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個性化第一
2002年的房地產產品會是怎樣一個模樣呢?貴陽的住宅一直在創新,只不過生命力欠強,究其原因,現有的技術條件、施工水平足以使一個上乘創新產品在極短時間內被仿制或『克隆』成功,今天是創新產品,明天說不定就是同質產品。住宅產品『同質化』的問題在今後將仍趨嚴重。再有,就是房地產商關注大勢似乎顯得過了火。
大勢再好,缺乏個性的產品再好也會銷不出去,反之,有個性的產品,大勢再差,照樣賣得火旺。發展商不能一味講大勢而不去關心自己的產品。過去一年,發展商在研究自己產品本身所花費的時間太少,而在市場營銷上花費的精力太多。前期規劃與住宅產品研制的費用出現嚴重不合理現象,有的只佔總投資的0.1%。
從建築產品的研究著手分析,普通住宅在市場花樣翻盡之後,究竟以何種新面孔出現是市場期待的新潮流方向,也是開發商永無止境的追求所在。市場的評判標准在變化,隨著市場細分化程度的日益明顯,消費者的生活水准、文化素養在提高,對事物的判斷標准將更為細分,更為專業。而既能改變一個人生活方式,又能讓購房者住得更舒適將是開發商競爭的聚焦所在,也是開發商打拼本事的價值表現。朱詠敏認為,普通住宅的主題層次也應該分明。
發展商普遍面臨的困惑是該使用的方法都用過了。一邊是房型的變化如點式、高層、躍層、錯層應有盡有。一邊是主題翻新,體育主題,如奧林匹克花園;園林主題,如鮮花廣場,但主題似乎挖掘不夠。事實上,隨著人群的不斷細分,需求不斷細分,主題也應不斷細分,僅住宅的人文價值就包括:『人性』屬性,即消費者注重實惠、通情求變、求新追求時尚的消費心理;『生性』屬性,即消費者對生態、生活、品味的心理需求;『民性』屬性,即消費者對民間立場、世俗關懷、地區特色的滿足心理。主題的細分在於針對不同需求心理劃分主題的不同屬性,從而在建築的設計處理上有不同表現,主題的不斷豐富將減少模仿現象的產生。
速度至上
在一定意義上,當今的房地產競爭不僅比質量的高低,而是速度比質量更為重要。現在,新開發的房子好賣,因為新開的樓盤地理位置、房型一年一個樣,一個比一個好,而老百姓往往喜新厭舊,沒有速度的樓盤,再好的『航母』也會變成泰坦尼克號,會沈掉的。反思現有的房地產發展商,只能說是生產型的企業。如果現在再成立一個房地產公司,可以把預算部、工程部、材料部全部去掉。預算部的工作銀行會做,工程部的工作監理部會做,部門設置逐步從實向虛轉移,如戰略規劃部、策略部,負責推出策劃,推出概念。將來的房地產市場會出現CEO,因為今後的房地產業,參股者會增多,僅有董事長任命的職業經理是不夠的,需要職業的CEO來『擺平』投資各方的利益。
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