|
||||
2001年北京市房地產市場格外活躍,有了許多可喜可賀的進步,同時也出現了不少糾紛。其中最熱鬧的有兩件事,一件是交樓時出現的購房合同的投訴問題,許多消費者打著大旗鬧展會,『第一商城』大打出手頭破血流。另一件是物業管理的糾紛。先是『中海雅園』的車位官司,再是鵬潤家園的同樣大打出手頭破血流。似乎在房地產市場中既沒有了法律,也沒有了正義,消費者無法用法律的正常手段來保護自己的權利,甚至連法律也說不清到底是誰對誰錯。是非沒有了統一的標准,市場也失去了游戲規則,以至裁判連『吹黑哨』的可能都不存在了。
最近北京市兩會期間,市人大和政協的代表也集中提出了北京市重建設、輕管理和物業管理中的糾紛與立法問題。兩會期間各媒體也分別采訪了多位代表的意見,對物業管理問題眾說紛紜。物業管理到底問題在哪裡呢?幾年前我就此問題專門向建設部提交了『進一步討論我國物業管理的問題』的意見,希望政府能盡快立法,解決相關問題。這裡也想重點談幾個問題,以引起重視,盡快立法建立完善的市場運行規則,明確各方的權益,保護市場的經營與消費行為。
誰是物業的主人?這是個物權法中應解決的問題,如果不能確定物權就無法確定由物權(產權)而形成的產權權利(力)。當物權(產權)清晰之後纔能分清各自的權利與責任。
當開發商進行項目開發而未進行銷售時,產權是清楚的,全部歸開發商所有(開發商應稱為第一業主),因此是開發商作為物業的主人在委托物業的管理。與物業公司(不管這個物業公司是否與開發商有關都是一種委托的契約關系)簽訂有管理內容、項目及要求的合同這是無可爭議的。問題出在了進行分散銷售的過程,此時我國的法律不健全,物業產權的歸屬開始出現了問題。
土地產權消費者有份兒嗎
在我國的法律和土地出讓合同中有明確規定,土地的財產權利(非實物財產)應隨地上建築物產權(實體財產)轉移時,權利、義務同時轉移。如果這是個單棟樓單一產權人,那麼這種土地隨房產的轉移是很容易做到的。但當一個樓、一個小區被多個產權人共同擁有時,這個產權的轉移就無法可依了,事實是根本沒有形成轉移。
目前我國的房屋銷售合同中(獨立式建築除外)沒有關於土地權益和義務的轉移條款,消費者(小業主)根本無法知道自己對土地的共有權利,更不知道還有(應承擔)交納土地使用稅或土地使用費的責任義務,因此也不知道自己對小區環境應承擔管理費的責任。不知道當土地權利分配給業主(購買房屋的消費者)共有時,包括未另行交納費用的地面停車位的(包括汽車或自行車)權利也成為了共有的權利。
未列入公攤的物業產權歸誰
在我國的共有建築中物業產權的劃分並沒有一個全國性的統一法律、法規和辦法。目前全國各地的法律、法規與規定、辦法中只有允許銷售時計算建築面積分攤的辦法,而分攤的計算公式和允許分攤的內容各地規定是不同的。這裡就會出現一個問題,業主將可以分攤的面積計入了購買時的建築面積或房產證中(有的地區房產證中不包括分攤面積數,有的房產證中注冊另有公攤面積等等),但房產證中未列入公攤的小區中的其它配套面積產權(指不能單獨銷售的配電室、泵房等),其產權歸誰就從法律上說不清楚了。那麼這些未列入銷售面積中的其它物業產權到底應該歸誰呢?如何共有和按什麼方式或比例共有,誰來支付使用費或管理費呢?公說公有理,婆說婆有理。
消費者到底購買了什麼
當土地與建築物中銷售面積的分攤立法不全時,銷售合同中就出現了小區土地與物業產權不清的情況。如哪些配套物業歸業主共有(前兩項指如何共有土地和物業的辦法不清,現條款指哪些配套物業權屬未在合同說清楚)在合同中不清楚。如宣傳廣告中可以說有多少園林綠地,但園林綠地的產權歸誰沒說。廣告中有很好的會所,但會所歸誰所有沒說。小區中有多少車庫,但車庫是公共所有還是私人所有沒說。管理用房是否列入分攤,產權歸誰也沒說。這一系列合同中缺陷(經濟學中稱之為『不完全契約』)使物權不清。業主根本不知道自己在購買的是什麼?最近幾家媒體曾刊登了補充銷售合同中的204條,但都圍繞著每套單元的面積和質量為主,並不能從根本上解決合同的完全性問題,只對購買的實際標的物(住房本身)增加了描述,不等於對全部潛在物權進行了描述,而物權的問題要大於實際標的物。
如果一個共有小區中業主根本不知道自己購買了哪些物權,自然就無法去維護自己的物權了。如果連物權都不清楚又如何能搞清楚什麼是管理費支出和什麼是管理權呢?小區物業是誰的只能按現有的合約(包括開發商與政府、開發商與消費者等合約)中規定的物權來判斷。目前法律的缺陷使法庭在判定所有的物業管理糾紛時只能按物權歸誰所有來判定其應有的權益和責任。業主委員會(如果有)也只能根據物權來決定其的組成與所代表的權利。當一個小區中的房屋未被銷售時,物權歸開發商,開發商是第一業主;當車庫未被銷售時,開發商也是第一業主;當配套的建築未被銷售或分攤時,開發商還是第一業主。因此現在的物業小區中基本上都處於第一業主與業主共有一個小區物業的現象。當一個小區的住房全部被銷售之後由於配套的物業未被分攤,開發商仍然可能是單一最大的業主(第一業主向業主的轉換)。
香港現行的制度(包括許多土地私有化的國家制度)中已經較好的解決了上述物權歸屬的問題(華遠也將在今後試圖按這種辦法來進行銷售)。盡管中國現行的法規中還存在一些未明確的規定,但仍可用契約的方式解決物權轉移與歸屬的問題。
1)將被出讓的土地權利全部按獨立業主擁有的建築面積比例計算出各自擁有土地權利的比例,享受擁有一定比例共有土地的權利和承擔相應的義務(包括交納土地稅費和管理費);
2)將所有按現行政府規定不能列入每戶建築面積分攤的配套面積按已分攤了建築面積後每戶的面積計算出各自享有的小區共有配套面積的權利的比例,並按這個比例共同承擔相應的義務(包括交納管理費、維護、維修費用等);
3)共有的權利中包括了共有的屋頂、牆面、圍牆等所有非獨立物權的權益(也包括電梯、設備等)。每個獨立業主都應明確自己在一個共有小區之中自己所擁有的土地權利與義務(土地只有財產權利,而不能形成實體財產,因為只有使用權)。每個獨立業主(包括擁有獨立物業的開發商)都應明確自己在一個共有小區之中自己所擁有的物業權利和義務,包括單獨和共同擁有的物業,並承擔相應的義務和責任(單獨擁有的是實體財產,共同擁有的也只是財產權利)。當小區的物權清楚之後,那麼誰是小區物業的主人的問題就自然解決了。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||