2001年1月1日正式啟用的新版《商品房買賣合同》除了主合同二十四條之外，還包含四個附件，即附件一房屋平面圖、附件二公共部位與公用房屋分攤建築面積構成說明、附件三裝修設備標准和附件四合同補充協議。隨著購房者群體自我保護意識的加強和房地產法律知識的普及，他們越來越重視《商品房買賣合同》對其自身權益的保護和對開發商的約束。但在商品房市場由『概念時代』向『產品時代』的轉換過程中，商品房買賣行為所涉及的法律問題重點也隨之發生變化，這其中不乏因《商品房買賣合同》附件所引發的糾紛。究其糾紛產生的一個重要原因就在於購房者對主合同的條款比較重視，而忽略了合同的附件。

下面舉幾個筆者親自經歷過的案例，以引起購房者對合同的附件有足夠的重視。

　　案例一

　　房屋總建築面積變化在合同約定的誤差范圍之內，但單個房間的面積與事先承諾的變化較大，超過50%。房展會上張女士相中了某花園的一套兩室兩廳的期房，並在展會上簽訂了《商品房買賣合同》。交房時她發現餐廳由合同『附件一』中的長方形變為正方形，且開發商事先口頭承諾的廚房淨使用面積由8平方米變成了5平方米，客廳的過道增加了3平方米，一大一小臥室由事先承諾的20平方米和10平方米變成了兩個臥室都是15平方米，上述變更無法實現張女士購房時的設計安排。張女士在與開發商交涉過程中證實，實際交付的房屋戶型結構與工程設計相符，但由於在買賣雙方簽訂合同時，賣方只是在附件一中粘貼了一張手工畫出的房屋平面示意圖，並沒有標明每一個房間具體的尺寸以及牆體的寬度，也沒有標明陽臺的大小、空調機位等具體的設備位置，所以根本起不到准確指示的作用，對開發商來說也沒有明確的約束，使張女士解決起來這個本來有理的事情，卻因為雙方沒有明確的約定而困難重重。

　　案例二

　　模糊概念難兌現。王先生在京東某熱銷項目買了一套商品房，在房屋交付時發現，實際交付的電梯根本不是先前承諾的『高級名牌合資電梯』，事先承諾的所謂『精裝修』也與實際交付的房屋相差甚遠，王先生在與開發商協調時，他纔注意到《商品房買賣合同》『附件二』中所載內容，絕大部分都是類似的模糊概念，開發商一口咬定，這就是他們事先約定的裝修標准。因為約定不清，所以王先生無法追究開發商的違約責任。王先生非但沒體會到喬遷的喜悅，反而吃了個啞巴虧，心裡格外添堵。

　　案例三

　　白女士於2001年12月份與某開發商簽訂了一份《商品房買賣合同》，雙方約定白女士在50天之內通過銀行貸款將除已付首付款之外的所有購房款餘款支付給開發商。但在辦理貸款手續的過程中，銀行律師要求白女士的配偶必須共同到場纔能通過見證，否則無法取得貸款。白女士的配偶已失蹤兩年多，現在無法與之取得聯系，且白女士事先並不知道取得貸款的前提條件之一是必須夫妻雙方共同到場。白女士提出退房並退購房首付款，但開發商不同意，稱白女士違約，逾期付款。因為雙方事先對貸款問題沒有約定，也沒有簽訂任何補充協議，所以白女士解決這個問題顯得十分被動。

　　以上三個案例，均提醒商品房買受人必須重視合同附件的內容。那麼合同附件的法律地位如何，它與主合同有何區別？合同附件是主合同組成部分，是對主合同中約定不清條款做出的明確約定，是對主合同沒有涉及到的且雙方容易產生爭議問題的補充，合同附件與主合同具有同等的法律效力，簽訂合同的任何一方違反附件內容同樣構成違約，都要承擔違約責任。

　　既然合同附件與主合同具有同等的法律地位，那麼，為什麼購房者仍然忽視附件呢？追究『附件』遭此冷遇的原因，無外乎以下三點：一是從內容上講，附件主要是對主合同當中相關內容做詳細的解釋、說明和約定，它既可以是權屬證明文件，也可以是相關圖紙及特殊約定，既然是『相關』內容，便常常被認為可有可無；二是從結構上講，因置於主合同之後，人們往往只重點審查前面的主合同條款，對簽章之後的內容重視不夠；三是從買賣雙方的實力來看，即使購房者重視了合同的附件，開發商也會利用其資源優勢，拒絕對附件做出明確的約定。忽視了合同附件，無異於為整個合同的履行埋下了隱患。一份完整的、准確的、真實的和合法的附件，能夠減少履行合同的分歧，保證合同的順利履行。需要提醒簽約人注意的是，不恰當的簽署方式容易被人利用鑽空子，甚至為某些不講商業道德的人利用來毀改附件，對合同履行制造人為的障礙，這對合同另一方相當不利。

　　綜上所述，根據民事法律的『意思自治』原則，商品房買受人完全可以與出賣人協商，不受格式條款的限制，行使合同的修改和補充權，使其更能准確地表達雙方真實意思，使雙方權利義務更加明確，減少無謂的爭訟。

　　相關鏈接

　　上海推行房地產經紀合同示范文本

　　晨報訊 不久前，上海市房地資源局和市工商局宣布在全市范圍推行修訂後的《上海市房地產經紀合同》，這一合同的文本格式將同《上海市商品房預售合同》、《上海市商品房出售合同》、《上海市房地產買賣合同》一致。通過房地產中介公司買賣房屋，今後要參照新的合同示范文本。

　　目前，上海市50%的新建商品房銷售和90%的二手房買賣通過房地產經紀機構實現。此番新房地產經紀合同示范文本的推行，意味著房屋中介公司等房地產經紀企業的行為將受到進一步規范。據了解，今後房地產經紀組織在自擬的合同文本中，必須注明『房地產居間』、『房地產代理』字樣，並報工商行政管理部門備案。

　　廣東高院出臺認定房地產合同效力意見

　　晨報訊 隨著房地產業的發展，作為全國房地產業最發達省市之一的廣東省，房地產糾紛案件逐年上昇。據統計，去年1至10月該省法院共審理此類案件達4425件，標的額近40億元。為規范房地產開發經營秩序，維護市場交易安全，促進房地產業健康發展，廣東省高級人民法院不久前出臺了《關於〈合同法〉施行後認定房地產開發經營合同效力問題的指導意見》(以下簡稱《意見》)。《意見》明確了具體認定土地使用權轉讓合同、合作建房合同、商品房預售合同、商品房包銷合同、城鎮房屋租賃合同的效力時應把握如下原則：地方法規、行政規章，無權對合同效力表態；審查房地產開發經營合同效力要『三看』：一是看合同主體是否具有房地產開發經營資格；二是看合同標的物是否具備轉讓的條件。如果合同雙方當事人均不具備房地產開發企業資質，或者當事人開發經營的房地產屬於法律、行政法規規定的不得轉讓的范圍的，應當認定合同無效。三是看當事人在起訴前是否補辦了有關開發、轉讓手續。將補辦手續的時間限定在起訴前，改變了過去『在一審訴訟期間補辦手續可以認定合同有效』的做法。