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日前,筆者撰文介紹某個樓盤總價是3000萬元一套,讀者來電問:沒搞錯吧,一定是多加了個零,筆者也好生奇怪,然而核實下來確實是這個價。
鑒於2001年以來『豪宅』在上海市場持續熱銷,致使『豪宅』開發越來越紅火。近期諸如『天價房』、『極品房』、『帝皇尊居』等新建『豪宅』日趨增多,價格也越來越高,大有『一窩蜂』蔓延之勢。於是,人們關注起『豪宅』市場的走勢,業內外專業人士也出現質疑之聲。但是一些開發商也有自己的見解。
一曰:『目前市場對「豪宅」有很大需求!』
此言不無道理,近年『豪宅』大量應市正是市場供求關系的客觀反映,中原地產對上海市場屬於『豪宅』一類的別墅物業供求量作過統計:1998年別墅交易量86萬平方米、1999年上昇到400萬平方米、2000年達到900萬平方米,市場需求呈『跳躍式』狀態。而2001年上海市場別墅盤又異常熱銷,與普通住宅和公寓相比,三者銷售平均增長率分別是22%、15%和16%,別墅名列榜首。
一位專家說,上海、北京、廣州等經濟發達地區中一些高收入人士,對單套價值上千萬元的『豪宅』有著濃厚的興趣。這是消費群體細分化『不可遏止的內在需求』。因此,『適量』發展『豪宅』是必要的。
然而,另一種來自主管部門的聲音說,近期專門對上海別墅市場作出調查,結論是『開發量過大』。據說2002—2004年期間上海別墅盤將大批量上市,已超過市場承受能力,這還不包括郊縣以及『一城九鎮』正在和即將開發的大批量別墅盤。為汲取1993年高檔物業大量空置積壓的教訓,主管部門已決定斷然采取措施,『總量控制』豪宅的開發。
二曰:『港澳臺人士需要大批「豪宅」。』
這確是事實。數十萬港澳臺地區人士正在上海市場尋找適宜的樓盤作投資和居住之用,但這批人需要的都是『豪宅』嗎?
最近,《上海樓市》雜志對臺灣建築元老阮允哲先生作了一次采訪,這位已在上海開發過『豪宅』的專家一吐肺腑之言:『盡管上海發展速度很吸引臺灣人到此開拓另一新天地,但是大多數剛來滬的臺灣人一般不會買高檔別墅,他們首先想的是如何站穩腳跟,而公寓房也許更適合那些初來乍到的臺灣人。』
事實也證明這位專家所言,前月首批30人組成的臺灣購房團到上海一口氣看了7個樓盤,但沒一個是當場掏腰包下定金的。看來我們的開發商對『豪宅』的真正需求還需要作進一步了解。
三曰:『「豪宅」開發是市場發展的一種趨勢。』
此話代表近期一批開發商的觀點,從客觀需要角度講是不錯的。但是,最近建設部部長汪光燾強烈呼吁:『我國住房發展的目標和政策,應當定位於中低收入的居民,要體現最廣大人民群眾的根本利益,要繼續擴大面向中低收入居民的住房建設。』而上海市領導也一再強調:要及時把握住宅建設投資總額、在建規模、市場容量和房價幾個方面因素,要充分考慮普通市民的居住問題,要加強管理和引導。
一位專家在《上海房地產市場報告》中撰文說,現在有的開發商為了強調樓盤個性化,不看環境、不分地域,過分追求那些所謂高檔『豪宅』,這樣反而縮小了開發商自身的發展空間。『豪宅』開發過量有悖房地產市場發展規律,大眾化纔是房地產發展的必然趨勢。
事實和數據已作出證明,2001年上海絕大多數市民最能承受的房價是每平方米3500元,若按一套房100—120平方米計算,一套住房總價期望值是35—40萬元一套。而這樣的房子如今在環線內幾近絕跡,我們為什麼不多思考這個令整個社會關注的大問題呢?(葛頌茂)
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