也可以免費獲得，大大減少了新居裝修成本的投入；三是產權糾紛、房屋質量糾紛少，二手公寓經過幾年的居住，交房前期的矛盾基本解決，購房者可以避免許多的麻煩。因此，二手公寓將成為2002年的暢銷住宅產品，並將成為二手房市場中的主打商品。

●衛星城鎮住宅潛力大

　　2001年上海城市發展看市區，2002年開始，上海的衛星城鎮開始了大規模的城鎮設計、改造和建設，道路建設、軌道交通的開通大大縮短了市區和衛星城鎮的交通時間，『153060』工程使居住在近郊，上班到市區成為一種新的居住時尚。從金山、寶山，到浦江鎮、泗涇鎮，甚至到西渡鎮，一個個新的城鎮規劃讓人耳目一新，一塊塊人文歷史景觀正在重新發掘和完善。大上海，大市區的概念在不久的將來將深入人心。城鎮的土地資源豐富，地價的優勢可以讓開發商在一張白紙上，畫出最新最美的圖畫。細心的讀者不妨注意以上周邊的城鎮，那裡的住宅消費熱已開始昇溫，購房者、投資者應該關注衛星城鎮中的樓盤，在昇溫的前期介入，往往會取得較好的回報。

●功能型住宅標新立異

在本報前2期，記者以『今年小房型還會流行嗎』為題，闡述了小房型未來良好的發展前景，這些為青年人、投資客度身定造的住宅的暢銷，在一定程度上傳達這樣一個信息：功能型住宅在樓市進入高速發展階段將標新立異，大行其道。我們可以注意到，在市中心黃金地段，小型商務房成為投資客的投資新方向，南京路旁的金銀匯正在傳達這一信息；在通道地段，統一規劃的特色明確的分割型商鋪會被一搶而空，城隍廟、七浦路商業街和新天地就是成功的范例；同樣，原來工業廠房、倉庫等改建的辦公樓、LOTF住宅也會成為另類住宅的代名詞，成為吸引文化藝術界人士聚居的新場所。

2002年，將是上海樓市大放異彩的一年，上海的、外省市的、境外的購房者、投資者將雲集上海，由此帶來的將是投資熱、開發熱和購買熱。對於普通的消費者來說，應冷靜地分析市場狀況，根據自身的經濟實力，選擇最適合自己居住或投資的住宅產品。（梁志超）